一.目前住宅全部由房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)建設、銷售管理，如何實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)利潤化是受到如下幾方面因素的制約：
1.地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的狀態(tài)，人平均收入的水平。
2.該地區(qū)人們的文化素質。
3.該地區(qū)人們的習慣思維定勢，這種定勢決定著人們對住宅內(nèi)的各個房間的大小，各個房間的功能要求?！?BR> 4.住宅戶型的布置，具有可改造的性能，入戶后不用任何拆除就能滿足需要，這樣住宅的賣點人氣指數(shù)。
5.住宅的銷售價格（最關鍵的是性能與價格的比）。
6.工程建設的成本，目前有80%的開發(fā)商不注重工程的設計，主要表現(xiàn)在開發(fā)商給設計者的設計費用太低，這樣就造成低水平的設計。本人在本行業(yè)工作三十多年的工作中作過大量統(tǒng)計，總結出一套工程的經(jīng)濟技術指標指數(shù)，用于判斷工程的技術經(jīng)濟的合理性，用這個指數(shù)判斷后，進行工程的設計修正，可使工程的直接造價降低4%以上。任何工程都有一個的經(jīng)濟技術指標，現(xiàn)實社會中和最低工程直接造價相差竟然超過20%。在2003年有一個2000㎡的一項工程是哈爾濱某個設計院設計的每平方米的含鋼量竟然超過了100kg，那么混凝土自然也根著超過正常的用量。在工程上的浪費基本上都是在結構方面造成的浪費，而這種浪費大部分開發(fā)商卻沒有感覺，往往工程建設完畢進行結算后才能發(fā)現(xiàn)，這時已經(jīng)晚了。大部分開發(fā)商在設計過程中基本上都是交給熟悉的人，很少去找那些在經(jīng)濟和技術具有高水平的設計者進行設計，沒有一個開發(fā)商主動給設計人員增加設計費用，由于本人長期從事建筑設計和施工工作，接觸了很多設計人員，這些設計人員都有一個共同的觀念在每平方米就給幾元錢的情況下，工程設計上都那么認真，求大不求精，這樣在工程上浪費的要超過設計費用的幾倍，那多那少有的開發(fā)商自然有切身的體會。城市越大設計人員的職業(yè)道德越差在設計上浪費的就越嚴重。
二.在住宅開發(fā)前必須對即將要開發(fā)的地段的人的心理需求的可能變化，進行虛擬預測的分析，作好統(tǒng)計測算，并且把以前開發(fā)建設住宅的設計規(guī)格和銷售后分析的結果、都存在什么問題要融入到的新開發(fā)的工程中去。
三.我們開發(fā)建設住宅利潤的實現(xiàn)，最終是靠設計來完成的，一項工程選用什么樣的結構方案直接關系到工程造價的高低，基礎、墻體、樓板三方面要進行綜合考慮，降低樓板的重量、減少墻體數(shù)量、對基礎進行減肥，這樣才能對工程的造價產(chǎn)生很大的影響，本文主要討論的是在住宅工程上采用空心無梁樓板結構對建筑的功能、賣點人氣的提生會產(chǎn)生重大的影響。
1.樓體重量降低：
住宅上采用采用空心無梁樓板跨度大于6M，厚度在200~300㎜，折算厚度在130~190㎜，戶內(nèi)承重墻體全部取消，全部采用120墻體或輕質墻板。
2.基礎的減少：
由于每一戶的墻體減少，每一戶可以減少重量在8噸以上，六層住宅共計減少重量48噸，基礎底面積減少3~5㎡。同時由于內(nèi)承重墻體全部取消，自然就不用設計內(nèi)墻體的基礎，基礎的總工程量顯著的減少降低工程造價。
3.內(nèi)墻體由購房戶承擔：
由于每一個住戶的房間分布的不同，內(nèi)墻選用的材料也不同，那么重量輕、防水、隔音、價格低的墻體材料是住戶的首選，房屋開發(fā)成本降低利潤增加。
4.可以進行多次室內(nèi)改造：
在今后的使用過程中隨著家庭人口的變化室內(nèi)房間可以進行再一次的變化，為今后人口老齡化要求房間簡單化創(chuàng)造了可改造的條件。
5.樓板上下減少抹灰和墊層：
空心無梁樓板為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，樓板底面施工時采用清水棚，棚面的抹灰全部取消，樓板的頂面施工時應當一次抹平，不用再進行墊層的施工，可以在樓板上面直接作地熱。
