一、前言
良好的貸款審查以及完善的貸款分類政策和做法，是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程重要組成部分。[1]通常，因?yàn)橘J款不能交易，所以貸款的市場(chǎng)價(jià)值往往通過(guò)計(jì)提貸款準(zhǔn)備金進(jìn)行估計(jì)。考慮貸款受損程度，貸款準(zhǔn)備金等于貸款原值減去現(xiàn)值估計(jì)值。若不能及時(shí)識(shí)別承認(rèn)到信貸質(zhì)量的惡化，可能會(huì)加重并拖延問(wèn)題的解決、增加處置的成本。此外，不完善的貸款分類政策，不利于確定有問(wèn)題貸款的準(zhǔn)備金、扭曲了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并高估了商業(yè)銀行的資本和資本充足率。人們對(duì)抵押貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的看法不一，特別是對(duì)貸款分類中抵押品的作用分歧更大。另一問(wèn)題是，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)暴露中減除抵押品。本文調(diào)查了一些國(guó)家中抵押品貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并試圖從中提出一些好的做法。貸款分類指在評(píng)估借款人償付貸款合同項(xiàng)下全部債務(wù)能力的基礎(chǔ)上，區(qū)分估算出的違約風(fēng)險(xiǎn)。[2]貸款分類有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)被并采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧ㄈ缡栈刭J款和/或通過(guò)計(jì)提準(zhǔn)備金彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的損失）。在許多國(guó)家，抵押都發(fā)揮了重要的作用。假如銀行認(rèn)為貸款有合格的抵押品，往往不對(duì)貸款進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。雖然抵押品可用于解決多方面的問(wèn)題，但對(duì)銀行的實(shí)際作用則非常有限。例如，在極端情況下，抵押品代替了對(duì)借款客戶的監(jiān)督（因?yàn)閷?duì)于抵押品而言，除了評(píng)估抵押品價(jià)值之外，幾乎沒(méi)有其它的監(jiān)督成本）。在政府回購(gòu)協(xié)議中，貸款人獲得了超過(guò)貸款價(jià)值的流動(dòng)資產(chǎn)的權(quán)利，以這種方式經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)十分經(jīng)濟(jì)。另一種情況是，銀行掌握借款人的大量信息。銀行也許也會(huì)要求獲得抵押品的一份保障，其最終目的不是為獲得抵押品的保障，而是因?yàn)榈盅簷?quán)利加大了借款人的違約成本、從而減少了借款人的違約激勵(lì)。若公司的破產(chǎn)幾乎不會(huì)給公司的所有者/管理者個(gè)人造成違約成本，則要求所有者/管理者提供某種個(gè)人抵押品，可以加大個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)。對(duì)抵押品更為詳細(xì)的的經(jīng)濟(jì)分析不是本文的討論內(nèi)容。過(guò)度依賴抵押品會(huì)給銀行帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)。例如，由于抵押品常為不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)需通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段，成本很高。當(dāng)貸款受損且其他還款來(lái)源不充分時(shí)，抵押品的作用尤為重要。雖然巴塞爾將抵押品的風(fēng)險(xiǎn)定的較低，但即使是住宅抵押，也會(huì)給貸款人帶來(lái)相當(dāng)大的危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌盅旱膬r(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度以及立法和司法制度的有效性。因此，根據(jù)借款人還款能力和正確估價(jià)的抵押品制定貸款分類和計(jì)提準(zhǔn)備金規(guī)則十分重要。此外，這些規(guī)則應(yīng)讓包括銀行家和借款人在內(nèi)的所有參與者所了解并認(rèn)真地實(shí)施。有關(guān)抵押及其估價(jià)的文件，應(yīng)是信貸人員原始貸款意見的一部分。銀行應(yīng)讓可靠、獨(dú)立的專家定期監(jiān)督和分析抵押品的價(jià)值，這項(xiàng)工作也可以在對(duì)貸款資產(chǎn)組合進(jìn)行定期審查時(shí)進(jìn)行。監(jiān)管人員在現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)文件。抵押標(biāo)準(zhǔn)形式的概述見專欄1。本文討論抵押在貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并介紹了一些國(guó)家的做法。在前言之后，第二節(jié)講述貸款分類中處理抵押的一些良好做法。第三節(jié)討論在計(jì)算貸款損失準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)將抵押從受損貸款中扣除。第四節(jié)分析與抵押品估價(jià)相關(guān)的問(wèn)題，第五節(jié)列舉了一些國(guó)家頻繁使用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一些實(shí)例。第六節(jié)結(jié)論。
二、貸款分類和抵押品
對(duì)抵押貸款進(jìn)行分類的主流看法是：貸款分類應(yīng)評(píng)估借款人的償債能力，而不是評(píng)估貸款的抵押品價(jià)值。一些國(guó)家在貸款分類時(shí)考慮抵押品價(jià)值，這對(duì)估價(jià)可靠、流動(dòng)性有保證（如下文討論的）的特定類型的抵押來(lái)說(shuō)似乎合理。另一些國(guó)家將貸款分成兩部分，認(rèn)為有抵押的部分比沒(méi)有抵押的部分更可靠。某些銀行監(jiān)管人員認(rèn)為，將有抵押的部分劃為較好貸款的做法，可能鼓勵(lì)銀行家在貸款決策時(shí)只考慮是否存在抵押品。這種做法不值得提倡。有些人認(rèn)為，貸款分類還應(yīng)考慮特定類型抵押品的保守價(jià)值。如果某筆貸款的抵押品為流動(dòng)性強(qiáng)的銀行存款，或由流通性很強(qiáng)的證券，在一個(gè)深化并流動(dòng)的市場(chǎng)上，分類標(biāo)準(zhǔn)則可適當(dāng)放松。然而，只有在貸款銀行充分掌握有關(guān)抵押品的狀況、位置、流動(dòng)性和轉(zhuǎn)讓性的信息時(shí)，才能采取這種做法。監(jiān)管人員應(yīng)對(duì)這種貸款分類方式進(jìn)行檢查。
專欄1.
貸款的幾種擔(dān)保形式與貸款有關(guān)的擔(dān)保一般有以下幾種形式：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押（Mortgages）：不動(dòng)產(chǎn)抵押是商業(yè)借款中最為普遍的抵押形式。抵押是以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)為目的貸款時(shí)最為常見的擔(dān)保形式。由于被抵押的不動(dòng)產(chǎn)可能最終只是一項(xiàng)不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，或不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)因法律訴訟而延遲一段時(shí)間，抵押品的實(shí)際價(jià)值通常低于帳面價(jià)值，涉及回收成本、價(jià)格波動(dòng)以及繁瑣的法律程序時(shí)，尤其如此。（2）質(zhì)押存款、生息債券和證券(Pledgeddeposits,interestbearingnotes,andsecurities）：這些工具可用于抵押。在允許用證券作抵押的國(guó)家，一般實(shí)行更為嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的變化調(diào)整準(zhǔn)備金的規(guī)則）。（3）保證(Garantees）：在某些國(guó)家，政府或銀行的保證發(fā)揮重要的作用。這種保證通常不可撤消且無(wú)條件，應(yīng)由授權(quán)機(jī)構(gòu)簽署。備用信用證或銀行保證的價(jià)值取決于保證的條款和條件以及出具保證的銀行的信譽(yù)。私人保證和質(zhì)押很難評(píng)估，通常不能為貸款人提供有效保護(hù)。（4）機(jī)械和其他設(shè)備的抵押(Lienonmachineryandotherequipment）：因?yàn)闄C(jī)械設(shè)備通常是為特殊用途而設(shè)計(jì)，難以出售，因而這種抵押不實(shí)用。借款人對(duì)它的估價(jià)可能與貸款銀行有很大的差距。（5）存貨的抵押(Pledgeorlienoninventory）：當(dāng)銀行接受存貨為擔(dān)保而提供融資時(shí)，銀行可要求對(duì)貨物的所有權(quán)。隨著存貨逐漸售出，貨物將由對(duì)存貨購(gòu)買人的債權(quán)所取代。應(yīng)收帳款為還本付息證券，但應(yīng)收帳款的價(jià)值還取決于存貨購(gòu)買人的信譽(yù)。如果存貨是易腐爛的、過(guò)時(shí)的，難以立即售出的物品，則存貨的價(jià)值可能受損。對(duì)用作擔(dān)保的應(yīng)收帳款的價(jià)值估算應(yīng)比較保守。在項(xiàng)目融資中，若項(xiàng)目收入是還款的主要來(lái)源，則應(yīng)將應(yīng)收帳款質(zhì)押給銀行。（6）安慰函(Letterofcomfort）：當(dāng)子公司借款時(shí)，母公司可用安慰函代替正式保證。對(duì)于接受安慰函的銀行來(lái)說(shuō)，好處僅僅在于，母公司若不支持其子公司就會(huì)帶來(lái)道德和商業(yè)污點(diǎn)。在大多數(shù)司法體系中，安慰函的可執(zhí)行性不等同于擔(dān)保。
A.良好做法原則上講，抵押品不能代替對(duì)借款人或交易對(duì)手的全面評(píng)估。抵押至多可被視作借款人違約的次級(jí)還款來(lái)源。此外，銀行還應(yīng)認(rèn)識(shí)到，抵押品的價(jià)值可能會(huì)因其他機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制性還貸行為（如取消抵押品贖回權(quán)程序）而大大減損。銀行應(yīng)盡可明確抵押品的法律權(quán)利，且在有關(guān)法律安排中限制將同一抵押品用于多個(gè)交易對(duì)手。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，貸款分類一般應(yīng)考慮借款人當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和支付能力、抵押品的當(dāng)期價(jià)值和變現(xiàn)能力，以及其他影響本金和利息回收前景的因素。評(píng)估借款人償付能力的因素包括：即期和遠(yuǎn)期現(xiàn)金流以及抵押品變現(xiàn)后的價(jià)值和變現(xiàn)的能力。對(duì)問(wèn)題貸款進(jìn)行分類時(shí)，由于其他償付來(lái)源隨著時(shí)間的發(fā)展變得難以依賴，應(yīng)對(duì)抵押品的價(jià)值作保守估價(jià)。然而，對(duì)于確定某項(xiàng)貸款的受損狀況來(lái)說(shuō)，僅考慮一個(gè)因素（如抵押品的價(jià)值）顯然不夠。
三、準(zhǔn)備金的計(jì)提和抵押
計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，對(duì)是否將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除，人們看法不同?？鄢盅浩穬r(jià)值的大小對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提影響很大，而準(zhǔn)備金計(jì)提又影響銀行的凈收入。因此，貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)如何處理抵押，將最終影響銀行的資本金。為全面分析抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提和資本金的影響，需在準(zhǔn)備金計(jì)提規(guī)則以及其他外生變量概率分布假設(shè)的基礎(chǔ)上，作進(jìn)一步的理論和經(jīng)驗(yàn)分析。經(jīng)驗(yàn)分析需要一些國(guó)家的準(zhǔn)備金計(jì)提水平、抵押品價(jià)值、資本比率等數(shù)據(jù)。由于缺乏數(shù)據(jù)，特別是有關(guān)抵押品價(jià)值和抵押在銀行貸款資產(chǎn)中使用有關(guān)數(shù)據(jù)，本文不作基于此類數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。
A.反對(duì)扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
