地價管理的內(nèi)容
1．地價種類
按不同的角度分類，土地價格有不同的種類。1）按土地權(quán)利分類，土地價格可以劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、空中權(quán)價格等。2）按土地價格產(chǎn)生的方式可以分為交易價格和評估價格。評估價格又包括交易底價、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和課稅價格等。3）按政府管理手段，地價可以分為申報地價、公告地價、協(xié)議出讓低價等。4）按土地價格表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。
例題：按價格的產(chǎn)生方式劃分，土地價格可分為( )。（2007年試題）
A．交易價格和評估價格
B．土地所有權(quán)價格和使用權(quán)價格
C．土地租賃價格和土地抵押價格
D．基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價
答案：A
解析：基礎(chǔ)考核點。按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等。
（1）交易底價
交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。
土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r而定。
轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。
抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。
（2）交易地價
交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價不同，是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權(quán)價格等。
1）土地使用權(quán)出讓價格。土地使用權(quán)出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標(biāo)地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實價值。協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。
2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。
3）土地租賃價格。土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。
4）地役權(quán)價格。地役權(quán)價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。
(3)課稅價格、抵押價格、補(bǔ)地價
課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒有以地價為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價格
抵押價格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅有土地使用權(quán)抵押價格和承租土地使用權(quán)抵押價格兩種。
《土地基本術(shù)語》（GB/T19231—2003）規(guī)定，補(bǔ)地價是指在中國，國有土地使用者因改變土地用途，提高容積率或延長土地使用年限而向國家補(bǔ)交的地價差額。
2．地價制度
（1）定期公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！被鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價的科學(xué)性，國家土地管理部門還要求省會城市及計劃單列市的基準(zhǔn)地價成果要上報國土資源部進(jìn)行審核與平衡。
（2）土地價格評估制度
自20世紀(jì)80年代后期，原國家土地管理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價制度，要求各城市必須開展土地定級和基準(zhǔn)地價評估，并對政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價評估?，F(xiàn)在，土地估價已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價評估和征地區(qū)片價評估。通過對城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價評估和標(biāo)定地價評估，為地價管理部門制定地價政策和對土地交易價格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。”
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》強(qiáng)調(diào)，“土地估價目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對土地市場的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)”。
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，此外，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一。
例題：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價
B．標(biāo)定地價
C．房屋重置價
D．出讓底價
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！?BR> （3）土地價格評估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”
（4）土地成交價格申報制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。 土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。
例題：我國的房地產(chǎn)成交價格申報制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)向( )如實申報成交價格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．縣級人民政府
B．縣級以上國土資源管理部門
C．縣級以上人民政府規(guī)定的部門
D．縣級稅務(wù)征管部門
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
（5）協(xié)議出讓土地使用權(quán)低限價制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。土地使用權(quán)協(xié)議出讓低價實質(zhì)是政府協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價格低控制標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；有基準(zhǔn)地價的地區(qū)；協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70％。第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號) 規(guī)定，禁止非法壓低地價招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓土地低價標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于低價標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定出讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定，以非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。
例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金 ( )按國家規(guī)定所確定的低價。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．可以低于
B．特殊情況下可以低于
C．不得低于
D．可以高于
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。
例題2：按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價
B．標(biāo)定地價
C．政府低限價
D．宗地評估價
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。
例題3：有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的( )。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40％
B．50％
C．60％
D．70％
答案：D
解析：國土資源部令 第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70％。
例題4：為了加強(qiáng)土地價格宏觀調(diào)控，國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價，這一措施的主要作用包括( )等。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．防止地方政府隨意壓低地價
B．提高土地開發(fā)程度
C．便于土地使用者了解地價優(yōu)惠政策
D．增加土地出讓的透明度和社會監(jiān)督力度
答案：ACD
解析：提高土地開發(fā)程度，不是“國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價，這一措施的主要作用”。 政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
