第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
（一）市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1.需要有一個(gè)充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；
2.被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.明確評(píng)估對(duì)象；
2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；
4.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
例如要評(píng)估某小區(qū)的房子，找參照物過(guò)程中，目前在這個(gè)小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值。
（二）市價(jià)類比法
市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對(duì)于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
（二）采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件：
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；
2.形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1.基本公式可表述為：
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
2.運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：
①確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；
③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；
④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
（一）重置成本的估算
1.重置核算法
2.物價(jià)指數(shù)法
3.功能價(jià)值法
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
（一）市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1.需要有一個(gè)充分活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；
2.被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1.明確評(píng)估對(duì)象；
2.進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；
3.分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；
4.把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；
5.分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
（一）直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
例如要評(píng)估某小區(qū)的房子，找參照物過(guò)程中，目前在這個(gè)小區(qū)中還有房在買賣，而且有成交的案例，那么就可以用交易的價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值。
（二）市價(jià)類比法
市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）
對(duì)于不同的資產(chǎn)，調(diào)整系數(shù)不同。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
（二）采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件：
1.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；
2.形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1.基本公式可表述為：
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
2.運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：
①確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；
③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；
④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
（一）重置成本的估算
1.重置核算法
2.物價(jià)指數(shù)法
3.功能價(jià)值法
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法