09資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》房地產(chǎn)評(píng)估(5)

第六節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
    1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
    (預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到)
    實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：
    土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)-開(kāi)發(fā)建設(shè)成本-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)
    2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序。假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序?yàn)椋?BR>    調(diào)查房地產(chǎn)基本情況;確定被估房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式;預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益;測(cè)算開(kāi)發(fā)建設(shè)成本;測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn);測(cè)算投資利息和稅費(fèi);估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。
    第七節(jié)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
    基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：
    (1)具有政府公告作用;
    (2)是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù);
    (3)是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
    (4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);
    (5)是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ);
    (6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。
    注：該方法精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法?？梢钥焖俜奖愕剡M(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估。