第八節(jié) 路線價法在房地產評估中的應用
一、路線價法的含義和理論依據
（一）路線價法的含義
路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。
（二）路線價法的理論依據
1.市區(qū)內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。
2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。
路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。
二、路線價法的計算公式
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：
三、路線價估價法的適用范圍
適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。
四、路線價估價法的程序
（一）路線價區(qū)段劃分
1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段。
2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段。
3.街道兩側接近性基本相等的地段長度稱為路線價區(qū)段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。
4.對每一路線價地段求取該段內標準宗地的平均地價，附設于該路線價區(qū)段上。
（二）標準宗地的確定
1.標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離 。
2.路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地的面積。
（三）路線價的評估
方法一：市場法等基本評估方法,各國通用。
方法二：評分方式。
（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。
（五）計算宗地價值
依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。
五、深度百分率表
（一）土地的單位面積價格
現(xiàn)在假設有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。
對圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n塊細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1,a2,……an-1,an,因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關系曲線，由此土地總價值為：
mnA=ma1+ma2+……+man-1+man
從而：
A=（a1+a2+……+an-1+an）/n
注意：每片土地的總價格是標準寬度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以"每片土地的單位面積價格ai"指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai[元/（寬度）米.該地塊深度]，該價格的描述條件包含該地塊的深度。
（二）單獨深度百分率
1.定義
如將確定路線價的標準宗地為標準,大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。
注意：這里的單獨深度百分比實質上指的是在標準寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標準深度的價格的40%，即如果標準深度的價格是100[元/（標準寬度）米.100米標準深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：100[元/100米標準深度]。則該深度的價格是40[元/（標準寬度）米.該地塊深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨深度百分率為40%。
2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面:
（1）確定標準深度
（2）確定級距
（3）確定單獨深度百分率
（4）根據需要采用累計或者平均深度百分率
3.深度百分率分三種：
第一種：單獨深度百分率。
如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。
第二種：累計深度百分率。
第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率
第三種：平均深度百分率。
一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度。
舉例：
標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。求其深度百分比。
累計、平均深度百分率計算示例：
50英尺的累計深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的單獨深度百分率，即
40%+30%=70%
50英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 70%×100÷50=140%
125英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 109%×100÷125=87.2%
200英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 130%×100÷200=65%
表5—3 深度百分率表制作示例 單位（ % ）
深度（英尺）
25
50
75
100
125
150
175
200
單獨深度百分率
40
30
20
10
9
8
7
6
累計深度百分率
40
70
90
100
109
117
124
130
平均深度百分率
160
140
120
100
87.2
78
70.9
65
六、路線價法則介紹（實質上是深度百分率的規(guī)則不同的分類）
1.四三二一法則
四三二一法則將標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。
2.蘇慕斯法則
100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%。
3.霍夫曼法則（04年單項選擇題）
深度100英尺的宗地，初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，初的50英尺價值占全宗地價值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%。
4.哈柏法則
宗地價值與其深度的平方根成正比。
七、路線價法的應用舉例
[例 5-12] 現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5-3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/[（寬）英尺，設標準深度為100英尺]，試運用"四三二一"法則，計算各宗土地的價值。
提示：
1.這里的路線價指的是標準深度下的，每單位寬度的價格。
2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣。
3.使用路線價法進行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們考試大家注意理解下面的公式就可以了。
宗地總價=標準深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度
A=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.4 × 10=8000（ 元 ）
B=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.7 × 10=14000（ 元 ）
C=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.9 × 20=36000（ 元 ）
D=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 1.0 × 20=40000（ 元 ）
E=2000元/（標準寬）英尺.標準深度×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400（ 元 ）
一、路線價法的含義和理論依據
（一）路線價法的含義
路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。
（二）路線價法的理論依據
1.市區(qū)內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。
2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。
路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。
二、路線價法的計算公式
如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：
三、路線價估價法的適用范圍
適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。
四、路線價估價法的程序
（一）路線價區(qū)段劃分
1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段。
2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段。
3.街道兩側接近性基本相等的地段長度稱為路線價區(qū)段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。
4.對每一路線價地段求取該段內標準宗地的平均地價，附設于該路線價區(qū)段上。
（二）標準宗地的確定
1.標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離 。
2.路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地的面積。
（三）路線價的評估
方法一：市場法等基本評估方法,各國通用。
方法二：評分方式。
（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。
（五）計算宗地價值
依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。
五、深度百分率表
（一）土地的單位面積價格
現(xiàn)在假設有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。
對圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n塊細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1,a2,……an-1,an,因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關系曲線，由此土地總價值為：
mnA=ma1+ma2+……+man-1+man
從而：
A=（a1+a2+……+an-1+an）/n
注意：每片土地的總價格是標準寬度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以"每片土地的單位面積價格ai"指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai[元/（寬度）米.該地塊深度]，該價格的描述條件包含該地塊的深度。
（二）單獨深度百分率
1.定義
如將確定路線價的標準宗地為標準,大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。
注意：這里的單獨深度百分比實質上指的是在標準寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標準深度的價格的40%，即如果標準深度的價格是100[元/（標準寬度）米.100米標準深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：100[元/100米標準深度]。則該深度的價格是40[元/（標準寬度）米.該地塊深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨深度百分率為40%。
2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面:
（1）確定標準深度
（2）確定級距
（3）確定單獨深度百分率
（4）根據需要采用累計或者平均深度百分率
3.深度百分率分三種：
第一種：單獨深度百分率。
如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。
第二種：累計深度百分率。
第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率
第三種：平均深度百分率。
一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度。
舉例：
標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。求其深度百分比。
累計、平均深度百分率計算示例：
50英尺的累計深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的單獨深度百分率，即
40%+30%=70%
50英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 70%×100÷50=140%
125英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 109%×100÷125=87.2%
200英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度
= 130%×100÷200=65%
表5—3 深度百分率表制作示例 單位（ % ）
深度（英尺）
25
50
75
100
125
150
175
200
單獨深度百分率
40
30
20
10
9
8
7
6
累計深度百分率
40
70
90
100
109
117
124
130
平均深度百分率
160
140
120
100
87.2
78
70.9
65
六、路線價法則介紹（實質上是深度百分率的規(guī)則不同的分類）
1.四三二一法則
四三二一法則將標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。
2.蘇慕斯法則
100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%。
3.霍夫曼法則（04年單項選擇題）
深度100英尺的宗地，初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，初的50英尺價值占全宗地價值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%。
4.哈柏法則
宗地價值與其深度的平方根成正比。
七、路線價法的應用舉例
[例 5-12] 現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5-3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/[（寬）英尺，設標準深度為100英尺]，試運用"四三二一"法則，計算各宗土地的價值。
提示：
1.這里的路線價指的是標準深度下的，每單位寬度的價格。
2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣。
3.使用路線價法進行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們考試大家注意理解下面的公式就可以了。
宗地總價=標準深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度
A=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.4 × 10=8000（ 元 ）
B=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.7 × 10=14000（ 元 ）
C=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 0.9 × 20=36000（ 元 ）
D=2000元/（標準寬）英尺.標準深度× 1.0 × 20=40000（ 元 ）
E=2000元/（標準寬）英尺.標準深度×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400（ 元 ）