例題5：國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式，成交價格由政府與土地使用者協(xié)商確定，可以適當(dāng)?shù)陀谑袌鰞r格，不需要另行評估。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓低價。
例題6：按政策規(guī)定，以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地時，出讓底價應(yīng)以土地的正常市場價格、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等為依據(jù)制訂，以協(xié)議方式出讓土地時，出讓底價應(yīng)以土地的成本價格為依據(jù)確定。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號)第十條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定， 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價。
（6）政府行使優(yōu)先購買制度
《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
例題：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，縣級人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。( ) (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
答案：√
解析：《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
（7）工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度
《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的低價標(biāo)準(zhǔn)。
（8）城市地價動態(tài)監(jiān)測制度
城市地價動態(tài)監(jiān)測是政府宏觀管理中土地市場動態(tài)監(jiān)測制度的主要內(nèi)容。城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強(qiáng)地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
為了更好地了解市場地價狀況和制定地價政策，從1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價監(jiān)測系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部依此及時制定相應(yīng)的地價管理政策，同時，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價監(jiān)測系統(tǒng)。
例題：城市地價動態(tài)監(jiān)測是政府宏觀管理中( )的主要內(nèi)容。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地市場動態(tài)監(jiān)測制度
B．土地價格評估制度
C．土地交易申報制度
D．土地利用動態(tài)監(jiān)測制度
答案：A
解析：城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強(qiáng)地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
（9）征收土地增值稅。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
（10）土地收回補(bǔ)償制度。政府根據(jù)公共利益的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
例題1：我國現(xiàn)行的地價管理制度包括( )。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地交易許可制度
B．基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定期公布制度
C．地價評估制度
D．土地交易申報勸告制度
E．土地交易低限價制度
答案：BCE
解析：土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現(xiàn)行的地價管理制度。
例題2：目前我國需要建立的地價管理制度主要有( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．地價評估制度
B．土地交易價格申報制度
C．基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度
D．土地使用權(quán)出讓的計劃管理
答案：ABC
解析：土地使用權(quán)出讓的計劃管理，不屬于目前我國需要建立的地價管理制度。
1．地價種類
按不同的角度分類，土地價格有不同的種類。1）按土地權(quán)利分類，土地價格可以劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、空中權(quán)價格等。2）按土地價格產(chǎn)生的方式可以分為交易價格和評估價格。評估價格又包括交易底價、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和課稅價格等。3）按政府管理手段，地價可以分為申報地價、公告地價、協(xié)議出讓低價等。4）按土地價格表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。
例題：按價格的產(chǎn)生方式劃分，土地價格可分為( )。（2007年試題）
A．交易價格和評估價格
B．土地所有權(quán)價格和使用權(quán)價格
C．土地租賃價格和土地抵押價格
D．基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價
答案：A
解析：基礎(chǔ)考核點。按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等。
（1）交易底價
交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。
土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r而定。
轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。
抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。
（2）交易地價
交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價不同，是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權(quán)價格等。
1）土地使用權(quán)出讓價格。土地使用權(quán)出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標(biāo)地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實價值。協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。
2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。
3）土地租賃價格。土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。
4）地役權(quán)價格。地役權(quán)價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。
(3)課稅價格、抵押價格、補(bǔ)地價
課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒有以地價為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價格
抵押價格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅有土地使用權(quán)抵押價格和承租土地使用權(quán)抵押價格兩種。
《土地基本術(shù)語》（GB/T19231—2003）規(guī)定，補(bǔ)地價是指在中國，國有土地使用者因改變土地用途，提高容積率或延長土地使用年限而向國家補(bǔ)交的地價差額。
2．地價制度
（1）定期公布基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！被鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價的科學(xué)性，國家土地管理部門還要求省會城市及計劃單列市的基準(zhǔn)地價成果要上報國土資源部進(jìn)行審核與平衡。
（2）土地價格評估制度
自20世紀(jì)80年代后期，原國家土地管理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價制度，要求各城市必須開展土地定級和基準(zhǔn)地價評估，并對政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價評估?，F(xiàn)在，土地估價已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價評估和征地區(qū)片價評估。通過對城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價評估和標(biāo)定地價評估，為地價管理部門制定地價政策和對土地交易價格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。”
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》強(qiáng)調(diào)，“土地估價目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對土地市場的管理、促進(jìn)正常交易；為全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)”。