6.入戶后沒有拆除現(xiàn)象：
在新房交給住戶后有40%的住戶有拆墻的現(xiàn)象，內(nèi)墻體全部取消沒有可以拆除的東西，拆除現(xiàn)象自然也就沒有了。
7. 給排水的橫向的管道沒有了：
在衛(wèi)生間和廚房的位置樓板上可以設置深度為180㎜的地坑，給排水管道埋在地坑內(nèi)，這樣樓下的頂棚上面就沒有橫向的管道了，改善了室內(nèi)的使用效果。
8. 一層和二層商服內(nèi)的取消全部的大梁降低層高：
在一層和二層設計商業(yè)建筑時，一般情況下一層和二層的樓板下面為了承擔三層以上墻體重量，往往設計有比較大的梁，梁高基本上在900㎜以上，而且這些大梁的含鋼量都相當大，其造價比較高，這些梁取消不但降低造價，而且還降低層高，如果層高不降低則頂棚相應的提高，這樣的商業(yè)建筑的價值得到了提升，銷售價格提高后也比較好銷售。
9.用實例進行經(jīng)濟技術分析：
下面給出一個經(jīng)濟技術分析的明細表，請按照你們地區(qū)的材料、工費的價格填入表格內(nèi)，再對住宅和商服通常的戶型進行按戶分析，計算中只考慮采用空心無梁樓板結構后對住宅、商服和基礎等受到影響的部分工程進行計算，計算出的結果用該戶型的建筑面積相除得出的數(shù)據(jù)填入明細表內(nèi)，最終效果如何一目了然。
住宅采用空心無梁樓板結構的經(jīng)濟技術參數(shù)如下：
戶建筑面積㎡
跨度M
樓板厚度㎜
混凝土折算厚度
含鋼量kg
60~75
5.50~6.60
200
130
8~12
75~90
6.60~8.10
230
146
9~18
90~120
8.10~10.5
280
160
14~20
120~150
10.5~12.5
320
185
18~24
說明：空心無梁樓板結構的樓板邊直接為圈梁，不用再施工圈梁。
空心無梁樓板結構專利技術服務費用每平方米55元應當計算在內(nèi)。
空心無梁樓板結構混凝土標號C30。
空心無梁樓板結構含鋼量中不包括暗梁的鋼筋，住宅工程一般不設計暗梁，只有框架結構的工程必須設計暗梁。
混凝土折算厚度是指把樓板內(nèi)空心管的體積減除后按照每平方米建筑面積進行計算的結果。
住宅結構設計技術經(jīng)濟分析明細
1.地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的狀態(tài)，人平均收入的水平。
2.該地區(qū)人們的文化素質。
3.該地區(qū)人們的習慣思維定勢，這種定勢決定著人們對住宅內(nèi)的各個房間的大小，各個房間的功能要求?！?BR> 4.住宅戶型的布置，具有可改造的性能，入戶后不用任何拆除就能滿足需要，這樣住宅的賣點人氣指數(shù)。
5.住宅的銷售價格（最關鍵的是性能與價格的比）。
6.工程建設的成本，目前有80%的開發(fā)商不注重工程的設計，主要表現(xiàn)在開發(fā)商給設計者的設計費用太低，這樣就造成低水平的設計。本人在本行業(yè)工作三十多年的工作中作過大量統(tǒng)計，總結出一套工程的經(jīng)濟技術指標指數(shù)，用于判斷工程的技術經(jīng)濟的合理性，用這個指數(shù)判斷后，進行工程的設計修正，可使工程的直接造價降低4%以上。任何工程都有一個的經(jīng)濟技術指標，現(xiàn)實社會中和最低工程直接造價相差竟然超過20%。在2003年有一個2000㎡的一項工程是哈爾濱某個設計院設計的每平方米的含鋼量竟然超過了100kg，那么混凝土自然也根著超過正常的用量。在工程上的浪費基本上都是在結構方面造成的浪費，而這種浪費大部分開發(fā)商卻沒有感覺，往往工程建設完畢進行結算后才能發(fā)現(xiàn)，這時已經(jīng)晚了。大部分開發(fā)商在設計過程中基本上都是交給熟悉的人，很少去找那些在經(jīng)濟和技術具有高水平的設計者進行設計，沒有一個開發(fā)商主動給設計人員增加設計費用，由于本人長期從事建筑設計和施工工作，接觸了很多設計人員，這些設計人員都有一個共同的觀念在每平方米就給幾元錢的情況下，工程設計上都那么認真，求大不求精，這樣在工程上浪費的要超過設計費用的幾倍，那多那少有的開發(fā)商自然有切身的體會。城市越大設計人員的職業(yè)道德越差在設計上浪費的就越嚴重。
