第三節(jié) 房地產開發(fā)產品銷售的核算
一、房地產銷售收入確認的一般原則
確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產企業(yè)對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。
二、房地產銷售收入確認的方法
（一）完全應計法——即銷售法，是指在房地產開發(fā)產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格。
在房地產銷售業(yè)務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預計總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當某項房地產交易實質上已經完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產交易的銷售收入。
1.應收賬款的計價
采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款。
2.開發(fā)成本的預計
分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預計以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產開發(fā)產品銷售核算的科目設置
1、“經營收入”2、“經營成本”3、“其他業(yè)務收入” 4、“其他業(yè)務支出”5、“經營稅金及附加”
四、房地產開發(fā)產品銷售的賬務處理
（一）土地轉讓和商品房銷售的賬務處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時：借：銀行存款
貸：經營收入——土地轉讓收入
——商品房銷售收入
同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結轉經營成本：
借：經營成本——土地轉讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
借：銀行存款
貸：經營收入——土地轉讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產品——土地或商品房
貸：開發(fā)產品——土地或商品房
（2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時結轉相應的成本
借：銀行存款 借：經營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經營收入——土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產品——土地或商品房
（二）配套設施銷售的賬務處理
其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務處理
代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經營收入——代建工程銷售收入”明細賬。
第四節(jié) 房地產出租的核算
一、房地產出租業(yè)務概述
房地產出租 土地出租
二、房地產出租業(yè)務核算的科目設置和賬務處理
（一）房地產出租業(yè)務核算的科目設置
1、 對于出租的開發(fā)產品，應設置“出租開發(fā)產品”科目核算。為核算出租開發(fā)產品的庫存及損耗價值，下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級明細科目進行核算。
2、 對于在出租經營過程中所發(fā)生的經營收入和經營成本?？赏ㄟ^設置“經營收入”和“經營成本”科目進行核算。下設“出租產品經營收入”和“出租產品經營成本”二級科目進行明細核算。
（二）房地產出租業(yè)務的賬務處理
1.出租開發(fā)產品的賬務處理
當房地產企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”帳戶，貸記“開發(fā)產品”帳戶。
2.出租開發(fā)產品攤銷的計算和賬務處理。
企業(yè)根據出租產品的賬面原價（即實際成本）和預計的使用年限及預計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產品的攤銷額并計入經營成本。
一般房地產開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：
出租開發(fā)產品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預計使用年限÷12）
當房地產開發(fā)企業(yè)的出租產品改變用途對外銷售，結轉對外銷售的出租開發(fā)產品的成本時，應按其攤余價值，借記“經營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產品原價，貸記“出租開發(fā)產品——出租產品”帳戶。
3.出租開發(fā)產品修理的賬務處理。
出租開發(fā)產品發(fā)生的修理費應根據修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結：
出租開發(fā)產品修理費的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關帳戶
金額較大 先計入“待攤費用”進行歸集，再分期攤入“經營成本”
出租前 對所出租產品進行裝飾及增添相關設施而發(fā)生的裝飾工程支出 應先通過“開發(fā)成本”帳戶進行歸集，完工后，結轉工程的成本，借記“出租開發(fā)產品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶
發(fā)生的修理費用 改變出租開發(fā)產品用途，作為商品房銷售 應列為銷售費用，不得作為經營成本進行列支。
一、房地產銷售收入確認的一般原則
確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產企業(yè)對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。
二、房地產銷售收入確認的方法
（一）完全應計法——即銷售法，是指在房地產開發(fā)產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格。
在房地產銷售業(yè)務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預計總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當某項房地產交易實質上已經完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產交易的銷售收入。
1.應收賬款的計價
采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款。
2.開發(fā)成本的預計
分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預計以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產開發(fā)產品銷售核算的科目設置
1、“經營收入”2、“經營成本”3、“其他業(yè)務收入” 4、“其他業(yè)務支出”5、“經營稅金及附加”
四、房地產開發(fā)產品銷售的賬務處理
（一）土地轉讓和商品房銷售的賬務處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時：借：銀行存款
貸：經營收入——土地轉讓收入
——商品房銷售收入
同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結轉經營成本：
借：經營成本——土地轉讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
借：銀行存款
貸：經營收入——土地轉讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產品——土地或商品房
貸：開發(fā)產品——土地或商品房
（2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時結轉相應的成本
借：銀行存款 借：經營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經營收入——土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產品——土地或商品房
（二）配套設施銷售的賬務處理
其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務處理
代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經營收入——代建工程銷售收入”明細賬。
第四節(jié) 房地產出租的核算
一、房地產出租業(yè)務概述
房地產出租 土地出租
二、房地產出租業(yè)務核算的科目設置和賬務處理
（一）房地產出租業(yè)務核算的科目設置
1、 對于出租的開發(fā)產品，應設置“出租開發(fā)產品”科目核算。為核算出租開發(fā)產品的庫存及損耗價值，下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級明細科目進行核算。
2、 對于在出租經營過程中所發(fā)生的經營收入和經營成本?？赏ㄟ^設置“經營收入”和“經營成本”科目進行核算。下設“出租產品經營收入”和“出租產品經營成本”二級科目進行明細核算。
（二）房地產出租業(yè)務的賬務處理
1.出租開發(fā)產品的賬務處理
當房地產企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”帳戶，貸記“開發(fā)產品”帳戶。
2.出租開發(fā)產品攤銷的計算和賬務處理。
企業(yè)根據出租產品的賬面原價（即實際成本）和預計的使用年限及預計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產品的攤銷額并計入經營成本。
一般房地產開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：
出租開發(fā)產品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預計使用年限÷12）
當房地產開發(fā)企業(yè)的出租產品改變用途對外銷售，結轉對外銷售的出租開發(fā)產品的成本時，應按其攤余價值，借記“經營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產品——出租產品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產品原價，貸記“出租開發(fā)產品——出租產品”帳戶。
3.出租開發(fā)產品修理的賬務處理。
出租開發(fā)產品發(fā)生的修理費應根據修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結：
出租開發(fā)產品修理費的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關帳戶
金額較大 先計入“待攤費用”進行歸集，再分期攤入“經營成本”
出租前 對所出租產品進行裝飾及增添相關設施而發(fā)生的裝飾工程支出 應先通過“開發(fā)成本”帳戶進行歸集，完工后，結轉工程的成本，借記“出租開發(fā)產品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶
發(fā)生的修理費用 改變出租開發(fā)產品用途，作為商品房銷售 應列為銷售費用，不得作為經營成本進行列支。