《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》即將于2008年1月1日起施行，原《城市規(guī)劃法》屆時(shí)廢止。筆者從專業(yè)律師的角度，就兩個(gè)規(guī)劃法對城市開發(fā)建設(shè)作出的不同規(guī)定進(jìn)行分析，供讀者參考。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》從總體來看改變很大，特別是針對城市房地產(chǎn)開發(fā)出臺了一些詳細(xì)的規(guī)定，主要包括以下方面：
一、明確劃分了以劃撥或出讓方式取得國有土地使用權(quán)在規(guī)劃許可階段的不同。
1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，不需取得選址意見書。
原《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)批時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。從該規(guī)定可知，任何建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃階段首先辦理的手續(xù)應(yīng)當(dāng)是取得選址意見書。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出了修改，僅針對以劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，才需取得選址意見書。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請選址意見書。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和取得建設(shè)用地的前后程序不同。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定，建設(shè)單位在取得有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，取得規(guī)劃許可后，再向土地部門申請建設(shè)用地，由土地部門劃撥土地。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先取得建設(shè)用地，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，向規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
二、對國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容作出了特殊的要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條、39條規(guī)定，土地出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。新法將規(guī)劃條件作為了土地使用權(quán)出讓合同的生效要件之一，嚴(yán)格要求合同雙方遵守控制性詳規(guī)的要求，不得擅自進(jìn)行變更。這也表明，如果建設(shè)單位在建設(shè)過程中有違反規(guī)劃的行為，不僅僅是行政違法行為，被規(guī)劃部門除以罰款這么簡單，更嚴(yán)重是的行為性質(zhì)變化為違約行為，將會承擔(dān)違約責(zé)任，甚至導(dǎo)致被解除合同。
三、建設(shè)過程中規(guī)劃變更應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位必須根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，確需變更的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請。規(guī)劃變更必須符合控制性詳規(guī)，否則不能批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后的規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)向土地部門備案。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放后，規(guī)劃部門變更規(guī)劃條件，給被許可人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向被許可人補(bǔ)償。
修建性詳規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖確定后，不得擅自變更。確需變更的，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)組織聽證會，聽取利害關(guān)系人的意見。給利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中并沒有規(guī)定補(bǔ)償?shù)呢?zé)任主體，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)本著誰受益誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t，如果建設(shè)單位通過變更獲得了利益，就應(yīng)當(dāng)給予受損失的利害關(guān)系人補(bǔ)償。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》從總體來看改變很大，特別是針對城市房地產(chǎn)開發(fā)出臺了一些詳細(xì)的規(guī)定，主要包括以下方面：
一、明確劃分了以劃撥或出讓方式取得國有土地使用權(quán)在規(guī)劃許可階段的不同。
1、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，不需取得選址意見書。
原《城市規(guī)劃法》第30條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)批時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。從該規(guī)定可知，任何建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃階段首先辦理的手續(xù)應(yīng)當(dāng)是取得選址意見書。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出了修改，僅針對以劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，才需取得選址意見書。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定：按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請選址意見書。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和取得建設(shè)用地的前后程序不同。
以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定，建設(shè)單位在取得有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，取得規(guī)劃許可后，再向土地部門申請建設(shè)用地，由土地部門劃撥土地。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先取得建設(shè)用地，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，向規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
二、對國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容作出了特殊的要求
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條、39條規(guī)定，土地出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。新法將規(guī)劃條件作為了土地使用權(quán)出讓合同的生效要件之一，嚴(yán)格要求合同雙方遵守控制性詳規(guī)的要求，不得擅自進(jìn)行變更。這也表明，如果建設(shè)單位在建設(shè)過程中有違反規(guī)劃的行為，不僅僅是行政違法行為，被規(guī)劃部門除以罰款這么簡單，更嚴(yán)重是的行為性質(zhì)變化為違約行為，將會承擔(dān)違約責(zé)任，甚至導(dǎo)致被解除合同。
三、建設(shè)過程中規(guī)劃變更應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)單位必須根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，確需變更的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門申請。規(guī)劃變更必須符合控制性詳規(guī)，否則不能批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后的規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)向土地部門備案。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放后，規(guī)劃部門變更規(guī)劃條件，給被許可人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向被許可人補(bǔ)償。
修建性詳規(guī)、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖確定后，不得擅自變更。確需變更的，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)組織聽證會，聽取利害關(guān)系人的意見。給利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》中并沒有規(guī)定補(bǔ)償?shù)呢?zé)任主體，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)本著誰受益誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t，如果建設(shè)單位通過變更獲得了利益，就應(yīng)當(dāng)給予受損失的利害關(guān)系人補(bǔ)償。