二.在住宅開發(fā)前必須對即將要開發(fā)的地段的人的心理需求的可能變化，進行虛擬預測的分析，作好統(tǒng)計測算，并且把以前開發(fā)建設住宅的設計規(guī)格和銷售后分析的結果、都存在什么問題要融入到的新開發(fā)的工程中去。
三.我們開發(fā)建設住宅利潤的實現(xiàn)，最終是靠設計來完成的，一項工程選用什么樣的結構方案直接關系到工程造價的高低，基礎、墻體、樓板三方面要進行綜合考慮，降低樓板的重量、減少墻體數(shù)量、對基礎進行減肥，這樣才能對工程的造價產(chǎn)生很大的影響，本文主要討論的是在住宅工程上采用空心無梁樓板結構對建筑的功能、賣點人氣的提生會產(chǎn)生重大的影響。
1.樓體重量降低：
住宅上采用采用空心無梁樓板跨度大于6M，厚度在200~300㎜，折算厚度在130~190㎜，戶內(nèi)承重墻體全部取消，全部采用120墻體或輕質墻板。
2.基礎的減少：
由于每一戶的墻體減少，每一戶可以減少重量在8噸以上，六層住宅共計減少重量48噸，基礎底面積減少3~5㎡。同時由于內(nèi)承重墻體全部取消，自然就不用設計內(nèi)墻體的基礎，基礎的總工程量顯著的減少降低工程造價。
3.內(nèi)墻體由購房戶承擔：
由于每一個住戶的房間分布的不同，內(nèi)墻選用的材料也不同，那么重量輕、防水、隔音、價格低的墻體材料是住戶的首選，房屋開發(fā)成本降低利潤增加。
4.可以進行多次室內(nèi)改造：
在今后的使用過程中隨著家庭人口的變化室內(nèi)房間可以進行再一次的變化，為今后人口老齡化要求房間簡單化創(chuàng)造了可改造的條件。
5.樓板上下減少抹灰和墊層：
空心無梁樓板為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，樓板底面施工時采用清水棚，棚面的抹灰全部取消，樓板的頂面施工時應當一次抹平，不用再進行墊層的施工，可以在樓板上面直接作地熱。
6.入戶后沒有拆除現(xiàn)象：
在新房交給住戶后有40%的住戶有拆墻的現(xiàn)象，內(nèi)墻體全部取消沒有可以拆除的東西，拆除現(xiàn)象自然也就沒有了。
7. 給排水的橫向的管道沒有了：
在衛(wèi)生間和廚房的位置樓板上可以設置深度為180㎜的地坑，給排水管道埋在地坑內(nèi)，這樣樓下的頂棚上面就沒有橫向的管道了，改善了室內(nèi)的使用效果。
8. 一層和二層商服內(nèi)的取消全部的大梁降低層高：
在一層和二層設計商業(yè)建筑時，一般情況下一層和二層的樓板下面為了承擔三層以上墻體重量，往往設計有比較大的梁，梁高基本上在900㎜以上，而且這些大梁的含鋼量都相當大，其造價比較高，這些梁取消不但降低造價，而且還降低層高，如果層高不降低則頂棚相應的提高，這樣的商業(yè)建筑的價值得到了提升，銷售價格提高后也比較好銷售。
9.用實例進行經(jīng)濟技術分析：
下面給出一個經(jīng)濟技術分析的明細表，請按照你們地區(qū)的材料、工費的價格填入表格內(nèi)，再對住宅和商服通常的戶型進行按戶分析，計算中只考慮采用空心無梁樓板結構后對住宅、商服和基礎等受到影響的部分工程進行計算，計算出的結果用該戶型的建筑面積相除得出的數(shù)據(jù)填入明細表內(nèi)，最終效果如何一目了然。
住宅采用空心無梁樓板結構的經(jīng)濟技術參數(shù)如下：
戶建筑面積㎡
跨度M
樓板厚度㎜
混凝土折算厚度
含鋼量kg
60~75
5.50~6.60
200
130
8~12
75~90
6.60~8.10
230
146
9~18
90~120
8.10~10.5
280
160
14~20
120~150
10.5~12.5
320
185
18~24
說明：空心無梁樓板結構的樓板邊直接為圈梁，不用再施工圈梁。
空心無梁樓板結構專利技術服務費用每平方米55元應當計算在內(nèi)。
空心無梁樓板結構混凝土標號C30。
空心無梁樓板結構含鋼量中不包括暗梁的鋼筋，住宅工程一般不設計暗梁，只有框架結構的工程必須設計暗梁。
混凝土折算厚度是指把樓板內(nèi)空心管的體積減除后按照每平方米建筑面積進行計算的結果。
住宅結構設計技術經(jīng)濟分析明細