（二）成本法評(píng)估的步驟
1、估算土地取得費(fèi)。
（1）征用集體土地。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)等。
（2）購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。“三通一平”即通路、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（正常應(yīng)按“七通一平”計(jì)算）
（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。
（3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。
主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。
耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中，土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。
4、估算利息。
計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。
5、估算利潤(rùn)。
利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。
6、估算土地增值收益。
（1）土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×增值收益率。
（2）按補(bǔ)交出讓金的40％計(jì)算。
（3）直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。
（三）成本法案例
1、估算土地取得費(fèi)。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。
（1）耕地占用稅。
（2）造地費(fèi)。
4、估算利息。
5、估算利潤(rùn)。
稅費(fèi)并入取得費(fèi)計(jì)算。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地價(jià)格。
（1）無(wú)限年期土地使用價(jià)格：
土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益
（2）法定出讓年期地價(jià)為：
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其適用條件
假設(shè)開(kāi)發(fā)法，亦稱(chēng)剩余法。
地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi)－租售費(fèi)用
樓價(jià)即土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
建筑費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類(lèi)建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得。
專(zhuān)業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用。
專(zhuān)業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率）
利息＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×r（r為利息率）
利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×P'（P'為正常利潤(rùn)率）
稅費(fèi)＝地價(jià)×t（t為稅率）
租售費(fèi)用通常可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)確定。
地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×r－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×P'－地價(jià)×t－租售費(fèi)用
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的步驟
1、調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況。
2、選擇開(kāi)發(fā)方式。
3、估計(jì)設(shè)計(jì)期。
4、預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值（樓價(jià)）。
5、估測(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，即建筑費(fèi)。
6、租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)。
7、計(jì)算地價(jià)。
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的案例
1、待估土地概況。
2、估價(jià)過(guò)程。
（1）估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
（2）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。
（3）預(yù)計(jì)建設(shè)期。
（4）估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（5）預(yù)計(jì)售樓價(jià)。
（6）求取地價(jià)。
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類(lèi)
建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類(lèi)。
房屋建筑無(wú)基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)
1、鋼結(jié)構(gòu)。
2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
3、混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
4、其他結(jié)構(gòu)。
（二）按建筑物使用功能分類(lèi)
1、工業(yè)用建筑物。
2、民用建筑。
1、估算土地取得費(fèi)。
（1）征用集體土地。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)等。
（2）購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。“三通一平”即通路、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（正常應(yīng)按“七通一平”計(jì)算）
（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。
（3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。
主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。
耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中，土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。
4、估算利息。
計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。
5、估算利潤(rùn)。
利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。
6、估算土地增值收益。
（1）土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×增值收益率。
（2）按補(bǔ)交出讓金的40％計(jì)算。
（3）直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。
（三）成本法案例
1、估算土地取得費(fèi)。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。
（1）耕地占用稅。
（2）造地費(fèi)。
4、估算利息。
5、估算利潤(rùn)。
稅費(fèi)并入取得費(fèi)計(jì)算。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地價(jià)格。
（1）無(wú)限年期土地使用價(jià)格：
土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益
（2）法定出讓年期地價(jià)為：
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其適用條件
假設(shè)開(kāi)發(fā)法，亦稱(chēng)剩余法。
地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi)－租售費(fèi)用
樓價(jià)即土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。
建筑費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類(lèi)建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得。
專(zhuān)業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用。
專(zhuān)業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率）
利息＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×r（r為利息率）
利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×P'（P'為正常利潤(rùn)率）
稅費(fèi)＝地價(jià)×t（t為稅率）
租售費(fèi)用通常可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)確定。
地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×r－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×P'－地價(jià)×t－租售費(fèi)用
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的步驟
1、調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況。
2、選擇開(kāi)發(fā)方式。
3、估計(jì)設(shè)計(jì)期。
4、預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值（樓價(jià)）。
5、估測(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，即建筑費(fèi)。
6、租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)。
7、計(jì)算地價(jià)。
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的案例
1、待估土地概況。
2、估價(jià)過(guò)程。
（1）估價(jià)方法采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
（2）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。
（3）預(yù)計(jì)建設(shè)期。
（4）估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（5）預(yù)計(jì)售樓價(jià)。
（6）求取地價(jià)。
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類(lèi)
建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類(lèi)。
房屋建筑無(wú)基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)
1、鋼結(jié)構(gòu)。
2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
3、混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
4、其他結(jié)構(gòu)。
（二）按建筑物使用功能分類(lèi)
1、工業(yè)用建筑物。
2、民用建筑。