有人認(rèn)為，由于估價(jià)困難、轉(zhuǎn)讓難度大以及抵押品清算的法律障礙，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，不應(yīng)將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。在許多新興或發(fā)展中國(guó)家，抵押品價(jià)值可能不可靠，而且在缺乏流動(dòng)性的市場(chǎng)、缺乏可靠的評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，抵押品容易被高估。盡管抵押品可能是質(zhì)量良好的財(cái)產(chǎn)，但必須對(duì)其價(jià)值打折以反映市場(chǎng)條件變化、轉(zhuǎn)讓成本以及變現(xiàn)過(guò)程。
在清算抵押品時(shí)，許多債權(quán)人還會(huì)遇到很長(zhǎng)的取消贖回權(quán)或破產(chǎn)程序等法律障礙。此外，評(píng)估既沒(méi)有體現(xiàn)清算成本（而這可能很重要），也沒(méi)有體現(xiàn)被賦予優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)對(duì)抵押可能造成的障礙。
B.贊成扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
也有人認(rèn)為，在某些情況下，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，只要抵押品的價(jià)值真實(shí)，應(yīng)允許貸款人將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。若抵押品具有流動(dòng)性且質(zhì)量高?如現(xiàn)金或政府發(fā)行的證券?或者，即使抵押品不是現(xiàn)金或流通證券，但仍被認(rèn)為具有較高流動(dòng)性（例如短期存款），而且能夠隨時(shí)回收并正確估價(jià)，則將抵押品的價(jià)值從貸款金額中扣除比較合理。
C.良好做法
在計(jì)提準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押是合理的，但必須采用非常保守的方法并考慮抵押品在估價(jià)和處置中的各種限制。最重要的是，應(yīng)有健全的法律環(huán)境，防止資產(chǎn)多重抵押，并確保資產(chǎn)變現(xiàn)和估價(jià)。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，銀行應(yīng)以其估計(jì)的可回收金額來(lái)計(jì)量受損貸款。單筆貸款的信用惡化，應(yīng)通過(guò)定期的貸款審查程序、確定具體的扣除額，或通過(guò)核銷的方式及時(shí)予以認(rèn)定。被認(rèn)定已經(jīng)受損的單筆貸款的帳面金額，應(yīng)被降低到估計(jì)可回收金額。確定該項(xiàng)金額時(shí)，應(yīng)考慮所有相關(guān)情況，如借款人的主要償付來(lái)源，抵押品的當(dāng)期價(jià)值以及抵押品的可執(zhí)行性等。若預(yù)計(jì)貸款的償還完全由相應(yīng)的抵押提供，同時(shí)考慮上述抵押品的質(zhì)量，則抵押品的公平價(jià)值可作為受損貸款可回收的估計(jì)值。因此，抵押品的公平價(jià)值可以在計(jì)算準(zhǔn)備金之前從總貸款中扣除。在這種情況下，應(yīng)首先將保守估算的抵押品價(jià)值從一項(xiàng)貸款金額中扣除，然后再計(jì)提準(zhǔn)備金。
關(guān)鍵因素是，抵押品的價(jià)值以及需要計(jì)提準(zhǔn)備金的金額。銀行應(yīng)從抵押品的公平估計(jì)價(jià)值中減去銷售抵押品的所有估計(jì)費(fèi)用。然而，估價(jià)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。當(dāng)?shù)盅浩肥且鬃儸F(xiàn)、可轉(zhuǎn)讓的證券或現(xiàn)金時(shí)，估價(jià)相對(duì)比較簡(jiǎn)單；但若抵押品是不動(dòng)產(chǎn)或其他不易變現(xiàn)的資產(chǎn)時(shí)，估價(jià)可能更為困難。當(dāng)?shù)盅浩返淖儸F(xiàn)能力有限、尤其當(dāng)這種變現(xiàn)能力可能影響借款人維持資金的能力時(shí)，估價(jià)變得更加困難。由于并非所有抵押品都是同質(zhì)物品，所以在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)只考慮可靠估價(jià)的抵押品。
專欄2
中簡(jiǎn)化的例子說(shuō)明了抵押品如何影響貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提。基于專欄2中的假設(shè)，準(zhǔn)備金計(jì)提的金額可為貸款金額的0%到50%不等。其結(jié)果取決于貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)是否考慮了抵押品。需要計(jì)提的準(zhǔn)備金額度還取決于抵押品適用的價(jià)值：例如，是帳面價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值。如案例IV和V所示，在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提比例時(shí)，抵押品價(jià)值是否已從貸款金額中減除也將影響準(zhǔn)備金計(jì)提比例。
附錄一描述了一些國(guó)家貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)抵押的作用。十國(guó)集團(tuán)國(guó)家和非十國(guó)集團(tuán)國(guó)家都沒(méi)有提供有關(guān)抵押對(duì)貸款分類的影響的統(tǒng)一指導(dǎo)原則。另一方面，就抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響而言，大多數(shù)國(guó)家的案例表明，除了幾個(gè)國(guó)家（如捷克共和國(guó)）以外，抵押品價(jià)值都以不同的方式可能影響準(zhǔn)備金計(jì)提。然而，抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響程度可能有很大差異，這取決于抵押品的估價(jià)方式，以及抵押在貸款分類或準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用。
專欄2
抵押對(duì)貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的影響假設(shè)：貸款額100；抵押品價(jià)值60（帳面價(jià)值）或30（市場(chǎng)價(jià)值）；法定準(zhǔn)備金計(jì)提比率：正常0%，次級(jí)20%，可疑50%。
<例1>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：正常6060x0.0=0無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)20
<例2>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為次標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)6060x0.2=12無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)32
<例3>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例2同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)3030x0.2=6無(wú)抵押部分；可疑7070x0.5=35總計(jì)41
<例4>貸款受損時(shí)，在貸款分類中不考慮抵押。但在計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押品的帳面價(jià)值。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-60）x0.5=20
(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-60=-10（不需要計(jì)提準(zhǔn)備金）
<例5>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-30）x0.5=35
(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-30=20
<例6>計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)完全不考慮抵押，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）100x0.5=50
四、抵押品估值
抵押品需要定期評(píng)估。應(yīng)由可靠且獨(dú)立的專家對(duì)抵押品進(jìn)行保守評(píng)估。若借款人已提供了抵押，銀行管理層應(yīng)建立定期監(jiān)督和評(píng)估抵押品價(jià)值的制度。無(wú)法扣押、占有或取消贖回權(quán)的抵押品不能當(dāng)作抵押品，基本上不考慮工廠或機(jī)械這類物品的價(jià)值。允許將證券作抵押的國(guó)家，應(yīng)實(shí)施更加嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整準(zhǔn)備金水平、并附帶差額支付要求的規(guī)則）。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，銀行應(yīng)從合格的專業(yè)機(jī)構(gòu)取得抵押品當(dāng)期公平價(jià)值評(píng)估。由于抵押品價(jià)格的波動(dòng)性，許多監(jiān)管人員常常就貸款價(jià)值與抵押品價(jià)值的比率發(fā)布指導(dǎo)原則。例如，若干監(jiān)管*將抵押貸款限制在估價(jià)的70%（香港，匈牙利和印度）。同時(shí)也應(yīng)考慮法律體系的薄弱之處以及其他對(duì)抵押品取消贖回權(quán)和處置方面的障礙。20世紀(jì)90年代早期陷入困境的銀行存在一個(gè)普遍且非常重要的問(wèn)題：它們未能對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行監(jiān)督。許多銀行在獲得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的信息以評(píng)估抵押充分性方面工作不細(xì)致。
在發(fā)生銀行危機(jī)時(shí)，抵押品價(jià)值通常會(huì)急劇下降。抵押品通常不易變現(xiàn)，在金融危機(jī)時(shí)期很難估價(jià)，通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段來(lái)變現(xiàn)抵押品會(huì)帶來(lái)很高的成本（時(shí)間和費(fèi)用上均如此）?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)易變得非常小。同時(shí)進(jìn)行的大量“減價(jià)甩賣”會(huì)加大資產(chǎn)價(jià)格的跌幅，這是另一個(gè)令人擔(dān)心的問(wèn)題。此外，抵押品變現(xiàn)方法是否可靠，取決于是否存在一個(gè)高效、快速和透明的法律程序。在東歐、印度、墨西哥、秘魯和泰國(guó)，通過(guò)法院收回質(zhì)押資產(chǎn)總需要若干年的時(shí)間，盡管一些國(guó)家近來(lái)的立法行動(dòng)努力減少這方面的障礙。
許多國(guó)家提出了有關(guān)抵押品估價(jià)的重要議題，包括：（1）監(jiān)管*是否應(yīng)頒布銀行抵押品估價(jià)的法規(guī)；（2）銀行使用獨(dú)立評(píng)估人以及使用的方法。
20世紀(jì)80年代，美國(guó)引發(fā)了類似的爭(zhēng)論，由此制定了法規(guī)，要求銀行在特定交易中使用注冊(cè)的評(píng)估人、在其他交易中使用合格評(píng)估人。盡管法規(guī)沒(méi)有規(guī)定具體的估價(jià)方法，但要求審查人盡一切努力，證實(shí)所使用的方法及所作出的假設(shè)適當(dāng)性。美國(guó)“1989年金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)和實(shí)施法案（FIRREA）”第十一編，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)就聯(lián)邦管理的金融機(jī)構(gòu)制定和使用評(píng)估通過(guò)相應(yīng)法規(guī)。這些不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以書面形式作出，并根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，評(píng)估人應(yīng)為資格得到確認(rèn)、專業(yè)行為受到各州有效監(jiān)管的獨(dú)立個(gè)體。
因此，依照“1991年聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司改進(jìn)法案（FDICIA）”中的304條款，美國(guó)頒布了“機(jī)構(gòu)間評(píng)估和估價(jià)指導(dǎo)原則”。該指導(dǎo)原則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)貸款計(jì)劃應(yīng)包括適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。該法規(guī)進(jìn)一步規(guī)定，銀行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)政策及程序?qū)⒆鳛樵撱y行整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)考查中的一部分。此外，還要求銀行的政策和程序被納入有效的評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。審查人在評(píng)估其計(jì)劃的適當(dāng)性時(shí)，應(yīng)考慮該銀行的規(guī)模和與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的性質(zhì)。該指導(dǎo)原則還規(guī)定，在分析單項(xiàng)交易時(shí)，審查人應(yīng)對(duì)一項(xiàng)評(píng)估或估價(jià)進(jìn)行審查，以確定方法、假設(shè)和結(jié)論是否合理，是否符合銀行的評(píng)估法規(guī)、政策、監(jiān)管指南和銀行的政策。審查人還應(yīng)對(duì)銀行采取的舉措進(jìn)行審查，以確保從事評(píng)估和估價(jià)的獨(dú)立個(gè)體合格。
