第四章 房地產(chǎn)評估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。
1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。
2、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。
3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。
二、房地產(chǎn)的特征
（一）位置固定性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。
（二）耐用性
從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當長的。
（三）影響因素多樣性
房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。
（四）投資大量性
其投資數(shù)額是可觀的。
（五）保值增值趨勢
三、房地產(chǎn)評估程序
（一）明確評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。
（二）擬定評估工作方案
（三）實地勘查搜集資料
（四）選用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。
（房地產(chǎn)專用法）
（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告
第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點
一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。
土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。
二、土地的分類及其特性
（一）土地資產(chǎn)及其分類
從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。
1、按社會經(jīng)濟用途
2、按經(jīng)濟地理位置
3、按所有權(quán)歸屬
4、按利用程度
5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢
（二）土地資產(chǎn)的特性
土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。
土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：
1、土地面積的有限性。
2、土地空間位置的固定性。
3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4、土地的不可替代性。
土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、用途多樣性。
2、經(jīng)濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）
3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。
三、土地資產(chǎn)價格體系
（一）土地資產(chǎn)價格類型
1、基準地價。
基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。
基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。
定義中可以看到：
（1）基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；
（2）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；
（3）基準地價市政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；
（4）基準地價是單位土地面積的地價。
2、標定地價。
標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
定義中可以看到：
（1）標定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；
（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；
（3）標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。
3、土地使用權(quán)出讓底價。
土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。
4、轉(zhuǎn)讓價格。
地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。
5、出租價格。
地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。
（1）土地使用者之間所形成的租金價格。
（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。
除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。
基準地價、標定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。
它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。
基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)，標定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。
基準地價和標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。
土地使用權(quán)出讓底價和標定地價也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。
標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。
目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。
一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。
二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。
1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。
2、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。
3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。
二、房地產(chǎn)的特征
（一）位置固定性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。
（二）耐用性
從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當長的。
（三）影響因素多樣性
房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。
（四）投資大量性
其投資數(shù)額是可觀的。
（五）保值增值趨勢
三、房地產(chǎn)評估程序
（一）明確評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。
（二）擬定評估工作方案
（三）實地勘查搜集資料
（四）選用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。
（房地產(chǎn)專用法）
（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告
第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點
一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。
土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。
二、土地的分類及其特性
（一）土地資產(chǎn)及其分類
從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。
1、按社會經(jīng)濟用途
2、按經(jīng)濟地理位置
3、按所有權(quán)歸屬
4、按利用程度
5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢
（二）土地資產(chǎn)的特性
土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。
土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：
1、土地面積的有限性。
2、土地空間位置的固定性。
3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4、土地的不可替代性。
土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、用途多樣性。
2、經(jīng)濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）
3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。
三、土地資產(chǎn)價格體系
（一）土地資產(chǎn)價格類型
1、基準地價。
基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。
基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。
定義中可以看到：
（1）基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；
（2）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；
（3）基準地價市政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；
（4）基準地價是單位土地面積的地價。
2、標定地價。
標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
定義中可以看到：
（1）標定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；
（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；
（3）標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。
3、土地使用權(quán)出讓底價。
土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。
4、轉(zhuǎn)讓價格。
地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。
5、出租價格。
地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。
（1）土地使用者之間所形成的租金價格。
（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。
除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。
基準地價、標定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。
它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。
基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)，標定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。
基準地價和標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。
土地使用權(quán)出讓底價和標定地價也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。
標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。
目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。
一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。
二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。