“智能建筑”熱了許多年，盡管至今尚無一個(gè)公認(rèn)的定義，但全國各地已矗立起了幾千幢各種類型的“智能建筑”，從建筑物智能化系統(tǒng)的功能定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招投標(biāo)管理，到施工質(zhì)量控制與竣工驗(yàn)收，政府、業(yè)內(nèi)專家、業(yè)主、設(shè)備供應(yīng)商、系統(tǒng)集成商等多方人士都作了深入的探討，也實(shí)實(shí)在在地推出了各種典型方案、標(biāo)準(zhǔn)和政策，設(shè)計(jì)與施工的行為日趨規(guī)范。但筆者在近年對上海多項(xiàng)“智能建筑”建設(shè)、使用情況的跟蹤中聽到不少對“智能建筑”毀譽(yù)言論（浪費(fèi)、添麻煩、花架子、增加管理成本等），看到一些完全背離建設(shè)初衷的智能化系統(tǒng)運(yùn)行情況（部分失效，關(guān)閉自動為手動操作，運(yùn)行不正常，維修費(fèi)用高等）。引發(fā)這些言論與情況的原因可以分為兩大類，一類是在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)中存在嚴(yán)重缺陷的工程，另一類是管理水平低下與管理方法失當(dāng)導(dǎo)致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈以至整體癱瘓。對于前一類原因造成的問題，已經(jīng)總結(jié)、探索出很多有效的對策。對于后一類問題，似乎目前尚未成為焦點(diǎn)，而筆者認(rèn)為智能化系統(tǒng)與設(shè)施的管理將是比建設(shè)好智能建筑更重要的問題，必須成為行業(yè)的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)與重點(diǎn)。本文就智能建筑的物業(yè)設(shè)施管理問題作一些討論，以期提請業(yè)內(nèi)人士重視。
一． 物業(yè)設(shè)施管理
1． 廣義物業(yè)設(shè)施管理概念 建筑物本體及其中的設(shè)施設(shè)備都有是有壽命的，通常建筑物本 體的壽命在60-70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在6-25年不等。 建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護(hù)管理。對建筑物本體和其中的設(shè)施設(shè)備，要定期地進(jìn)行測試和診斷，及時(shí)地進(jìn)行維護(hù)和修理以保證建筑物及設(shè)施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（Life Cycle Cost, LCC）延長使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時(shí)，根據(jù)用戶要求調(diào)整建筑布局，改善室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)空氣品質(zhì)，增設(shè)OA、通信及自動化設(shè)備以及對原有設(shè)施設(shè)備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責(zé)。因此，國外對物業(yè)設(shè)施管理（Facility Management, FM）十分重視，F(xiàn)M是一個(gè)繁榮的行業(yè)。 國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會（IFMA, International Facility Management Association）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括對不動產(chǎn)、土地、建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。它不僅能延長物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費(fèi)的服務(wù)、改善業(yè)務(wù)體制、使工作流程合理化和簡潔化。 根據(jù)國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會的分類，F(xiàn)M的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要為以下九項(xiàng)：
● 物業(yè)的長期規(guī)劃；
● 物業(yè)管理的年度計(jì)劃；
● 物業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)測和預(yù)算；
● 不動產(chǎn)的獲得及其處理；
● 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和備品的設(shè)置以及房間管理；
● 建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；
● 新建筑或原建筑的改造更新；
● 維護(hù)管理和運(yùn)行管理；
● 物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)。
2． FM的工作目標(biāo) 物業(yè)設(shè)施管理FM是一門科學(xué)，也是從建筑物業(yè)主、管理者和 使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。FM這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個(gè)安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)施管理有很大的區(qū)別。
● 質(zhì)量目標(biāo)
FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑物中所有設(shè)施都應(yīng)以限度 滿足使用的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個(gè)分項(xiàng)。
1） 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格要表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀及地方的風(fēng)土特色。