在20世紀(jì)90年代銀行業(yè)危機(jī)期間，瑞典設(shè)立了一個(gè)由獨(dú)立財(cái)產(chǎn)評(píng)估專家組成的財(cái)產(chǎn)估價(jià)特別委員會(huì)，以幫助“銀行支持機(jī)構(gòu)”制定適于銀行的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為確保銀行的估價(jià)符合市場(chǎng)做法，獨(dú)立市場(chǎng)評(píng)估專家對(duì)高達(dá)25%的資產(chǎn)樣本進(jìn)行估價(jià)和核實(shí)。然后，“銀行支持機(jī)構(gòu)”的估價(jià)委員會(huì)再對(duì)約5%的小樣本再進(jìn)行一次估價(jià)，進(jìn)一步驗(yàn)證銀行估價(jià)的準(zhǔn)確性。若財(cái)產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)發(fā)現(xiàn)一家銀行高估或低估了資產(chǎn)，它有權(quán)通知“銀行支持機(jī)構(gòu)”，該機(jī)構(gòu)在隨后評(píng)估銀行的財(cái)務(wù)狀況和支持需要時(shí)，對(duì)該銀行的估算金額進(jìn)行調(diào)整。財(cái)產(chǎn)估價(jià)的基本原則是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值?而非反映“恐慌甩賣價(jià)值”（這種價(jià)值要大大低于非強(qiáng)迫情形下的銷售價(jià)值）。
韓國(guó)實(shí)施了相對(duì)嚴(yán)格估價(jià)規(guī)則，出現(xiàn)的問(wèn)題主要是工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（而非住宅不動(dòng)產(chǎn)）的抵押。對(duì)這類不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)很大程度上取決于所有人的財(cái)政狀況。“金融監(jiān)督服務(wù)局”（FSS）要求每個(gè)相關(guān)銀行都要建立抵押品估計(jì)回收金額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算以抵押品的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。但銀行必須從估算的市場(chǎng)價(jià)值中扣除相關(guān)的費(fèi)用和其他花費(fèi)。對(duì)于土地、商業(yè)用途和工業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)，銀行還需考慮若市場(chǎng)察覺(jué)某些類別的借款人在債務(wù)償付中出現(xiàn)困難，這類財(cái)產(chǎn)的價(jià)格可能急劇下降。對(duì)于機(jī)械或工廠設(shè)施，銀行應(yīng)考慮這類抵押品很難出手的可能性。
在加拿大，加拿大存款保險(xiǎn)公司（CDIC）公布了一份文件，以幫助成員機(jī)構(gòu)確立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策、方法、程序和信息體系。該文件闡述了各個(gè)CDIC成員需要具備且適用的基本政策以及銀行為確保審慎而適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策需包含一些標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的必須進(jìn)行評(píng)估的金融交易類型。需要時(shí)，評(píng)估還應(yīng)包括進(jìn)行重新評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的信貸變成呆帳時(shí)，對(duì)重新評(píng)估的需求應(yīng)引起特別的注意。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策還應(yīng)包括評(píng)估人的選擇和聘任、所有評(píng)估人報(bào)告的內(nèi)容和估價(jià)方法。對(duì)CDIC成員所做的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估需遵循適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，以得出與被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的物理和法律特征相符的審慎而合理的市場(chǎng)價(jià)值估算值。
V.住房抵押貸款中的抵押
對(duì)于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，盡管抵押是最為常見的擔(dān)保形式，但各國(guó)抵押不動(dòng)產(chǎn)的取消贖回權(quán)或清算方面的做法卻可能各不相同。在取消不動(dòng)產(chǎn)的贖回權(quán)時(shí)，銀行發(fā)生時(shí)間和金錢兩方面的成本。一旦得到不動(dòng)產(chǎn)，還將產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)和營(yíng)銷方面的連帶成本。
在許多國(guó)家，通過(guò)法院變現(xiàn)被抵押財(cái)產(chǎn)的過(guò)程，非常冗長(zhǎng)，由于法律制度的缺陷或低效率的破產(chǎn)程序，可能花費(fèi)數(shù)年，這使債權(quán)人對(duì)拖欠債務(wù)的借款人無(wú)法采取有效的法律行動(dòng)。在沒(méi)有法院干預(yù)的情況下，一些國(guó)家允許銀行銷售抵押品，取消贖回權(quán)和銷售被質(zhì)押財(cái)產(chǎn)中的不同做法和法律要求，使抵押品的實(shí)際價(jià)值差異很大。
對(duì)住宅抵押借款人來(lái)說(shuō)，若所欠貸款金額超過(guò)或接近被抵押財(cái)產(chǎn)的估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值，違約更可能發(fā)生。1994年墨西哥危機(jī)很有借鑒作用，20世紀(jì)80年代得克薩斯的不動(dòng)產(chǎn)狀況也是如此。由于當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌，房主所欠債務(wù)比房屋的價(jià)值還高，房主一走了之。在危機(jī)中，利率猛漲，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，許多借款人不得不拖欠其貸款。當(dāng)利率升至非常高的水平時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可能下降。這種負(fù)相關(guān)的原因可能在于借款人支付高額抵押利率的困難、因經(jīng)濟(jì)衰退而引起的住房需求的下降、以及被取消贖回權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)的不斷增加。
20世紀(jì)90年代，許多英國(guó)住宅抵押借款人也發(fā)現(xiàn)他們擁有“負(fù)資產(chǎn)”。在先前的周期中，實(shí)際價(jià)格的下跌都伴隨著相對(duì)較高的通貨膨脹，于是名義價(jià)格不會(huì)下跌，或者不會(huì)顯著下跌。20世紀(jì)90年代初，盡管英國(guó)的通貨膨脹導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格的下降很小，但名義價(jià)格仍然下跌。然而，由于貸款是以名義價(jià)格確定的，因而銀行家受到了保護(hù)，但將借款人暴露于風(fēng)險(xiǎn)之中。此外，由于貸款與價(jià)值比率因業(yè)務(wù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)而升高，許多借款人（墨西哥的情況一樣）最終所欠貸款超過(guò)了其房產(chǎn)的價(jià)值。貸款人還發(fā)現(xiàn)，他們很難從借款人那里收回房產(chǎn)，即使他們成功地收回房產(chǎn)，也不可能回收全部貸款金額。
20世紀(jì)90年代，南非銀行貸款很大一部分是住宅抵押貸款。貸款業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，貸款與價(jià)值比率升高，通貨膨脹下降，但拖欠率仍舊很高且在不斷增長(zhǎng)。盡管不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)“泡沫”（除好望角的西部地區(qū)可能存在泡沫以外），但某些地區(qū)存在著價(jià)格下跌的壓力。大多數(shù)國(guó)家對(duì)住宅抵押貸款的資本要求是其他貸款的一半，因?yàn)檫@類貸款的違約被認(rèn)為較低。
南非儲(chǔ)備銀行（SARB）對(duì)高比例的拖欠貸款表示關(guān)注。這類貸款因有抵押而沒(méi)有計(jì)提準(zhǔn)備金。考慮到這一問(wèn)題的宏觀審慎性質(zhì)，以及銀行積極尋求資產(chǎn)保護(hù)而可能引起的強(qiáng)烈政治反彈，這一狀況受到特別的關(guān)注。為解決這一問(wèn)題，監(jiān)管人員要求銀行對(duì)住宅抵押貸款計(jì)提更多的準(zhǔn)備金。他們還可要求銀行更多地考慮借款人的償付能力，并對(duì)屬于他們的擔(dān)保價(jià)值保持非常保守的看法。減少貸款拖欠的其他方法有限；只有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的持久上升且有更為嚴(yán)格的信用評(píng)估程序，才可能滿足這一要求。南非的絕大多數(shù)抵押貸款均是以接近100%的貸款價(jià)值比發(fā)放的。這意味著，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的微小下降將使抵押無(wú)法覆蓋貸款的價(jià)值。鑒于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌，南非的一些銀行決定擱置被取消贖回權(quán)的財(cái)產(chǎn)的銷售，直至市場(chǎng)狀況得到改善，但銀行必須承擔(dān)進(jìn)行維護(hù)和資產(chǎn)管理費(fèi)用。
美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，提供了另從較高通脹率向較低通脹率變化時(shí)商業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的例子。20世紀(jì)70年代末和80年代初，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)采取了有力措施降低通脹。這導(dǎo)致嚴(yán)重的衰退、較低的通脹率，和企業(yè)貸款信用質(zhì)量的惡化。盡管如此，人們普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)貸款是低風(fēng)險(xiǎn)的貸款工具，而且享受各種各樣的稅收優(yōu)惠，因此大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款一直持續(xù)到20世紀(jì)80年代中期。但到20世紀(jì)80年代末和90年代初時(shí)，由于低通脹率、衰退、建設(shè)過(guò)熱、稅收刺激的減少以及大量的收回財(cái)產(chǎn)的供應(yīng)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅下降。成立了資產(chǎn)重組公司（RTC）以處理破產(chǎn)的儲(chǔ)蓄和貸款機(jī)構(gòu)，而這些儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)經(jīng)常以低于未收回的抵押貸款一半的價(jià)格銷售不動(dòng)產(chǎn)。
六、結(jié)論
抵押在許多國(guó)家的貸款中起著重要的作用。抵押可用于解決多種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但在現(xiàn)實(shí)中，尤其在新興市場(chǎng)國(guó)家中，由于抵押品在估價(jià)和變現(xiàn)上存在困難，為銀行帶來(lái)的好處也很有限。住房抵押仍可能存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，這取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的走向以及立法和司法體系的有效性。有關(guān)國(guó)家的做法：抵押在貸款分類和/或準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用
10國(guó)集團(tuán)國(guó)家
抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)計(jì)提貸款準(zhǔn)備金的影響
