第五章 房地產(chǎn)會計
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運(yùn) 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進(jìn)行確認(rèn)
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認(rèn)。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認(rèn)可時，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費(fèi)用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級明細(xì)核算類別 內(nèi)容土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費(fèi)用支出包括土地（即建設(shè)場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用支出
房屋建設(shè)項目成本費(fèi)用支出 見課本
代建工程項目成本費(fèi)用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項費(fèi)用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進(jìn)行明細(xì)核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi) 6開發(fā)間接費(fèi)
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費(fèi)用。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進(jìn)行明細(xì)分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開發(fā)間接費(fèi)用”等六個成本項目專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級科目下，可按委托項目進(jìn)行三級核算，在三級科目中設(shè)置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開發(fā)完畢驗(yàn)收時，按土地開發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗(yàn)收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算
一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會計處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認(rèn)該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。
1.應(yīng)收賬款的計價
采用分期收款要求在收到貨款時確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。
2.開發(fā)成本的預(yù)計
分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營收入”2、“經(jīng)營成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時：借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：
借：經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細(xì)科目寫錯了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務(wù)處理
代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入——代建工程銷售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本。可通過設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價（即實(shí)際成本）和預(yù)計的使用年限及預(yù)計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計入經(jīng)營成本。
一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預(yù)計使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時，應(yīng)按其攤余價值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結(jié)：
出租開發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本”
出租前 對所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支
第一節(jié) 房地產(chǎn)會計概述
一、房地產(chǎn)業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類 區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的營運(yùn) 生產(chǎn)過程和流通過程。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨(dú)立行業(yè)，具有以下主要的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性?！ ?.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。
3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)?！ ?.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。
5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。
二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算
（二）營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進(jìn)行確認(rèn)
營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認(rèn)。一般說來有以下方式：
（1）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認(rèn)可時，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（3）出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；
（4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理
涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（四）出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實(shí)作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）
（五）建房貸款利息作為資本性支出
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的核算
一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序（僅作一般了解） 分為四個階段——
1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算對象的確定（僅作一般了解）
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費(fèi)用支出的合計數(shù)額。
開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級明細(xì)核算類別 內(nèi)容土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費(fèi)用支出包括土地（即建設(shè)場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用支出
房屋建設(shè)項目成本費(fèi)用支出 見課本
代建工程項目成本費(fèi)用支出 見課本
在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項費(fèi)用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進(jìn)行明細(xì)核算 以下定義背
1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4建筑安裝工程費(fèi) 5配套設(shè)施費(fèi) 6開發(fā)間接費(fèi)
以上6項目都屬于制造成本的范疇。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法
（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置
房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點(diǎn)，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類核算。
1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集
可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：
成本類別 歸集原則 說明 1房屋開發(fā)建造成本 2 土地開發(fā)成本 3 代建工程開發(fā)成本
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置
（1）房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置
“開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費(fèi)用。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開發(fā)”二級分類賬。
一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個三級科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（經(jīng)營房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（周圍房）”、“開發(fā)成本——房屋開發(fā)（代建房）”進(jìn)行明細(xì)分類核算。
在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”和“開發(fā)間接費(fèi)用”等六個成本項目專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。
（2）土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置
土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。
土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售（即有償轉(zhuǎn)讓），另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。
A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶核算。
C、 土地開發(fā)的成本費(fèi)用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。
D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”兩項。
（3）配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行。
（4）代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級科目下，可按委托項目進(jìn)行三級核算，在三級科目中設(shè)置專項對六個成本項目分別歸集核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序
2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。
發(fā)生土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用時：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款
開發(fā)完畢驗(yàn)收時，按土地開發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：
借：開發(fā)產(chǎn)品——土地開發(fā)（用于土地銷售之土地開發(fā)成本）
開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本）（注意這是教材的寫法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開發(fā)成本－房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理
成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗(yàn)收時
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房
貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本
四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用的核算
（一）房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的科目設(shè)置 與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別
（二）房地產(chǎn)開發(fā)期間費(fèi)用核算的賬務(wù)處理
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算
一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則
確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法
（一）完全應(yīng)計法——即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：A、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強(qiáng)；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)大部分完成。完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。
在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實(shí)際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會計處理方法。
（二）完工百分比法
采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進(jìn)度逐期確認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。
（三）分期收款法
當(dāng)某項房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認(rèn)該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。
1.應(yīng)收賬款的計價
采用分期收款要求在收到貨款時確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。
2.開發(fā)成本的預(yù)計
分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差（毛利）遞延，因此，在銷售時就應(yīng)確定總成本，而實(shí)際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計以后發(fā)生的開發(fā)成本
三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置
1、“經(jīng)營收入”2、“經(jīng)營成本”3、“其他業(yè)務(wù)收入” 4、“其他業(yè)務(wù)支出”5、“經(jīng)營稅金及附加”
四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理
（一）土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理
1、 交款提貨的銷售方式
在收到貨款時：借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：
借：經(jīng)營成本——土地轉(zhuǎn)讓成本
——商品房銷售成本
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
——房屋開發(fā)
2、 預(yù)收貨款的銷售方式
3、 托收承付的銷售方式 將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
借：銀行存款
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入
——商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細(xì)科目寫錯了！
4、 分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實(shí)際成本記賬：
借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬： （3）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本
借：銀行存款 借：經(jīng)營成本——商品房或土地銷售成本
貸：經(jīng)營收入——土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品——土地或商品房
（二）配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理
其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同
（三）代建工程銷售的賬務(wù)處理
代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入——代建工程銷售收入”明細(xì)賬。
第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算
一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述
房地產(chǎn)出租 土地出租
二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理
（一）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置
1、 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級明細(xì)科目進(jìn)行核算。
2、 對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本。可通過設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級科目進(jìn)行明細(xì)核算。
（二）房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。
2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務(wù)處理。
企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價（即實(shí)際成本）和預(yù)計的使用年限及預(yù)計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計入經(jīng)營成本。
一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：
出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）/（預(yù)計使用年限÷12）
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時，應(yīng)按其攤余價值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”帳戶。
3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。
出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)根據(jù)修理費(fèi)金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結(jié)：
出租開發(fā)產(chǎn)品修理費(fèi)的核算
發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法
出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶
金額較大 先計入“待攤費(fèi)用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本”
出租前 對所出租產(chǎn)品進(jìn)行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶發(fā)生的修理費(fèi)用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費(fèi)用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支