2） 舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內(nèi)的居住的活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好，通信等設(shè)備滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。
3） 效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能，效率、便與操作和兼容性。
4） 可靠：這里的可靠具有多層含義，把災(zāi)害與侵犯時(shí)對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設(shè)施的安全運(yùn)行壽命，為建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。
5） 適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。
● 財(cái)務(wù)目標(biāo)
FM是追求利益的組織活動，財(cái)務(wù)目標(biāo)自然是十分重要的。隨 著中國的人力成本、能源費(fèi)用與設(shè)備器材費(fèi)用的增長，應(yīng)從長遠(yuǎn)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)來指導(dǎo)FM工作。財(cái)務(wù)?？煞譃?個(gè)分項(xiàng)。
1） 設(shè)施營運(yùn)費(fèi)：包括設(shè)備租借費(fèi)、能源費(fèi)、運(yùn)行服務(wù)費(fèi)，在工程項(xiàng)目籌建時(shí)，需對這三部分費(fèi)用進(jìn)行權(quán)衡以確定設(shè)施的方案。在設(shè)施已定的情況下，則控制能源費(fèi)與運(yùn)行服務(wù)費(fèi)的支出。
2） 設(shè)施相關(guān)與投資：土地費(fèi)、增容費(fèi)、排污費(fèi)、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用。
3） 設(shè)施的固定資產(chǎn)：FM要努力使固定資產(chǎn)減少折舊，促進(jìn)增值。
4） 生命周期費(fèi)用：利用技術(shù)措施與管理方法，延長設(shè)施的安全運(yùn)行壽命。降低建筑物運(yùn)行費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用、修繕費(fèi)等。
● 供給目標(biāo) 能隨時(shí)為用戶需求提供的空間，是FM的重要職能。
1） 需求的響應(yīng)：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設(shè)施與服務(wù)。
2） 設(shè)施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設(shè)施能力（會議室、健身房、停車場等），提供服務(wù)，同時(shí)有效利用這些資產(chǎn)。
因此，設(shè)施管理應(yīng)是一項(xiàng)極重要的業(yè)務(wù)工作和經(jīng)濟(jì)活動。但是從中國長期盛行的重建設(shè)輕管理和近年來只是簡單地對下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來看，似乎對此尚未有足夠的認(rèn)識。
二．設(shè)施管理的基本工作
智能建筑的設(shè)施設(shè)備日趨高性能、大型化、信息化與自動化， 所以在其壽命周期中運(yùn)行與管理費(fèi)用，如圖1所示約占壽命周期成本（LCC）總費(fèi)用的85%以上。因此，維持設(shè)備的功能，確保設(shè)備的高效率、盡量減少設(shè)備的故障，是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動化的設(shè)施設(shè)備又為現(xiàn)代化的物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺與基礎(chǔ)。在此，我們分析一下設(shè)施管理的基本工作。
一． 物業(yè)設(shè)施管理
1． 廣義物業(yè)設(shè)施管理概念 建筑物本體及其中的設(shè)施設(shè)備都有是有壽命的，通常建筑物本 體的壽命在60-70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在6-25年不等。 建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護(hù)管理。對建筑物本體和其中的設(shè)施設(shè)備，要定期地進(jìn)行測試和診斷，及時(shí)地進(jìn)行維護(hù)和修理以保證建筑物及設(shè)施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（Life Cycle Cost, LCC）延長使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時(shí)，根據(jù)用戶要求調(diào)整建筑布局，改善室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)空氣品質(zhì)，增設(shè)OA、通信及自動化設(shè)備以及對原有設(shè)施設(shè)備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責(zé)。因此，國外對物業(yè)設(shè)施管理（Facility Management, FM）十分重視，F(xiàn)M是一個(gè)繁榮的行業(yè)。 國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會（IFMA, International Facility Management Association）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括對不動產(chǎn)、土地、建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。它不僅能延長物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費(fèi)的服務(wù)、改善業(yè)務(wù)體制、使工作流程合理化和簡潔化。 根據(jù)國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會的分類，F(xiàn)M的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要為以下九項(xiàng)：