加拿大貸款分類考慮了抵押。例如，當(dāng)一項(xiàng)貸款被界定為有問(wèn)題，且該問(wèn)題會(huì)危及本金和利息的回收時(shí)，若該貸款有抵押，則可以將其歸類為次級(jí)貸款，而非可疑貸款。特定的準(zhǔn)備金會(huì)將帳面價(jià)值減少為估計(jì)的可變現(xiàn)價(jià)值，該價(jià)值可以抵押品的正常價(jià)值來(lái)衡量。法國(guó)抵押不影響分類。抵押品在銀行決定的實(shí)際準(zhǔn)備金計(jì)提中發(fā)揮作用。德國(guó)抵押影響貸款分類。一般情況下，貸款分類是以借款人、擔(dān)保人等的財(cái)務(wù)狀況和抵押品為基礎(chǔ)。銀行在實(shí)際準(zhǔn)備金計(jì)提中考慮抵押。意大利抵押不影響分類。對(duì)于抵押和最低準(zhǔn)備金計(jì)提沒(méi)有特殊的要求。日本抵押影響貸款分類。例如，若一項(xiàng)貸款由優(yōu)等抵押品進(jìn)行抵押，且抵押品的估計(jì)出售價(jià)值可覆蓋貸款價(jià)值，則該貸款不列入分類貸款。抵押品的公平價(jià)值影響準(zhǔn)備金計(jì)提。例如，若借款人在法律上或?qū)嶋H上破產(chǎn)，為貸款提供擔(dān)保的抵押品的公平價(jià)值將是貸款的載有額。西班牙抵押不影響貸款分類，除非出現(xiàn)以下情況?？梢少J款的重新安排不改變其分類，除非借款人支付未付利息并提供額外的可接受抵押，包括現(xiàn)金存款、在股票市場(chǎng)的股份、固定收益證券、私人住宅抵押擔(dān)保，辦公樓以及農(nóng)地。由以下機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的貸款在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)可從風(fēng)險(xiǎn)暴露中減除。由以下機(jī)構(gòu)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)暴露：沒(méi)有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的公共管理機(jī)構(gòu)；屬于歐盟成員國(guó)、主要業(yè)務(wù)為信貸風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)的公司；屬于經(jīng)合組織的信用機(jī)構(gòu)提供的無(wú)條件擔(dān)保；現(xiàn)金存款；以及特定的固定收入證券。美國(guó)抵押影響貸款分類?，F(xiàn)金流動(dòng)的短缺程度、指定抵押所提供的支持、和/或擔(dān)保人所提供的支持，將影響分類的嚴(yán)格程度。準(zhǔn)備金計(jì)提需考慮抵押品的公平價(jià)值。
非10國(guó)集團(tuán)國(guó)家
抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
亞美尼亞抵押影響貸款分類。例如，若貸款得到良好的抵押擔(dān)保，則其分類上升一級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于良好抵押，貸款在分類時(shí)升級(jí)，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。澳大利亞抵押要求不影響貸款分類。逾期90天，只要抵押品的當(dāng)期凈市場(chǎng)價(jià)值足以支付本金和利息，則貸款不歸類為受損資產(chǎn)。在確定具體的準(zhǔn)備金時(shí)，需考慮抵押品的當(dāng)期價(jià)值。保加利亞抵押不影響貸款分類?？蓪⒈毁|(zhì)押不動(dòng)產(chǎn)的一半價(jià)值從準(zhǔn)備金中扣除?，F(xiàn)金、證券和保證之類的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?？扇繌臏?zhǔn)備金中減除。捷克共和國(guó)抵押不影響貸款分類。逾期一年且由不動(dòng)產(chǎn)抵押的貸款將全部由準(zhǔn)備金覆蓋。1/香港特別行政區(qū)抵押影響貸款分類。由現(xiàn)金或政府證券進(jìn)行抵押的貸款，在逾期12個(gè)月之前不必分類（即分類為次級(jí)貸款或可疑貸款）。香港金管局目前正考慮修訂貸款分類制度，將要求銀行根據(jù)借款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行貸款分類。盡管抵押與貸款的分類沒(méi)有關(guān)系，但抵押品的價(jià)值在評(píng)估銀行貸款凈值時(shí)將予以考慮。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提?，F(xiàn)金、政府證券、其他可銷售證券以及不動(dòng)產(chǎn)在確定準(zhǔn)備金計(jì)提比例時(shí)將被從風(fēng)險(xiǎn)暴露總額中扣除。抵押品以“可變現(xiàn)凈價(jià)值”進(jìn)行估價(jià)（而不是以純粹的市場(chǎng)價(jià)值或拋售價(jià)值進(jìn)行估價(jià)）。要求對(duì)抵押品的價(jià)值進(jìn)行定期審查（見香港金管局監(jiān)管政策手冊(cè)）。印度尼西亞抵押不影響貸款分類。計(jì)算不良貸款準(zhǔn)備金前，將抵押品價(jià)值從貸款額中扣除。例如，將諸如現(xiàn)金或黃金這類的抵押品從中扣除。1998年11月起，由于銀行在通過(guò)取消贖回權(quán)獲得對(duì)抵押品的占有方面存在著潛在困難，抵押品估價(jià)程序進(jìn)一步得到改進(jìn)。確定抵押品價(jià)值時(shí)需進(jìn)行評(píng)估。拉脫維亞抵押影響貸款分類。例如，對(duì)于抵押貸款，抵押品的狀況和變現(xiàn)狀況影響貸款的分類。抵押影響具體的準(zhǔn)備金比例。若銀行很可能接管抵押品，則具體的準(zhǔn)備金金額應(yīng)是貸款和抵押品公平價(jià)值或可變現(xiàn)凈值的差額。
非10國(guó)集團(tuán)國(guó)家
抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
立陶宛抵押不影響貸款分類。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。計(jì)算具體準(zhǔn)備金時(shí)，可從未償付貸款金額中減除全部或部分擔(dān)保金額。澳門特別行政區(qū)抵押不影響貸款分類。貸款分類基于逾期時(shí)間。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。確定準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)，現(xiàn)金、存款、不動(dòng)產(chǎn)和其他可銷售工具這類的抵押可從貸款中扣除。馬來(lái)西亞若抵押品是現(xiàn)金或相當(dāng)于現(xiàn)金，貸款分類的嚴(yán)格程度將降低。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。貸款和抵押品價(jià)值之間的任何差額須通過(guò)特定的準(zhǔn)備金補(bǔ)足。若被拖欠貸款由不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，抵押品估價(jià)必須在不超過(guò)一年的時(shí)間內(nèi)作出。墨西哥若抵押品為不動(dòng)產(chǎn)，貸款有抵押的部分將提高一級(jí)；若以政府債券形式的A1證券進(jìn)行抵押，則貸款有抵押的部分將提高二級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。政府債券100%扣除，而股票的扣除取決于其流動(dòng)性和價(jià)格波動(dòng)性。其他抵押品減除高達(dá)50％的抵押品價(jià)值。巴基斯坦抵押影響貸款分類。提高貸款分類級(jí)別時(shí)，只考慮抵押品的可變現(xiàn)價(jià)值。若銀行可獲得的抵押品是牢固的且其價(jià)值足以償還尚未償還的貸款，則貸款分類可升級(jí)。準(zhǔn)備金計(jì)提中只考慮為銀行貸款提供適當(dāng)質(zhì)押且可不通過(guò)訴諸法庭而變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。秘魯分類時(shí)考慮抵押，但首先考慮借款人現(xiàn)金流動(dòng)、收入和債務(wù)償還能力。具有高流動(dòng)性的優(yōu)先抵押可降低準(zhǔn)備金計(jì)提比例。菲律賓抵押影響貸款分類。例如，以存款或政府證券作保的貸款將歸類為未分類貸款。次級(jí)貸款分為有抵押的和無(wú)抵押的次級(jí)貸款。若抵押品的價(jià)值降低，有抵押次級(jí)貸款將歸類為可疑貸款。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。例如，對(duì)分類為次級(jí)有抵押貸款要求計(jì)提6-25%的準(zhǔn)備金，對(duì)無(wú)抵押的次級(jí)貸款要求計(jì)提25%的準(zhǔn)備金。對(duì)可疑貸款和損失貸款，對(duì)無(wú)抵押的部分計(jì)算準(zhǔn)備金。俄羅斯抵押影響貸款分類。若貸款未經(jīng)充分作?；驘o(wú)任何擔(dān)保，其分類將降級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。沙特阿拉伯抵押影響貸款分類。若抵押品的可變現(xiàn)凈價(jià)值超過(guò)貸款額，則不良貸款被認(rèn)定為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，所以抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。
非10國(guó)集團(tuán)國(guó)家
抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
新加坡貸款分類時(shí)主要考慮借款人的償付能力。不考慮抵押。只有貸款被歸為“低于標(biāo)準(zhǔn)的類別”（如“次級(jí)”、“可疑”或“損失”）時(shí)，確定準(zhǔn)備金計(jì)提水平時(shí)才考慮抵押品價(jià)值。斯洛伐克共和國(guó)抵押不影響貸款分類。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提?？蔀槌龅盅浩穬r(jià)值的貸款金額設(shè)立準(zhǔn)備金。為抵押品價(jià)值提供一些標(biāo)準(zhǔn)。斯洛文尼亞抵押影響貸款分類。例如，由財(cái)產(chǎn)質(zhì)押進(jìn)行擔(dān)保的債權(quán)在分類時(shí)可提高一級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。南非抵押影響貸款分類。例如，若貸款逾期超過(guò)180天，該貸款通常歸類為可疑貸款。然而，若該貸款有良好的擔(dān)保、已采取了法律行動(dòng)、且抵押品的及時(shí)變現(xiàn)可使本金和利息得到償還，則該貸款可以升級(jí)。沒(méi)有建立適合銀行的單一準(zhǔn)備金制度。單個(gè)銀行應(yīng)有一個(gè)確立充分準(zhǔn)備金的制度。土耳其抵押影響貸款分類。若貸款的償還來(lái)源是抵押品，且抵押品的公平價(jià)值低于貸款的帳面價(jià)值，則該貸款應(yīng)分類為受損貸款的三個(gè)類別之一。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。抵押品估價(jià)后，應(yīng)分別給予抵押品一個(gè)承兌比率（如，100%，75%，50%，或25%）。計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)從貸款暴露額中扣除承兌金額。瓦努阿圖抵押影響貸款分類。由現(xiàn)金或在貸款銀行的存款或政府債券進(jìn)行完全抵押的良好貸款被視為“標(biāo)準(zhǔn)”貸款，不論是否存在其他不利的信用因素。然而，銀行不應(yīng)將抵押看作償還貸款的方式。抵押僅是許多因素之一。抵押影響具體的準(zhǔn)備金計(jì)提。對(duì)貸款帳面價(jià)值與減除收回和銷售費(fèi)用后抵押品的可變現(xiàn)價(jià)值之間的差額，應(yīng)設(shè)立具體的準(zhǔn)備金。來(lái)源：基金組織（2001年）：銀行監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，巴塞爾委員會(huì)（1998年）會(huì)計(jì)問(wèn)題工作組，世界銀行（2001年）：貸款分類和貸款損失準(zhǔn)備金計(jì)提，以及監(jiān)管*的工作人員。1/1998年7月以前，銀行可在將相關(guān)抵押品的價(jià)值從貸款額中減除后為貸款損失計(jì)提準(zhǔn)備金。然而，在捷克共和國(guó)，對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)取消贖回權(quán)非常困難，且破產(chǎn)過(guò)程一般非常緩慢，導(dǎo)致?lián)p失級(jí)別的貸款仍在帳面上，銀行發(fā)生附帶費(fèi)用。因此，1998年7月，捷克國(guó)家銀行（CNB）決定，對(duì)過(guò)期超過(guò)360天的貸款計(jì)算貸款損失準(zhǔn)備金時(shí)，不能減除不動(dòng)產(chǎn)抵押品的價(jià)值。[1]在一般意義上，“貸款”和“信貸”有時(shí)可以互換，但本文分析的重點(diǎn)是貸款。此外，本文所使用的“準(zhǔn)備金計(jì)提”一詞的含義是“貸款損失預(yù)留”。[2]可能有兩種不同的貸款分類方式。一是各銀行在自己的違約概率的判斷和其他考慮的基礎(chǔ)上所做的“內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理”分類。二是監(jiān)管部門制定的貸款分類，通常是由監(jiān)管*確定一套客觀指標(biāo)。在高度發(fā)達(dá)的銀行中，內(nèi)部分類不一定與監(jiān)管部門制定的分類相符合，因?yàn)楸O(jiān)管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于一個(gè)多樣化銀行體系來(lái)說(shuō)，只是有效風(fēng)險(xiǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)。在提出良好做法建議時(shí)，本文把重點(diǎn)放在監(jiān)管部門制定的貸款分類
