二、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（了解）
根據《物業(yè)管理條例》，建設部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權利義務、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質、業(yè)主公約等作了明確規(guī)定。
（一）業(yè)主及其權利、義務
1.業(yè)主在物業(yè)管理中的地位
業(yè)主指所擁有物業(yè)的產權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。
例題：業(yè)主是指（ ）。
A.物業(yè)的產權人（所有權人）
B.物業(yè)的管理人
C.物業(yè)的代理人
D.物業(yè)的租賃人
答案：A
解析：業(yè)主指所擁有物業(yè)的產權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。
2.業(yè)主的基本權利、義務
業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權利：①按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。。
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應履行下列義務：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；⑤按時交納物業(yè)服務費用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
3.物業(yè)使用人及其權利、義務
物業(yè)使用人（通常簡稱為使用人）是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權，并實際使用物業(yè)的人。
由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關系（如租賃關系），物業(yè)使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的一定限制。
例題：非業(yè)主使用人也是物業(yè)管理服務的對象。（ ） （2004年試題）
答案：√解析：這里的“非業(yè)主使用人”指的是物業(yè)使用人。物業(yè)使用人是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權，并實際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人也是物業(yè)管理服務的對象。
（二）業(yè)主大會
1.業(yè)主大會的性質。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
2.業(yè)主大會的成立。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業(yè)主大會的籌備工作。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
3.業(yè)主的投票權。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，可以根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。
4.業(yè)主大會履行下列職責：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
例題1：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是（ ）的職責。（2004年試題）
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主代表大會
C.業(yè)主委員會
D.居民委員會
答案：A
解析：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會應履行的職責。
例題2：業(yè)主公約由（）制定并修改。（2005年試題）
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.一半以上業(yè)主
D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同
答案：A
解析：業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。
（三）業(yè)主委員會
1.業(yè)主委員會的性質。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。
2.業(yè)主委員會的成立。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個委員會，業(yè)主委員會一般由五至十一名的單數業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
3.業(yè)主委員會履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會開展活動所需費用，經業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔。
例題：業(yè)主委員會的性質是（ ）。
A.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構
B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構
C.業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織
D.業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成
答案：A
解析：業(yè)主委員會不是業(yè)主大會的決策機構。
（四）業(yè)主公約（了解）
業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主物業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人、繼受人）具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。
業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組參照政府主管部門制定的示范文本，結合物業(yè)的實際情況對業(yè)主臨時公約進行修改補充，擬定業(yè)主公約（草案），經業(yè)主大會討論通過生效。以后可根據實際情況對業(yè)主公約進行修訂并經業(yè)主大會討論通過后生效。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的各項決定，不得與法律、法規(guī)、政策相抵觸。
例題：下列關于業(yè)主公約，說法不正確的是（ ）。
A、是一種公共契約
B、屬于協(xié)議、合約的性質
C.不具有協(xié)議、合約的性質
D.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
答案：C
解析：業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質。
根據《物業(yè)管理條例》，建設部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權利義務、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質、業(yè)主公約等作了明確規(guī)定。
（一）業(yè)主及其權利、義務
1.業(yè)主在物業(yè)管理中的地位
業(yè)主指所擁有物業(yè)的產權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。
例題：業(yè)主是指（ ）。
A.物業(yè)的產權人（所有權人）
B.物業(yè)的管理人
C.物業(yè)的代理人
D.物業(yè)的租賃人
答案：A
解析：業(yè)主指所擁有物業(yè)的產權人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。
2.業(yè)主的基本權利、義務
業(yè)主最基本的權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權利：①按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會會議，行使投票權；⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑧對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。。
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應履行下列義務：①遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；②遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；④按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；⑤按時交納物業(yè)服務費用；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
3.物業(yè)使用人及其權利、義務
物業(yè)使用人（通常簡稱為使用人）是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權，并實際使用物業(yè)的人。
由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關系（如租賃關系），物業(yè)使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的一定限制。
例題：非業(yè)主使用人也是物業(yè)管理服務的對象。（ ） （2004年試題）
答案：√解析：這里的“非業(yè)主使用人”指的是物業(yè)使用人。物業(yè)使用人是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權，并實際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人也是物業(yè)管理服務的對象。
（二）業(yè)主大會
1.業(yè)主大會的性質。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
2.業(yè)主大會的成立。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責首次業(yè)主大會的籌備工作。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
3.業(yè)主的投票權。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，可以根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市確定。
4.業(yè)主大會履行下列職責：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
例題1：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是（ ）的職責。（2004年試題）
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主代表大會
C.業(yè)主委員會
D.居民委員會
答案：A
解析：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會應履行的職責。
例題2：業(yè)主公約由（）制定并修改。（2005年試題）
A.業(yè)主大會
B.業(yè)主委員會
C.一半以上業(yè)主
D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同
答案：A
解析：業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。
（三）業(yè)主委員會
1.業(yè)主委員會的性質。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。
2.業(yè)主委員會的成立。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個委員會，業(yè)主委員會一般由五至十一名的單數業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
3.業(yè)主委員會履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會開展活動所需費用，經業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔。
例題：業(yè)主委員會的性質是（ ）。
A.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構
B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構
C.業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織
D.業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成
答案：A
解析：業(yè)主委員會不是業(yè)主大會的決策機構。
（四）業(yè)主公約（了解）
業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主物業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人、繼受人）具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。
業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組參照政府主管部門制定的示范文本，結合物業(yè)的實際情況對業(yè)主臨時公約進行修改補充，擬定業(yè)主公約（草案），經業(yè)主大會討論通過生效。以后可根據實際情況對業(yè)主公約進行修訂并經業(yè)主大會討論通過后生效。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的各項決定，不得與法律、法規(guī)、政策相抵觸。
例題：下列關于業(yè)主公約，說法不正確的是（ ）。
A、是一種公共契約
B、屬于協(xié)議、合約的性質
C.不具有協(xié)議、合約的性質
D.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
答案：C
解析：業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質。