● 物業(yè)的長期規(guī)劃；
● 物業(yè)管理的年度計(jì)劃；
● 物業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)測和預(yù)算；
● 不動產(chǎn)的獲得及其處理；
● 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和備品的設(shè)置以及房間管理；
● 建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；
● 新建筑或原建筑的改造更新；
● 維護(hù)管理和運(yùn)行管理；
● 物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)。
2． FM的工作目標(biāo) 物業(yè)設(shè)施管理FM是一門科學(xué)，也是從建筑物業(yè)主、管理者和 使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。FM這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個(gè)安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)施管理有很大的區(qū)別。
● 質(zhì)量目標(biāo)
FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑物中所有設(shè)施都應(yīng)以限度 滿足使用的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個(gè)分項(xiàng)。
1） 特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格要表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀及地方的風(fēng)土特色。
2） 舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內(nèi)的居住的活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好，通信等設(shè)備滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。
3） 效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能，效率、便與操作和兼容性。
4） 可靠：這里的可靠具有多層含義，把災(zāi)害與侵犯時(shí)對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設(shè)施的安全運(yùn)行壽命，為建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。
5） 適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。
● 財(cái)務(wù)目標(biāo)
FM是追求利益的組織活動，財(cái)務(wù)目標(biāo)自然是十分重要的。隨 著中國的人力成本、能源費(fèi)用與設(shè)備器材費(fèi)用的增長，應(yīng)從長遠(yuǎn)的經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)來指導(dǎo)FM工作。財(cái)務(wù)?？煞譃?個(gè)分項(xiàng)。
1） 設(shè)施營運(yùn)費(fèi)：包括設(shè)備租借費(fèi)、能源費(fèi)、運(yùn)行服務(wù)費(fèi)，在工程項(xiàng)目籌建時(shí)，需對這三部分費(fèi)用進(jìn)行權(quán)衡以確定設(shè)施的方案。在設(shè)施已定的情況下，則控制能源費(fèi)與運(yùn)行服務(wù)費(fèi)的支出。
2） 設(shè)施相關(guān)與投資：土地費(fèi)、增容費(fèi)、排污費(fèi)、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用。
3） 設(shè)施的固定資產(chǎn)：FM要努力使固定資產(chǎn)減少折舊，促進(jìn)增值。
4） 生命周期費(fèi)用：利用技術(shù)措施與管理方法，延長設(shè)施的安全運(yùn)行壽命。降低建筑物運(yùn)行費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用、修繕費(fèi)等。
● 供給目標(biāo) 能隨時(shí)為用戶需求提供的空間，是FM的重要職能。
1） 需求的響應(yīng)：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設(shè)施與服務(wù)。
2） 設(shè)施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設(shè)施能力（會議室、健身房、停車場等），提供服務(wù)，同時(shí)有效利用這些資產(chǎn)。
因此，設(shè)施管理應(yīng)是一項(xiàng)極重要的業(yè)務(wù)工作和經(jīng)濟(jì)活動。但是從中國長期盛行的重建設(shè)輕管理和近年來只是簡單地對下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來看，似乎對此尚未有足夠的認(rèn)識。
二．設(shè)施管理的基本工作
智能建筑的設(shè)施設(shè)備日趨高性能、大型化、信息化與自動化， 所以在其壽命周期中運(yùn)行與管理費(fèi)用，如圖1所示約占壽命周期成本（LCC）總費(fèi)用的85%以上。因此，維持設(shè)備的功能，確保設(shè)備的高效率、盡量減少設(shè)備的故障，是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動化的設(shè)施設(shè)備又為現(xiàn)代化的物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺與基礎(chǔ)。在此，我們分析一下設(shè)施管理的基本工作。