良好的貸款審查以及完善的貸款分類政策和做法，是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程重要組成部分。[1]通常，因?yàn)橘J款不能交易，所以貸款的市場(chǎng)價(jià)值往往通過(guò)計(jì)提貸款準(zhǔn)備金進(jìn)行估計(jì)。考慮貸款受損程度，貸款準(zhǔn)備金等于貸款原值減去現(xiàn)值估計(jì)值。若不能及時(shí)識(shí)別承認(rèn)到信貸質(zhì)量的惡化，可能會(huì)加重并拖延問(wèn)題的解決、增加處置的成本。此外，不完善的貸款分類政策，不利于確定有問(wèn)題貸款的準(zhǔn)備金、扭曲了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并高估了商業(yè)銀行的資本和資本充足率。人們對(duì)抵押貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的看法不一，特別是對(duì)貸款分類中抵押品的作用分歧更大。另一問(wèn)題是，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)暴露中減除抵押品。本文調(diào)查了一些國(guó)家中抵押品貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并試圖從中提出一些好的做法。貸款分類指在評(píng)估借款人償付貸款合同項(xiàng)下全部債務(wù)能力的基礎(chǔ)上，區(qū)分估算出的違約風(fēng)險(xiǎn)。[2]貸款分類有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)被并采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧ㄈ缡栈刭J款和/或通過(guò)計(jì)提準(zhǔn)備金彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的損失）。在許多國(guó)家，抵押都發(fā)揮了重要的作用。假如銀行認(rèn)為貸款有合格的抵押品，往往不對(duì)貸款進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。雖然抵押品可用于解決多方面的問(wèn)題，但對(duì)銀行的實(shí)際作用則非常有限。例如，在極端情況下，抵押品代替了對(duì)借款客戶的監(jiān)督（因?yàn)閷?duì)于抵押品而言，除了評(píng)估抵押品價(jià)值之外，幾乎沒(méi)有其它的監(jiān)督成本）。在政府回購(gòu)協(xié)議中，貸款人獲得了超過(guò)貸款價(jià)值的流動(dòng)資產(chǎn)的權(quán)利，以這種方式經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)十分經(jīng)濟(jì)。另一種情況是，銀行掌握借款人的大量信息。銀行也許也會(huì)要求獲得抵押品的一份保障，其最終目的不是為獲得抵押品的保障，而是因?yàn)榈盅簷?quán)利加大了借款人的違約成本、從而減少了借款人的違約激勵(lì)。若公司的破產(chǎn)幾乎不會(huì)給公司的所有者/管理者個(gè)人造成違約成本，則要求所有者/管理者提供某種個(gè)人抵押品，可以加大個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)。對(duì)抵押品更為詳細(xì)的的經(jīng)濟(jì)分析不是本文的討論內(nèi)容。過(guò)度依賴抵押品會(huì)給銀行帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)。例如，由于抵押品常為不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)需通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段，成本很高。當(dāng)貸款受損且其他還款來(lái)源不充分時(shí)，抵押品的作用尤為重要。雖然巴塞爾將抵押品的風(fēng)險(xiǎn)定的較低，但即使是住宅抵押，也會(huì)給貸款人帶來(lái)相當(dāng)大的危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌盅旱膬r(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度以及立法和司法制度的有效性。因此，根據(jù)借款人還款能力和正確估價(jià)的抵押品制定貸款分類和計(jì)提準(zhǔn)備金規(guī)則十分重要。此外，這些規(guī)則應(yīng)讓包括銀行家和借款人在內(nèi)的所有參與者所了解并認(rèn)真地實(shí)施。有關(guān)抵押及其估價(jià)的文件，應(yīng)是信貸人員原始貸款意見的一部分。銀行應(yīng)讓可靠、獨(dú)立的專家定期監(jiān)督和分析抵押品的價(jià)值，這項(xiàng)工作也可以在對(duì)貸款資產(chǎn)組合進(jìn)行定期審查時(shí)進(jìn)行。監(jiān)管人員在現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)文件。抵押標(biāo)準(zhǔn)形式的概述見專欄1。本文討論抵押在貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并介紹了一些國(guó)家的做法。在前言之后，第二節(jié)講述貸款分類中處理抵押的一些良好做法。第三節(jié)討論在計(jì)算貸款損失準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)將抵押從受損貸款中扣除。第四節(jié)分析與抵押品估價(jià)相關(guān)的問(wèn)題，第五節(jié)列舉了一些國(guó)家頻繁使用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一些實(shí)例。第六節(jié)結(jié)論。
二、貸款分類和抵押品
對(duì)抵押貸款進(jìn)行分類的主流看法是：貸款分類應(yīng)評(píng)估借款人的償債能力，而不是評(píng)估貸款的抵押品價(jià)值。一些國(guó)家在貸款分類時(shí)考慮抵押品價(jià)值，這對(duì)估價(jià)可靠、流動(dòng)性有保證（如下文討論的）的特定類型的抵押來(lái)說(shuō)似乎合理。另一些國(guó)家將貸款分成兩部分，認(rèn)為有抵押的部分比沒(méi)有抵押的部分更可靠。某些銀行監(jiān)管人員認(rèn)為，將有抵押的部分劃為較好貸款的做法，可能鼓勵(lì)銀行家在貸款決策時(shí)只考慮是否存在抵押品。這種做法不值得提倡。有些人認(rèn)為，貸款分類還應(yīng)考慮特定類型抵押品的保守價(jià)值。如果某筆貸款的抵押品為流動(dòng)性強(qiáng)的銀行存款，或由流通性很強(qiáng)的證券，在一個(gè)深化并流動(dòng)的市場(chǎng)上，分類標(biāo)準(zhǔn)則可適當(dāng)放松。然而，只有在貸款銀行充分掌握有關(guān)抵押品的狀況、位置、流動(dòng)性和轉(zhuǎn)讓性的信息時(shí)，才能采取這種做法。監(jiān)管人員應(yīng)對(duì)這種貸款分類方式進(jìn)行檢查。
專欄1.
貸款的幾種擔(dān)保形式與貸款有關(guān)的擔(dān)保一般有以下幾種形式：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押（Mortgages）：不動(dòng)產(chǎn)抵押是商業(yè)借款中最為普遍的抵押形式。抵押是以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)為目的貸款時(shí)最為常見的擔(dān)保形式。由于被抵押的不動(dòng)產(chǎn)可能最終只是一項(xiàng)不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，或不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)因法律訴訟而延遲一段時(shí)間，抵押品的實(shí)際價(jià)值通常低于帳面價(jià)值，涉及回收成本、價(jià)格波動(dòng)以及繁瑣的法律程序時(shí)，尤其如此。（2）質(zhì)押存款、生息債券和證券(Pledgeddeposits,interestbearingnotes,andsecurities）：這些工具可用于抵押。在允許用證券作抵押的國(guó)家，一般實(shí)行更為嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的變化調(diào)整準(zhǔn)備金的規(guī)則）。（3）保證(Garantees）：在某些國(guó)家，政府或銀行的保證發(fā)揮重要的作用。這種保證通常不可撤消且無(wú)條件，應(yīng)由授權(quán)機(jī)構(gòu)簽署。備用信用證或銀行保證的價(jià)值取決于保證的條款和條件以及出具保證的銀行的信譽(yù)。私人保證和質(zhì)押很難評(píng)估，通常不能為貸款人提供有效保護(hù)。（4）機(jī)械和其他設(shè)備的抵押(Lienonmachineryandotherequipment）：因?yàn)闄C(jī)械設(shè)備通常是為特殊用途而設(shè)計(jì)，難以出售，因而這種抵押不實(shí)用。借款人對(duì)它的估價(jià)可能與貸款銀行有很大的差距。（5）存貨的抵押(Pledgeorlienoninventory）：當(dāng)銀行接受存貨為擔(dān)保而提供融資時(shí)，銀行可要求對(duì)貨物的所有權(quán)。隨著存貨逐漸售出，貨物將由對(duì)存貨購(gòu)買人的債權(quán)所取代。應(yīng)收帳款為還本付息證券，但應(yīng)收帳款的價(jià)值還取決于存貨購(gòu)買人的信譽(yù)。如果存貨是易腐爛的、過(guò)時(shí)的，難以立即售出的物品，則存貨的價(jià)值可能受損。對(duì)用作擔(dān)保的應(yīng)收帳款的價(jià)值估算應(yīng)比較保守。在項(xiàng)目融資中，若項(xiàng)目收入是還款的主要來(lái)源，則應(yīng)將應(yīng)收帳款質(zhì)押給銀行。（6）安慰函(Letterofcomfort）：當(dāng)子公司借款時(shí)，母公司可用安慰函代替正式保證。對(duì)于接受安慰函的銀行來(lái)說(shuō)，好處僅僅在于，母公司若不支持其子公司就會(huì)帶來(lái)道德和商業(yè)污點(diǎn)。在大多數(shù)司法體系中，安慰函的可執(zhí)行性不等同于擔(dān)保。
A.良好做法原則上講，抵押品不能代替對(duì)借款人或交易對(duì)手的全面評(píng)估。抵押至多可被視作借款人違約的次級(jí)還款來(lái)源。此外，銀行還應(yīng)認(rèn)識(shí)到，抵押品的價(jià)值可能會(huì)因其他機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制性還貸行為（如取消抵押品贖回權(quán)程序）而大大減損。銀行應(yīng)盡可明確抵押品的法律權(quán)利，且在有關(guān)法律安排中限制將同一抵押品用于多個(gè)交易對(duì)手。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，貸款分類一般應(yīng)考慮借款人當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和支付能力、抵押品的當(dāng)期價(jià)值和變現(xiàn)能力，以及其他影響本金和利息回收前景的因素。評(píng)估借款人償付能力的因素包括：即期和遠(yuǎn)期現(xiàn)金流以及抵押品變現(xiàn)后的價(jià)值和變現(xiàn)的能力。對(duì)問(wèn)題貸款進(jìn)行分類時(shí)，由于其他償付來(lái)源隨著時(shí)間的發(fā)展變得難以依賴，應(yīng)對(duì)抵押品的價(jià)值作保守估價(jià)。然而，對(duì)于確定某項(xiàng)貸款的受損狀況來(lái)說(shuō)，僅考慮一個(gè)因素（如抵押品的價(jià)值）顯然不夠。
三、準(zhǔn)備金的計(jì)提和抵押
計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，對(duì)是否將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除，人們看法不同?？鄢盅浩穬r(jià)值的大小對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提影響很大，而準(zhǔn)備金計(jì)提又影響銀行的凈收入。因此，貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)如何處理抵押，將最終影響銀行的資本金。為全面分析抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提和資本金的影響，需在準(zhǔn)備金計(jì)提規(guī)則以及其他外生變量概率分布假設(shè)的基礎(chǔ)上，作進(jìn)一步的理論和經(jīng)驗(yàn)分析。經(jīng)驗(yàn)分析需要一些國(guó)家的準(zhǔn)備金計(jì)提水平、抵押品價(jià)值、資本比率等數(shù)據(jù)。由于缺乏數(shù)據(jù)，特別是有關(guān)抵押品價(jià)值和抵押在銀行貸款資產(chǎn)中使用有關(guān)數(shù)據(jù)，本文不作基于此類數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。
A.反對(duì)扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
有人認(rèn)為，由于估價(jià)困難、轉(zhuǎn)讓難度大以及抵押品清算的法律障礙，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，不應(yīng)將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。在許多新興或發(fā)展中國(guó)家，抵押品價(jià)值可能不可靠，而且在缺乏流動(dòng)性的市場(chǎng)、缺乏可靠的評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，抵押品容易被高估。盡管抵押品可能是質(zhì)量良好的財(cái)產(chǎn)，但必須對(duì)其價(jià)值打折以反映市場(chǎng)條件變化、轉(zhuǎn)讓成本以及變現(xiàn)過(guò)程。
