城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)（掌握）
1．基準(zhǔn)地價(jià)概念
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
2．基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：
①基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格。因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段。《農(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對(duì)象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。我國(guó)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象界定為一定范圍的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。
②基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。
③基準(zhǔn)地價(jià)一般都是覆蓋整個(gè)區(qū)域，在整個(gè)市域內(nèi)具有可比性。
④基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。
⑤基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
3．基準(zhǔn)地價(jià)的作用
（1）建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門(mén)和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù)；
（2）為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；
（3）充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式；
（4）為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù)；
（5）是政府制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
（6）為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格數(shù)據(jù)；
（7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。
4．基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式
常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：
①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。
②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。
③路線(xiàn)價(jià)。路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。
例題1：城市基準(zhǔn)地價(jià)是( )年期的土地使用權(quán)價(jià)格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．無(wú)限
B．各用途法定出讓
C．基準(zhǔn)日后的剩余
D．轉(zhuǎn)讓剩余
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
例題2：有關(guān)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、區(qū)片或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的相互關(guān)系，最恰當(dāng)?shù)睦斫馐? ) 。
A．包含與被包含的關(guān)系
B．概念上存在本質(zhì)差別，相互間沒(méi)有關(guān)系
C．基準(zhǔn)地價(jià)的不同表現(xiàn)形式，既有區(qū)別又有聯(lián)系
D．不符合估價(jià)規(guī)程對(duì)統(tǒng)一基準(zhǔn)地價(jià)稱(chēng)謂的規(guī)定
答案：C
解析：常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)；③路線(xiàn)價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。
例題3：在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．區(qū)域平均地價(jià)
B．市場(chǎng)價(jià)格的平均值
C．成交地價(jià)的平均水平
D．評(píng)估價(jià)格的平均值
答案：A
解析：基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
例題4：一般情況下，我國(guó)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象界定為一定范圍的( )。（2007年試題）
A．耕地
B．農(nóng)用地
C．農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地
D．農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地
答案：D
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。《農(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對(duì)象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。
5．標(biāo)定地價(jià)概念與作用
標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是具體宗地在一定使用年期的價(jià)格，它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。
（1）標(biāo)定地價(jià)的特點(diǎn)
①標(biāo)定地價(jià)是政府公告的具體地塊的價(jià)格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià)。
②標(biāo)定地價(jià)一般都具有評(píng)估基準(zhǔn)日，隨時(shí)間的變化而變化。
③標(biāo)定地價(jià)是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考依據(jù)。
④標(biāo)定地價(jià)是政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)的參考依據(jù)之一。
（2）標(biāo)定地價(jià)的作用：
①標(biāo)定地價(jià)為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金提供依據(jù)；
②標(biāo)定地價(jià)為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；
③標(biāo)定地價(jià)為國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；
④標(biāo)定地價(jià)為政府制定土地市場(chǎng)管理政策提供依據(jù)。
例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．市場(chǎng)交易價(jià)格
B．出讓價(jià)格
C．宗地地價(jià)
D．標(biāo)定地價(jià)
答案：D
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
1．基準(zhǔn)地價(jià)概念
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
2．基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)：
①基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格。因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段。《農(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對(duì)象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。我國(guó)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象界定為一定范圍的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。
②基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。
③基準(zhǔn)地價(jià)一般都是覆蓋整個(gè)區(qū)域，在整個(gè)市域內(nèi)具有可比性。
④基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。
⑤基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
3．基準(zhǔn)地價(jià)的作用
（1）建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門(mén)和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù)；
（2）為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；
（3）充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式；
（4）為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù)；
（5）是政府制定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；
（6）為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格數(shù)據(jù)；
（7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。
4．基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式
常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：
①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。
②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。
③路線(xiàn)價(jià)。路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。
例題1：城市基準(zhǔn)地價(jià)是( )年期的土地使用權(quán)價(jià)格。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）
A．無(wú)限
B．各用途法定出讓
C．基準(zhǔn)日后的剩余
D．轉(zhuǎn)讓剩余
答案：B
解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
例題2：有關(guān)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、區(qū)片或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的相互關(guān)系，最恰當(dāng)?shù)睦斫馐? ) 。
A．包含與被包含的關(guān)系
B．概念上存在本質(zhì)差別，相互間沒(méi)有關(guān)系
C．基準(zhǔn)地價(jià)的不同表現(xiàn)形式，既有區(qū)別又有聯(lián)系
D．不符合估價(jià)規(guī)程對(duì)統(tǒng)一基準(zhǔn)地價(jià)稱(chēng)謂的規(guī)定
答案：C
解析：常見(jiàn)的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)；③路線(xiàn)價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。
例題3：在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．區(qū)域平均地價(jià)
B．市場(chǎng)價(jià)格的平均值
C．成交地價(jià)的平均水平
D．評(píng)估價(jià)格的平均值
答案：A
解析：基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
例題4：一般情況下，我國(guó)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象界定為一定范圍的( )。（2007年試題）
A．耕地
B．農(nóng)用地
C．農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地
D．農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地
答案：D
解析：法規(guī)考核點(diǎn)。《農(nóng)用地分等規(guī)程》要求，農(nóng)用地分等的對(duì)象是行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地。不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農(nóng)用地。
5．標(biāo)定地價(jià)概念與作用
標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是具體宗地在一定使用年期的價(jià)格，它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。
（1）標(biāo)定地價(jià)的特點(diǎn)
①標(biāo)定地價(jià)是政府公告的具體地塊的價(jià)格，是具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià)。
②標(biāo)定地價(jià)一般都具有評(píng)估基準(zhǔn)日，隨時(shí)間的變化而變化。
③標(biāo)定地價(jià)是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考依據(jù)。
④標(biāo)定地價(jià)是政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)的參考依據(jù)之一。
（2）標(biāo)定地價(jià)的作用：
①標(biāo)定地價(jià)為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金提供依據(jù)；
②標(biāo)定地價(jià)為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；
③標(biāo)定地價(jià)為國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；
④標(biāo)定地價(jià)為政府制定土地市場(chǎng)管理政策提供依據(jù)。
例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)
A．市場(chǎng)交易價(jià)格
B．出讓價(jià)格
C．宗地地價(jià)
D．標(biāo)定地價(jià)
答案：D
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。