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，此外，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一。
例題：房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價
B．標(biāo)定地價
C．房屋重置價
D．出讓底價
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估?！?BR> （3）土地價格評估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”
（4）土地成交價格申報制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。 土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。
例題：我國的房地產(chǎn)成交價格申報制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)向( )如實申報成交價格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．縣級人民政府
B．縣級以上國土資源管理部門
C．縣級以上人民政府規(guī)定的部門
D．縣級稅務(wù)征管部門
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
（5）協(xié)議出讓土地使用權(quán)低限價制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。土地使用權(quán)協(xié)議出讓低價實質(zhì)是政府協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價格低控制標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和；有基準(zhǔn)地價的地區(qū)；協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70％。第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號) 規(guī)定，禁止非法壓低地價招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓土地低價標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于低價標(biāo)準(zhǔn)。違反規(guī)定出讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定，以非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。
例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金 ( )按國家規(guī)定所確定的低價。 (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．可以低于
B．特殊情況下可以低于
C．不得低于
D．可以高于
答案：ABC
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。
例題2：按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于( )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．基準(zhǔn)地價
B．標(biāo)定地價
C．政府低限價
D．宗地評估價
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價。
例題3：有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的( )。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．40％
B．50％
C．60％
D．70％
答案：D
解析：國土資源部令 第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70％。
例題4：為了加強(qiáng)土地價格宏觀調(diào)控，國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價，這一措施的主要作用包括( )等。(2004年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．防止地方政府隨意壓低地價
B．提高土地開發(fā)程度
C．便于土地使用者了解地價優(yōu)惠政策
D．增加土地出讓的透明度和社會監(jiān)督力度
答案：ACD
解析：提高土地開發(fā)程度，不是“國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取低限價，這一措施的主要作用”。 政府協(xié)議出讓土地。其作用在于：（1）防止地方政府壓價競爭，造成國有土地收益流失；（2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實施監(jiān)督；（3）便于土地使用者確定合理的投資方向。
例題5：國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式，成交價格由政府與土地使用者協(xié)商確定，可以適當(dāng)?shù)陀谑袌鰞r格，不需要另行評估。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓低價。
例題6：按政策規(guī)定，以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地時，出讓底價應(yīng)以土地的正常市場價格、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等為依據(jù)制訂，以協(xié)議方式出讓土地時，出讓底價應(yīng)以土地的成本價格為依據(jù)確定。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
答案：×
解析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號)第十條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定， 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價。
（6）政府行使優(yōu)先購買制度
《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
例題：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，縣級人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。( ) (1998年土地管理基礎(chǔ)試題)
答案：√
解析：《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
（7）工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度
《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的低價標(biāo)準(zhǔn)。
（8）城市地價動態(tài)監(jiān)測制度
城市地價動態(tài)監(jiān)測是政府宏觀管理中土地市場動態(tài)監(jiān)測制度的主要內(nèi)容。城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強(qiáng)地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
為了更好地了解市場地價狀況和制定地價政策，從1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價監(jiān)測系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部依此及時制定相應(yīng)的地價管理政策，同時，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價監(jiān)測系統(tǒng)。
例題：城市地價動態(tài)監(jiān)測是政府宏觀管理中( )的主要內(nèi)容。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地市場動態(tài)監(jiān)測制度
B．土地價格評估制度
C．土地交易申報制度
D．土地利用動態(tài)監(jiān)測制度
答案：A
解析：城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強(qiáng)地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
（9）征收土地增值稅。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
（10）土地收回補(bǔ)償制度。政府根據(jù)公共利益的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
例題1：我國現(xiàn)行的地價管理制度包括( )。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．土地交易許可制度
B．基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定期公布制度
C．地價評估制度
D．土地交易申報勸告制度
E．土地交易低限價制度
答案：BCE
解析：土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現(xiàn)行的地價管理制度。
例題2：目前我國需要建立的地價管理制度主要有( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．地價評估制度
B．土地交易價格申報制度
C．基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度
D．土地使用權(quán)出讓的計劃管理
答案：ABC
解析：土地使用權(quán)出讓的計劃管理，不屬于目前我國需要建立的地價管理制度。