在清算抵押品時(shí)，許多債權(quán)人還會(huì)遇到很長(zhǎng)的取消贖回權(quán)或破產(chǎn)程序等法律障礙。此外，評(píng)估既沒(méi)有體現(xiàn)清算成本（而這可能很重要），也沒(méi)有體現(xiàn)被賦予優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)對(duì)抵押可能造成的障礙。
B.贊成扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
也有人認(rèn)為，在某些情況下，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，只要抵押品的價(jià)值真實(shí)，應(yīng)允許貸款人將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。若抵押品具有流動(dòng)性且質(zhì)量高?如現(xiàn)金或政府發(fā)行的證券?或者，即使抵押品不是現(xiàn)金或流通證券，但仍被認(rèn)為具有較高流動(dòng)性（例如短期存款），而且能夠隨時(shí)回收并正確估價(jià)，則將抵押品的價(jià)值從貸款金額中扣除比較合理。
C.良好做法
在計(jì)提準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押是合理的，但必須采用非常保守的方法并考慮抵押品在估價(jià)和處置中的各種限制。最重要的是，應(yīng)有健全的法律環(huán)境，防止資產(chǎn)多重抵押，并確保資產(chǎn)變現(xiàn)和估價(jià)。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，銀行應(yīng)以其估計(jì)的可回收金額來(lái)計(jì)量受損貸款。單筆貸款的信用惡化，應(yīng)通過(guò)定期的貸款審查程序、確定具體的扣除額，或通過(guò)核銷的方式及時(shí)予以認(rèn)定。被認(rèn)定已經(jīng)受損的單筆貸款的帳面金額，應(yīng)被降低到估計(jì)可回收金額。確定該項(xiàng)金額時(shí)，應(yīng)考慮所有相關(guān)情況，如借款人的主要償付來(lái)源，抵押品的當(dāng)期價(jià)值以及抵押品的可執(zhí)行性等。若預(yù)計(jì)貸款的償還完全由相應(yīng)的抵押提供，同時(shí)考慮上述抵押品的質(zhì)量，則抵押品的公平價(jià)值可作為受損貸款可回收的估計(jì)值。因此，抵押品的公平價(jià)值可以在計(jì)算準(zhǔn)備金之前從總貸款中扣除。在這種情況下，應(yīng)首先將保守估算的抵押品價(jià)值從一項(xiàng)貸款金額中扣除，然后再計(jì)提準(zhǔn)備金。
關(guān)鍵因素是，抵押品的價(jià)值以及需要計(jì)提準(zhǔn)備金的金額。銀行應(yīng)從抵押品的公平估計(jì)價(jià)值中減去銷售抵押品的所有估計(jì)費(fèi)用。然而，估價(jià)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。當(dāng)?shù)盅浩肥且鬃儸F(xiàn)、可轉(zhuǎn)讓的證券或現(xiàn)金時(shí)，估價(jià)相對(duì)比較簡(jiǎn)單；但若抵押品是不動(dòng)產(chǎn)或其他不易變現(xiàn)的資產(chǎn)時(shí)，估價(jià)可能更為困難。當(dāng)?shù)盅浩返淖儸F(xiàn)能力有限、尤其當(dāng)這種變現(xiàn)能力可能影響借款人維持資金的能力時(shí)，估價(jià)變得更加困難。由于并非所有抵押品都是同質(zhì)物品，所以在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)只考慮可靠估價(jià)的抵押品。
專欄2
中簡(jiǎn)化的例子說(shuō)明了抵押品如何影響貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提。基于專欄2中的假設(shè)，準(zhǔn)備金計(jì)提的金額可為貸款金額的0%到50%不等。其結(jié)果取決于貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)是否考慮了抵押品。需要計(jì)提的準(zhǔn)備金額度還取決于抵押品適用的價(jià)值：例如，是帳面價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值。如案例IV和V所示，在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提比例時(shí)，抵押品價(jià)值是否已從貸款金額中減除也將影響準(zhǔn)備金計(jì)提比例。
附錄一描述了一些國(guó)家貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)抵押的作用。十國(guó)集團(tuán)國(guó)家和非十國(guó)集團(tuán)國(guó)家都沒(méi)有提供有關(guān)抵押對(duì)貸款分類的影響的統(tǒng)一指導(dǎo)原則。另一方面，就抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響而言，大多數(shù)國(guó)家的案例表明，除了幾個(gè)國(guó)家（如捷克共和國(guó)）以外，抵押品價(jià)值都以不同的方式可能影響準(zhǔn)備金計(jì)提。然而，抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響程度可能有很大差異，這取決于抵押品的估價(jià)方式，以及抵押在貸款分類或準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用。
專欄2
抵押對(duì)貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的影響假設(shè)：貸款額100；抵押品價(jià)值60（帳面價(jià)值）或30（市場(chǎng)價(jià)值）；法定準(zhǔn)備金計(jì)提比率：正常0%，次級(jí)20%，可疑50%。
<例1>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：正常6060x0.0=0無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)20
<例2>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為次標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)6060x0.2=12無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)32
<例3>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例2同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)3030x0.2=6無(wú)抵押部分；可疑7070x0.5=35總計(jì)41
<例4>貸款受損時(shí)，在貸款分類中不考慮抵押。但在計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押品的帳面價(jià)值。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-60）x0.5=20
(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-60=-10（不需要計(jì)提準(zhǔn)備金）
<例5>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-30）x0.5=35
(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-30=20
<例6>計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)完全不考慮抵押，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）100x0.5=50
四、抵押品估值
抵押品需要定期評(píng)估。應(yīng)由可靠且獨(dú)立的專家對(duì)抵押品進(jìn)行保守評(píng)估。若借款人已提供了抵押，銀行管理層應(yīng)建立定期監(jiān)督和評(píng)估抵押品價(jià)值的制度。無(wú)法扣押、占有或取消贖回權(quán)的抵押品不能當(dāng)作抵押品，基本上不考慮工廠或機(jī)械這類物品的價(jià)值。允許將證券作抵押的國(guó)家，應(yīng)實(shí)施更加嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整準(zhǔn)備金水平、并附帶差額支付要求的規(guī)則）。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，銀行應(yīng)從合格的專業(yè)機(jī)構(gòu)取得抵押品當(dāng)期公平價(jià)值評(píng)估。由于抵押品價(jià)格的波動(dòng)性，許多監(jiān)管人員常常就貸款價(jià)值與抵押品價(jià)值的比率發(fā)布指導(dǎo)原則。例如，若干監(jiān)管*將抵押貸款限制在估價(jià)的70%（香港，匈牙利和印度）。同時(shí)也應(yīng)考慮法律體系的薄弱之處以及其他對(duì)抵押品取消贖回權(quán)和處置方面的障礙。20世紀(jì)90年代早期陷入困境的銀行存在一個(gè)普遍且非常重要的問(wèn)題：它們未能對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行監(jiān)督。許多銀行在獲得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的信息以評(píng)估抵押充分性方面工作不細(xì)致。
在發(fā)生銀行危機(jī)時(shí)，抵押品價(jià)值通常會(huì)急劇下降。抵押品通常不易變現(xiàn)，在金融危機(jī)時(shí)期很難估價(jià)，通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段來(lái)變現(xiàn)抵押品會(huì)帶來(lái)很高的成本（時(shí)間和費(fèi)用上均如此）?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)易變得非常小。同時(shí)進(jìn)行的大量“減價(jià)甩賣”會(huì)加大資產(chǎn)價(jià)格的跌幅，這是另一個(gè)令人擔(dān)心的問(wèn)題。此外，抵押品變現(xiàn)方法是否可靠，取決于是否存在一個(gè)高效、快速和透明的法律程序。在東歐、印度、墨西哥、秘魯和泰國(guó)，通過(guò)法院收回質(zhì)押資產(chǎn)總需要若干年的時(shí)間，盡管一些國(guó)家近來(lái)的立法行動(dòng)努力減少這方面的障礙。
許多國(guó)家提出了有關(guān)抵押品估價(jià)的重要議題，包括：（1）監(jiān)管*是否應(yīng)頒布銀行抵押品估價(jià)的法規(guī)；（2）銀行使用獨(dú)立評(píng)估人以及使用的方法。
20世紀(jì)80年代，美國(guó)引發(fā)了類似的爭(zhēng)論，由此制定了法規(guī)，要求銀行在特定交易中使用注冊(cè)的評(píng)估人、在其他交易中使用合格評(píng)估人。盡管法規(guī)沒(méi)有規(guī)定具體的估價(jià)方法，但要求審查人盡一切努力，證實(shí)所使用的方法及所作出的假設(shè)適當(dāng)性。美國(guó)“1989年金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)和實(shí)施法案（FIRREA）”第十一編，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)就聯(lián)邦管理的金融機(jī)構(gòu)制定和使用評(píng)估通過(guò)相應(yīng)法規(guī)。這些不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以書面形式作出，并根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，評(píng)估人應(yīng)為資格得到確認(rèn)、專業(yè)行為受到各州有效監(jiān)管的獨(dú)立個(gè)體。
因此，依照“1991年聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司改進(jìn)法案（FDICIA）”中的304條款，美國(guó)頒布了“機(jī)構(gòu)間評(píng)估和估價(jià)指導(dǎo)原則”。該指導(dǎo)原則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)貸款計(jì)劃應(yīng)包括適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。該法規(guī)進(jìn)一步規(guī)定，銀行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)政策及程序?qū)⒆鳛樵撱y行整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)考查中的一部分。此外，還要求銀行的政策和程序被納入有效的評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。審查人在評(píng)估其計(jì)劃的適當(dāng)性時(shí)，應(yīng)考慮該銀行的規(guī)模和與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的性質(zhì)。該指導(dǎo)原則還規(guī)定，在分析單項(xiàng)交易時(shí)，審查人應(yīng)對(duì)一項(xiàng)評(píng)估或估價(jià)進(jìn)行審查，以確定方法、假設(shè)和結(jié)論是否合理，是否符合銀行的評(píng)估法規(guī)、政策、監(jiān)管指南和銀行的政策。審查人還應(yīng)對(duì)銀行采取的舉措進(jìn)行審查，以確保從事評(píng)估和估價(jià)的獨(dú)立個(gè)體合格。
