第九節(jié) 在建工程評估
一、在建工程的含義與特點(diǎn)
（一）在建工程的含義
在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目。
（二）在建工程的特點(diǎn)
1.在建工程情況復(fù)雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度
4.建設(shè)工期長短差別較大
5.在建工程的價格受后續(xù)工程的影響
二、在建工程評估的資料收集與分析
三、在建工程評估的主要方法
（一）形象進(jìn)度法（掌握）
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。
2.計算公式：
在建工程價值
= 建造完成后的房地產(chǎn)市場價值×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率）?。?-32）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進(jìn)度百分比
=（實際完成建筑工程量 + 實際完成安裝工程量）/總工程量× 100%?。?-33）
（二）成本法
1.思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2.公式：
在建工程價值
＝土地取得費(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用 + 建造建筑物費(fèi)用 + 正常利稅 ?。?-34）
（三）假設(shè)開發(fā)法
1.思路
與房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2.公式：
在建工程價值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅）?。?5-35）
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
--可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估。
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
--采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因
--要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。
一、在建工程的含義與特點(diǎn)
（一）在建工程的含義
在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目。
（二）在建工程的特點(diǎn)
1.在建工程情況復(fù)雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度
4.建設(shè)工期長短差別較大
5.在建工程的價格受后續(xù)工程的影響
二、在建工程評估的資料收集與分析
三、在建工程評估的主要方法
（一）形象進(jìn)度法（掌握）
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。
2.計算公式：
在建工程價值
= 建造完成后的房地產(chǎn)市場價值×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率）?。?-32）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。
工程形象進(jìn)度百分比
=（實際完成建筑工程量 + 實際完成安裝工程量）/總工程量× 100%?。?-33）
（二）成本法
1.思路
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。
2.公式：
在建工程價值
＝土地取得費(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用 + 建造建筑物費(fèi)用 + 正常利稅 ?。?-34）
（三）假設(shè)開發(fā)法
1.思路
與房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價，售樓價把后面的都減去，剩下的就是地價。
2.公式：
在建工程價值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅）?。?5-35）
四、在建工程評估方法的選擇
1.整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
--可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估。
2.對于實際完成工作量較少的在建工程
--采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因
--要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。