☆☆☆☆考點(diǎn)1：
從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購(gòu)買(mǎi)者的需求總和。
市場(chǎng)=人口 + 購(gòu)買(mǎi)能力 + 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)
市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現(xiàn)心勘昕突骸?/DIV>
市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱(chēng)為無(wú)形市場(chǎng)。
市場(chǎng)必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、可供交易的商品。
賣(mài)方和買(mǎi)方又被稱(chēng)為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱(chēng)為市場(chǎng)客體。
☆☆☆☆考點(diǎn)2：
房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。
☆☆☆考點(diǎn)3：
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值大、壽命長(zhǎng)久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：
1．交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
2．交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。
3．供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。
4．容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5．較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；
6．一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷。
7．交易的金額較大，依賴(lài)金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
8．廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
▲房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。
☆☆☆☆考點(diǎn)4：
1．按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)
2．按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)
3．按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)
4．接交易方式分：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)
5．接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)
6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)）
7．按時(shí)間分：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)
☆☆考點(diǎn)5：
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的化而進(jìn)行的努力。
具體有：賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。
根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。
☆☆☆☆考點(diǎn)6：
在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類(lèi)型。
1．完全競(jìng)爭(zhēng)
完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：
（1）所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者手里購(gòu)買(mǎi)商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；
（2）有相當(dāng)多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者所買(mǎi)賣(mài)的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；
（3）市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；
（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；
（5）買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預(yù)。
2．壟斷競(jìng)爭(zhēng)
壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：
（1）賣(mài)者和買(mǎi)者都比較多；
（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀(guān)、品牌、服務(wù)等方面存在差別；
（3）市場(chǎng)信息比較完全。
3．寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。
4．完全壟斷
完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣(mài)方壟斷。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（1）只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多；
（2）產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；
（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。
造成賣(mài)方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專(zhuān)利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等
☆☆☆☆考點(diǎn)7：
在賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣(mài)方為貴賣(mài)，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買(mǎi)方為賤買(mǎi)，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣(mài)方市場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。
競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買(mǎi)賣(mài)雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣(mài)方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買(mǎi)方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣(mài)方本來(lái)是要貴賣(mài)，但是賣(mài)方與賣(mài)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買(mǎi)方本來(lái)是要賤買(mǎi)，但是買(mǎi)方與買(mǎi)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。
☆☆☆☆考點(diǎn)8：
房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：
1．上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開(kāi)始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2．高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開(kāi)始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿(mǎn)足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。
3．衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷(xiāo)售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4．低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，
☆☆☆☆考點(diǎn)9：
房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；
“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買(mǎi)者--這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷曾出現(xiàn)過(guò)多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期；②過(guò)度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
可將房地產(chǎn)需求歸納為4類(lèi)：
1．消費(fèi)性需求。它是購(gòu)買(mǎi)或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。
2．投資性需求。它多是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后用于出租。
3．投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售（或再購(gòu)買(mǎi)）而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)（或出售）商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。
4．盲目性需求。這是購(gòu)買(mǎi)者自己都不清楚是為了何種目的而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購(gòu)買(mǎi)，自己也“跟風(fēng)”購(gòu)買(mǎi)。
房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：
1．與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。
2．形成過(guò)程中造成的高房?jī)r(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購(gòu)買(mǎi)住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定不利。
3．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國(guó)家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。
4．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購(gòu)房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。
5．地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會(huì)降低對(duì)外來(lái)投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，三是會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。
▲在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。
☆☆考點(diǎn)10：
某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者（買(mǎi)者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。
形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。
如果僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考查有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的
從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購(gòu)買(mǎi)者的需求總和。
市場(chǎng)=人口 + 購(gòu)買(mǎi)能力 + 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)
市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現(xiàn)心勘昕突骸?/DIV>
市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱(chēng)為無(wú)形市場(chǎng)。
市場(chǎng)必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、可供交易的商品。
賣(mài)方和買(mǎi)方又被稱(chēng)為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱(chēng)為市場(chǎng)客體。
☆☆☆☆考點(diǎn)2：
房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。
☆☆☆考點(diǎn)3：
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值大、壽命長(zhǎng)久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：
1．交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
2．交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。
3．供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。
4．容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5．較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；
6．一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷。
7．交易的金額較大，依賴(lài)金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
8．廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
▲房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。
☆☆☆☆考點(diǎn)4：
1．按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)
2．按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)
3．按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)
4．接交易方式分：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)
5．接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)
6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)）
7．按時(shí)間分：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)
☆☆考點(diǎn)5：
房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的化而進(jìn)行的努力。
具體有：賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。
根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。
☆☆☆☆考點(diǎn)6：
在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類(lèi)型。
1．完全競(jìng)爭(zhēng)
完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：
（1）所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者手里購(gòu)買(mǎi)商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；
（2）有相當(dāng)多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者所買(mǎi)賣(mài)的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；
（3）市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；
（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；
（5）買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預(yù)。
2．壟斷競(jìng)爭(zhēng)
壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：
（1）賣(mài)者和買(mǎi)者都比較多；
（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀(guān)、品牌、服務(wù)等方面存在差別；
（3）市場(chǎng)信息比較完全。
3．寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。
4．完全壟斷
完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣(mài)方壟斷。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（1）只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多；
（2）產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；
（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。
造成賣(mài)方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專(zhuān)利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等
☆☆☆☆考點(diǎn)7：
在賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣(mài)方為貴賣(mài)，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買(mǎi)方為賤買(mǎi)，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣(mài)方市場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。
競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買(mǎi)賣(mài)雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣(mài)方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買(mǎi)方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣(mài)方本來(lái)是要貴賣(mài)，但是賣(mài)方與賣(mài)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買(mǎi)方本來(lái)是要賤買(mǎi)，但是買(mǎi)方與買(mǎi)方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。
☆☆☆☆考點(diǎn)8：
房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：
1．上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開(kāi)始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
2．高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開(kāi)始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿(mǎn)足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。
3．衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷(xiāo)售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。
4．低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，
☆☆☆☆考點(diǎn)9：
房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；
“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買(mǎi)者--這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟利，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。
歷曾出現(xiàn)過(guò)多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。
房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房?jī)r(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。
房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期；②過(guò)度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。
可將房地產(chǎn)需求歸納為4類(lèi)：
1．消費(fèi)性需求。它是購(gòu)買(mǎi)或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。
2．投資性需求。它多是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后用于出租。
3．投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售（或再購(gòu)買(mǎi)）而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)（或出售）商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。
4．盲目性需求。這是購(gòu)買(mǎi)者自己都不清楚是為了何種目的而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購(gòu)買(mǎi)，自己也“跟風(fēng)”購(gòu)買(mǎi)。
房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：
1．與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。
2．形成過(guò)程中造成的高房?jī)r(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購(gòu)買(mǎi)住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì)對(duì)政府產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定不利。
3．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國(guó)家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。
4．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購(gòu)房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。
5．地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會(huì)降低對(duì)外來(lái)投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，三是會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。
▲在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。
☆☆考點(diǎn)10：
某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者（買(mǎi)者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。
形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)。
如果僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考查有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的