在20世紀(jì)90年代銀行業(yè)危機(jī)期間，瑞典設(shè)立了一個(gè)由獨(dú)立財(cái)產(chǎn)評(píng)估專家組成的財(cái)產(chǎn)估價(jià)特別委員會(huì)，以幫助“銀行支持機(jī)構(gòu)”制定適于銀行的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為確保銀行的估價(jià)符合市場(chǎng)做法，獨(dú)立市場(chǎng)評(píng)估專家對(duì)高達(dá)25%的資產(chǎn)樣本進(jìn)行估價(jià)和核實(shí)。然后，“銀行支持機(jī)構(gòu)”的估價(jià)委員會(huì)再對(duì)約5%的小樣本再進(jìn)行一次估價(jià)，進(jìn)一步驗(yàn)證銀行估價(jià)的準(zhǔn)確性。若財(cái)產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)發(fā)現(xiàn)一家銀行高估或低估了資產(chǎn)，它有權(quán)通知“銀行支持機(jī)構(gòu)”，該機(jī)構(gòu)在隨后評(píng)估銀行的財(cái)務(wù)狀況和支持需要時(shí)，對(duì)該銀行的估算金額進(jìn)行調(diào)整。財(cái)產(chǎn)估價(jià)的基本原則是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值?而非反映“恐慌甩賣價(jià)值”（這種價(jià)值要大大低于非強(qiáng)迫情形下的銷售價(jià)值）。
韓國(guó)實(shí)施了相對(duì)嚴(yán)格估價(jià)規(guī)則，出現(xiàn)的問(wèn)題主要是工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（而非住宅不動(dòng)產(chǎn)）的抵押。對(duì)這類不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)很大程度上取決于所有人的財(cái)政狀況。“金融監(jiān)督服務(wù)局”（FSS）要求每個(gè)相關(guān)銀行都要建立抵押品估計(jì)回收金額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算以抵押品的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。但銀行必須從估算的市場(chǎng)價(jià)值中扣除相關(guān)的費(fèi)用和其他花費(fèi)。對(duì)于土地、商業(yè)用途和工業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)，銀行還需考慮若市場(chǎng)察覺(jué)某些類別的借款人在債務(wù)償付中出現(xiàn)困難，這類財(cái)產(chǎn)的價(jià)格可能急劇下降。對(duì)于機(jī)械或工廠設(shè)施，銀行應(yīng)考慮這類抵押品很難出手的可能性。
在加拿大，加拿大存款保險(xiǎn)公司（CDIC）公布了一份文件，以幫助成員機(jī)構(gòu)確立不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策、方法、程序和信息體系。該文件闡述了各個(gè)CDIC成員需要具備且適用的基本政策以及銀行為確保審慎而適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策需包含一些標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的必須進(jìn)行評(píng)估的金融交易類型。需要時(shí)，評(píng)估還應(yīng)包括進(jìn)行重新評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的信貸變成呆帳時(shí)，對(duì)重新評(píng)估的需求應(yīng)引起特別的注意。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政策還應(yīng)包括評(píng)估人的選擇和聘任、所有評(píng)估人報(bào)告的內(nèi)容和估價(jià)方法。對(duì)CDIC成員所做的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估需遵循適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，以得出與被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的物理和法律特征相符的審慎而合理的市場(chǎng)價(jià)值估算值。
V.住房抵押貸款中的抵押
對(duì)于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，盡管抵押是最為常見的擔(dān)保形式，但各國(guó)抵押不動(dòng)產(chǎn)的取消贖回權(quán)或清算方面的做法卻可能各不相同。在取消不動(dòng)產(chǎn)的贖回權(quán)時(shí)，銀行發(fā)生時(shí)間和金錢兩方面的成本。一旦得到不動(dòng)產(chǎn)，還將產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)和營(yíng)銷方面的連帶成本。
在許多國(guó)家，通過(guò)法院變現(xiàn)被抵押財(cái)產(chǎn)的過(guò)程，非常冗長(zhǎng)，由于法律制度的缺陷或低效率的破產(chǎn)程序，可能花費(fèi)數(shù)年，這使債權(quán)人對(duì)拖欠債務(wù)的借款人無(wú)法采取有效的法律行動(dòng)。在沒(méi)有法院干預(yù)的情況下，一些國(guó)家允許銀行銷售抵押品，取消贖回權(quán)和銷售被質(zhì)押財(cái)產(chǎn)中的不同做法和法律要求，使抵押品的實(shí)際價(jià)值差異很大。
對(duì)住宅抵押借款人來(lái)說(shuō)，若所欠貸款金額超過(guò)或接近被抵押財(cái)產(chǎn)的估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值，違約更可能發(fā)生。1994年墨西哥危機(jī)很有借鑒作用，20世紀(jì)80年代得克薩斯的不動(dòng)產(chǎn)狀況也是如此。由于當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌，房主所欠債務(wù)比房屋的價(jià)值還高，房主一走了之。在危機(jī)中，利率猛漲，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，許多借款人不得不拖欠其貸款。當(dāng)利率升至非常高的水平時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可能下降。這種負(fù)相關(guān)的原因可能在于借款人支付高額抵押利率的困難、因經(jīng)濟(jì)衰退而引起的住房需求的下降、以及被取消贖回權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)的不斷增加。
20世紀(jì)90年代，許多英國(guó)住宅抵押借款人也發(fā)現(xiàn)他們擁有“負(fù)資產(chǎn)”。在先前的周期中，實(shí)際價(jià)格的下跌都伴隨著相對(duì)較高的通貨膨脹，于是名義價(jià)格不會(huì)下跌，或者不會(huì)顯著下跌。20世紀(jì)90年代初，盡管英國(guó)的通貨膨脹導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格的下降很小，但名義價(jià)格仍然下跌。然而，由于貸款是以名義價(jià)格確定的，因而銀行家受到了保護(hù)，但將借款人暴露于風(fēng)險(xiǎn)之中。此外，由于貸款與價(jià)值比率因業(yè)務(wù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)而升高，許多借款人（墨西哥的情況一樣）最終所欠貸款超過(guò)了其房產(chǎn)的價(jià)值。貸款人還發(fā)現(xiàn)，他們很難從借款人那里收回房產(chǎn)，即使他們成功地收回房產(chǎn)，也不可能回收全部貸款金額。
20世紀(jì)90年代，南非銀行貸款很大一部分是住宅抵押貸款。貸款業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，貸款與價(jià)值比率升高，通貨膨脹下降，但拖欠率仍舊很高且在不斷增長(zhǎng)。盡管不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)“泡沫”（除好望角的西部地區(qū)可能存在泡沫以外），但某些地區(qū)存在著價(jià)格下跌的壓力。大多數(shù)國(guó)家對(duì)住宅抵押貸款的資本要求是其他貸款的一半，因?yàn)檫@類貸款的違約被認(rèn)為較低。
南非儲(chǔ)備銀行（SARB）對(duì)高比例的拖欠貸款表示關(guān)注。這類貸款因有抵押而沒(méi)有計(jì)提準(zhǔn)備金。考慮到這一問(wèn)題的宏觀審慎性質(zhì)，以及銀行積極尋求資產(chǎn)保護(hù)而可能引起的強(qiáng)烈政治反彈，這一狀況受到特別的關(guān)注。為解決這一問(wèn)題，監(jiān)管人員要求銀行對(duì)住宅抵押貸款計(jì)提更多的準(zhǔn)備金。他們還可要求銀行更多地考慮借款人的償付能力，并對(duì)屬于他們的擔(dān)保價(jià)值保持非常保守的看法。減少貸款拖欠的其他方法有限；只有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的持久上升且有更為嚴(yán)格的信用評(píng)估程序，才可能滿足這一要求。南非的絕大多數(shù)抵押貸款均是以接近100%的貸款價(jià)值比發(fā)放的。這意味著，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的微小下降將使抵押無(wú)法覆蓋貸款的價(jià)值。鑒于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌，南非的一些銀行決定擱置被取消贖回權(quán)的財(cái)產(chǎn)的銷售，直至市場(chǎng)狀況得到改善，但銀行必須承擔(dān)進(jìn)行維護(hù)和資產(chǎn)管理費(fèi)用。
美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，提供了另從較高通脹率向較低通脹率變化時(shí)商業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的例子。20世紀(jì)70年代末和80年代初，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)采取了有力措施降低通脹。這導(dǎo)致嚴(yán)重的衰退、較低的通脹率，和企業(yè)貸款信用質(zhì)量的惡化。盡管如此，人們普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)貸款是低風(fēng)險(xiǎn)的貸款工具，而且享受各種各樣的稅收優(yōu)惠，因此大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款一直持續(xù)到20世紀(jì)80年代中期。但到20世紀(jì)80年代末和90年代初時(shí)，由于低通脹率、衰退、建設(shè)過(guò)熱、稅收刺激的減少以及大量的收回財(cái)產(chǎn)的供應(yīng)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅下降。成立了資產(chǎn)重組公司（RTC）以處理破產(chǎn)的儲(chǔ)蓄和貸款機(jī)構(gòu)，而這些儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)經(jīng)常以低于未收回的抵押貸款一半的價(jià)格銷售不動(dòng)產(chǎn)。
六、結(jié)論
抵押在許多國(guó)家的貸款中起著重要的作用。抵押可用于解決多種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但在現(xiàn)實(shí)中，尤其在新興市場(chǎng)國(guó)家中，由于抵押品在估價(jià)和變現(xiàn)上存在困難，為銀行帶來(lái)的好處也很有限。住房抵押仍可能存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，這取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的走向以及立法和司法體系的有效性。有關(guān)國(guó)家的做法：抵押在貸款分類和/或準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用
10國(guó)集團(tuán)國(guó)家
抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)計(jì)提貸款準(zhǔn)備金的影響
加拿大貸款分類考慮了抵押。例如，當(dāng)一項(xiàng)貸款被界定為有問(wèn)題，且該問(wèn)題會(huì)危及本金和利息的回收時(shí)，若該貸款有抵押，則可以將其歸類為次級(jí)貸款，而非可疑貸款。特定的準(zhǔn)備金會(huì)將帳面價(jià)值減少為估計(jì)的可變現(xiàn)價(jià)值，該價(jià)值可以抵押品的正常價(jià)值來(lái)衡量。法國(guó)抵押不影響分類。抵押品在銀行決定的實(shí)際準(zhǔn)備金計(jì)提中發(fā)揮作用。德國(guó)抵押影響貸款分類。一般情況下，貸款分類是以借款人、擔(dān)保人等的財(cái)務(wù)狀況和抵押品為基礎(chǔ)。銀行在實(shí)際準(zhǔn)備金計(jì)提中考慮抵押。意大利抵押不影響分類。對(duì)于抵押和最低準(zhǔn)備金計(jì)提沒(méi)有特殊的要求。日本抵押影響貸款分類。例如，若一項(xiàng)貸款由優(yōu)等抵押品進(jìn)行抵押，且抵押品的估計(jì)出售價(jià)值可覆蓋貸款價(jià)值，則該貸款不列入分類貸款。抵押品的公平價(jià)值影響準(zhǔn)備金計(jì)提。例如，若借款人在法律上或?qū)嶋H上破產(chǎn)，為貸款提供擔(dān)保的抵押品的公平價(jià)值將是貸款的載有額。西班牙抵押不影響貸款分類，除非出現(xiàn)以下情況?？梢少J款的重新安排不改變其分類，除非借款人支付未付利息并提供額外的可接受抵押，包括現(xiàn)金存款、在股票市場(chǎng)的股份、固定收益證券、私人住宅抵押擔(dān)保，辦公樓以及農(nóng)地。由以下機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的貸款在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)可從風(fēng)險(xiǎn)暴露中減除。由以下機(jī)構(gòu)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)暴露：沒(méi)有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的公共管理機(jī)構(gòu)；屬于歐盟成員國(guó)、主要業(yè)務(wù)為信貸風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)的公司；屬于經(jīng)合組織的信用機(jī)構(gòu)提供的無(wú)條件擔(dān)保；現(xiàn)金存款；以及特定的固定收入證券。美國(guó)抵押影響貸款分類?，F(xiàn)金流動(dòng)的短缺程度、指定抵押所提供的支持、和/或擔(dān)保人所提供的支持，將影響分類的嚴(yán)格程度。準(zhǔn)備金計(jì)提需考慮抵押品的公平價(jià)值。
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抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
亞美尼亞抵押影響貸款分類。例如，若貸款得到良好的抵押擔(dān)保，則其分類上升一級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于良好抵押，貸款在分類時(shí)升級(jí)，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。澳大利亞抵押要求不影響貸款分類。逾期90天，只要抵押品的當(dāng)期凈市場(chǎng)價(jià)值足以支付本金和利息，則貸款不歸類為受損資產(chǎn)。在確定具體的準(zhǔn)備金時(shí)，需考慮抵押品的當(dāng)期價(jià)值。保加利亞抵押不影響貸款分類?？蓪⒈毁|(zhì)押不動(dòng)產(chǎn)的一半價(jià)值從準(zhǔn)備金中扣除?，F(xiàn)金、證券和保證之類的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?？扇繌臏?zhǔn)備金中減除。捷克共和國(guó)抵押不影響貸款分類。逾期一年且由不動(dòng)產(chǎn)抵押的貸款將全部由準(zhǔn)備金覆蓋。1/香港特別行政區(qū)抵押影響貸款分類。由現(xiàn)金或政府證券進(jìn)行抵押的貸款，在逾期12個(gè)月之前不必分類（即分類為次級(jí)貸款或可疑貸款）。香港金管局目前正考慮修訂貸款分類制度，將要求銀行根據(jù)借款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行貸款分類。盡管抵押與貸款的分類沒(méi)有關(guān)系，但抵押品的價(jià)值在評(píng)估銀行貸款凈值時(shí)將予以考慮。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提?，F(xiàn)金、政府證券、其他可銷售證券以及不動(dòng)產(chǎn)在確定準(zhǔn)備金計(jì)提比例時(shí)將被從風(fēng)險(xiǎn)暴露總額中扣除。抵押品以“可變現(xiàn)凈價(jià)值”進(jìn)行估價(jià)（而不是以純粹的市場(chǎng)價(jià)值或拋售價(jià)值進(jìn)行估價(jià)）。要求對(duì)抵押品的價(jià)值進(jìn)行定期審查（見香港金管局監(jiān)管政策手冊(cè)）。印度尼西亞抵押不影響貸款分類。計(jì)算不良貸款準(zhǔn)備金前，將抵押品價(jià)值從貸款額中扣除。例如，將諸如現(xiàn)金或黃金這類的抵押品從中扣除。1998年11月起，由于銀行在通過(guò)取消贖回權(quán)獲得對(duì)抵押品的占有方面存在著潛在困難，抵押品估價(jià)程序進(jìn)一步得到改進(jìn)。確定抵押品價(jià)值時(shí)需進(jìn)行評(píng)估。拉脫維亞抵押影響貸款分類。例如，對(duì)于抵押貸款，抵押品的狀況和變現(xiàn)狀況影響貸款的分類。抵押影響具體的準(zhǔn)備金比例。若銀行很可能接管抵押品，則具體的準(zhǔn)備金金額應(yīng)是貸款和抵押品公平價(jià)值或可變現(xiàn)凈值的差額。
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抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
立陶宛抵押不影響貸款分類。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。計(jì)算具體準(zhǔn)備金時(shí)，可從未償付貸款金額中減除全部或部分擔(dān)保金額。澳門特別行政區(qū)抵押不影響貸款分類。貸款分類基于逾期時(shí)間。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。確定準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)，現(xiàn)金、存款、不動(dòng)產(chǎn)和其他可銷售工具這類的抵押可從貸款中扣除。馬來(lái)西亞若抵押品是現(xiàn)金或相當(dāng)于現(xiàn)金，貸款分類的嚴(yán)格程度將降低。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。貸款和抵押品價(jià)值之間的任何差額須通過(guò)特定的準(zhǔn)備金補(bǔ)足。若被拖欠貸款由不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，抵押品估價(jià)必須在不超過(guò)一年的時(shí)間內(nèi)作出。墨西哥若抵押品為不動(dòng)產(chǎn)，貸款有抵押的部分將提高一級(jí)；若以政府債券形式的A1證券進(jìn)行抵押，則貸款有抵押的部分將提高二級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。政府債券100%扣除，而股票的扣除取決于其流動(dòng)性和價(jià)格波動(dòng)性。其他抵押品減除高達(dá)50％的抵押品價(jià)值。巴基斯坦抵押影響貸款分類。提高貸款分類級(jí)別時(shí)，只考慮抵押品的可變現(xiàn)價(jià)值。若銀行可獲得的抵押品是牢固的且其價(jià)值足以償還尚未償還的貸款，則貸款分類可升級(jí)。準(zhǔn)備金計(jì)提中只考慮為銀行貸款提供適當(dāng)質(zhì)押且可不通過(guò)訴諸法庭而變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。秘魯分類時(shí)考慮抵押，但首先考慮借款人現(xiàn)金流動(dòng)、收入和債務(wù)償還能力。具有高流動(dòng)性的優(yōu)先抵押可降低準(zhǔn)備金計(jì)提比例。菲律賓抵押影響貸款分類。例如，以存款或政府證券作保的貸款將歸類為未分類貸款。次級(jí)貸款分為有抵押的和無(wú)抵押的次級(jí)貸款。若抵押品的價(jià)值降低，有抵押次級(jí)貸款將歸類為可疑貸款。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。例如，對(duì)分類為次級(jí)有抵押貸款要求計(jì)提6-25%的準(zhǔn)備金，對(duì)無(wú)抵押的次級(jí)貸款要求計(jì)提25%的準(zhǔn)備金。對(duì)可疑貸款和損失貸款，對(duì)無(wú)抵押的部分計(jì)算準(zhǔn)備金。俄羅斯抵押影響貸款分類。若貸款未經(jīng)充分作?；驘o(wú)任何擔(dān)保，其分類將降級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。沙特阿拉伯抵押影響貸款分類。若抵押品的可變現(xiàn)凈價(jià)值超過(guò)貸款額，則不良貸款被認(rèn)定為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，所以抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。
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抵押對(duì)貸款分類的影響
抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響
新加坡貸款分類時(shí)主要考慮借款人的償付能力。不考慮抵押。只有貸款被歸為“低于標(biāo)準(zhǔn)的類別”（如“次級(jí)”、“可疑”或“損失”）時(shí)，確定準(zhǔn)備金計(jì)提水平時(shí)才考慮抵押品價(jià)值。斯洛伐克共和國(guó)抵押不影響貸款分類。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提?？蔀槌龅盅浩穬r(jià)值的貸款金額設(shè)立準(zhǔn)備金。為抵押品價(jià)值提供一些標(biāo)準(zhǔn)。斯洛文尼亞抵押影響貸款分類。例如，由財(cái)產(chǎn)質(zhì)押進(jìn)行擔(dān)保的債權(quán)在分類時(shí)可提高一級(jí)。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準(zhǔn)備金計(jì)提。南非抵押影響貸款分類。例如，若貸款逾期超過(guò)180天，該貸款通常歸類為可疑貸款。然而，若該貸款有良好的擔(dān)保、已采取了法律行動(dòng)、且抵押品的及時(shí)變現(xiàn)可使本金和利息得到償還，則該貸款可以升級(jí)。沒(méi)有建立適合銀行的單一準(zhǔn)備金制度。單個(gè)銀行應(yīng)有一個(gè)確立充分準(zhǔn)備金的制度。土耳其抵押影響貸款分類。若貸款的償還來(lái)源是抵押品，且抵押品的公平價(jià)值低于貸款的帳面價(jià)值，則該貸款應(yīng)分類為受損貸款的三個(gè)類別之一。抵押影響準(zhǔn)備金計(jì)提。抵押品估價(jià)后，應(yīng)分別給予抵押品一個(gè)承兌比率（如，100%，75%，50%，或25%）。計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)從貸款暴露額中扣除承兌金額。瓦努阿圖抵押影響貸款分類。由現(xiàn)金或在貸款銀行的存款或政府債券進(jìn)行完全抵押的良好貸款被視為“標(biāo)準(zhǔn)”貸款，不論是否存在其他不利的信用因素。然而，銀行不應(yīng)將抵押看作償還貸款的方式。抵押僅是許多因素之一。抵押影響具體的準(zhǔn)備金計(jì)提。對(duì)貸款帳面價(jià)值與減除收回和銷售費(fèi)用后抵押品的可變現(xiàn)價(jià)值之間的差額，應(yīng)設(shè)立具體的準(zhǔn)備金。來(lái)源：基金組織（2001年）：銀行監(jiān)管數(shù)據(jù)庫(kù)，巴塞爾委員會(huì)（1998年）會(huì)計(jì)問(wèn)題工作組，世界銀行（2001年）：貸款分類和貸款損失準(zhǔn)備金計(jì)提，以及監(jiān)管*的工作人員。1/1998年7月以前，銀行可在將相關(guān)抵押品的價(jià)值從貸款額中減除后為貸款損失計(jì)提準(zhǔn)備金。然而，在捷克共和國(guó)，對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)取消贖回權(quán)非常困難，且破產(chǎn)過(guò)程一般非常緩慢，導(dǎo)致?lián)p失級(jí)別的貸款仍在帳面上，銀行發(fā)生附帶費(fèi)用。因此，1998年7月，捷克國(guó)家銀行（CNB）決定，對(duì)過(guò)期超過(guò)360天的貸款計(jì)算貸款損失準(zhǔn)備金時(shí)，不能減除不動(dòng)產(chǎn)抵押品的價(jià)值。[1]在一般意義上，“貸款”和“信貸”有時(shí)可以互換，但本文分析的重點(diǎn)是貸款。此外，本文所使用的“準(zhǔn)備金計(jì)提”一詞的含義是“貸款損失預(yù)留”。[2]可能有兩種不同的貸款分類方式。一是各銀行在自己的違約概率的判斷和其他考慮的基礎(chǔ)上所做的“內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理”分類。二是監(jiān)管部門制定的貸款分類，通常是由監(jiān)管*確定一套客觀指標(biāo)。在高度發(fā)達(dá)的銀行中，內(nèi)部分類不一定與監(jiān)管部門制定的分類相符合，因?yàn)楸O(jiān)管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于一個(gè)多樣化銀行體系來(lái)說(shuō)，只是有效風(fēng)險(xiǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)。在提出良好做法建議時(shí)，本文把重點(diǎn)放在監(jiān)管部門制定的貸款分類