(二)特定資料的收集與分析
特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費(fèi)用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評(píng)估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價(jià)師在收集交易案例資料時(shí)，應(yīng)包括以下項(xiàng)目：①交易面積；②交易時(shí)間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)；⑦銷售的條件；⑧不動(dòng)產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費(fèi)用資料、土地開發(fā)費(fèi)用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。
3．收益及費(fèi)用資料收集與分析
收益及費(fèi)用資料是采用收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費(fèi)用、重置造價(jià)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運(yùn)費(fèi)用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價(jià)期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價(jià)的基本資料之一，估價(jià)師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動(dòng)產(chǎn)租金和交易價(jià)格資料，并進(jìn)行整理、歸納，進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動(dòng)產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)資料之一。
選定適宜方法試算價(jià)格
五、選定適宜方法試算價(jià)格
(一)各種估價(jià)方法的比較不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)方法的特點(diǎn)、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價(jià)方法一覽表
方法
比較項(xiàng)目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價(jià)法
基準(zhǔn)地價(jià)
修正法
觀點(diǎn)
替代
收益
建筑成本+地價(jià)＝房地價(jià)
成本可及性、替代
替代
評(píng)估對(duì)象
1．土地
2．建筑物
3．不動(dòng)產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動(dòng)產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時(shí)，難以評(píng)估
2．必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正
3．必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性
1．對(duì)無收益不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確
3．還原利率必須適當(dāng)
1．對(duì)不適宜建筑或無再開發(fā)價(jià)值土地評(píng)估困難
2．房價(jià)預(yù)測難以準(zhǔn)確
3． 開發(fā)費(fèi)用難以準(zhǔn)確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價(jià)格
不適宜于無路線價(jià)區(qū)域
不適宜于無基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域
方法
比較項(xiàng)目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價(jià)法
基準(zhǔn)地價(jià)
修正法
理論基礎(chǔ)
1．依實(shí)例地價(jià)格，比較求評(píng)估地價(jià)格
2． 無理論基礎(chǔ)，但實(shí)用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格
2．有理論基礎(chǔ)
1．地價(jià)＝房地價(jià)－建筑成本－利潤利息
2．建筑價(jià)＝房地價(jià)－地價(jià)
3．有理論基
礎(chǔ)
1．建筑價(jià)＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價(jià)＝土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價(jià)＝路線價(jià)×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時(shí)間修正系數(shù)
宗地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)X(1±∑區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)
估價(jià)程序
1．收集適當(dāng)交易實(shí)例
2．查證交易條件狀況，包括價(jià)格、支付條件、動(dòng)機(jī)及宗地條件
3．實(shí)例交易情況修正
4．實(shí)例期日修正5．實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素修正
6．判定比較價(jià)格
1．估計(jì)總收益
2．估計(jì)總費(fèi)用
3．計(jì)算純收益
4．選定還原利率
5．計(jì)算收益
價(jià)格
1．估計(jì)開發(fā)完成后房地售價(jià)
2，估計(jì)建筑費(fèi)用
3．估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)
4．計(jì)算地價(jià)
1．確定土地
征用拆遷費(fèi)
2．確定開發(fā)費(fèi)
3．確定利潤
4．確定利息
5．計(jì)算成本價(jià)格
6．位置修正
1．查定路線
價(jià)
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時(shí)間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價(jià)格
1．查定基準(zhǔn)
地價(jià)
2．查證評(píng)估
地塊條件
3．查定各項(xiàng)修正系數(shù)
4．修正出宗地價(jià)
現(xiàn)實(shí)性
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)相近，現(xiàn)實(shí)性
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差
接近市價(jià)
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差
接近市價(jià)
接近市價(jià)
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價(jià)
易，適于多宗地估價(jià)
評(píng)估結(jié)果
比較價(jià)格
收益價(jià)格
剩余價(jià)格
成本累加價(jià)格
比較價(jià)格
比較價(jià)格
(二)各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法
不同的評(píng)估對(duì)象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。
1．評(píng)估對(duì)象土地上無建筑物時(shí)，評(píng)估土地價(jià)格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價(jià)格；
(4)路線價(jià)估價(jià)法；
(5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；
2．評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)，評(píng)估土地價(jià)格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價(jià)格；
(3)市場比較法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格；
(4)收益還原法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格；
(5)從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格；
(6)路線價(jià)估價(jià)法；
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
六、確定估價(jià)結(jié)果
估價(jià)師必須檢查整個(gè)估價(jià)過程，保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對(duì)不同的試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的評(píng)估價(jià)格。
1、復(fù)審
對(duì)估價(jià)過程的復(fù)審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)，估價(jià)方法選擇是否合理、各類資料的分析與應(yīng)用是否一致。
2．調(diào)整
試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的相對(duì)重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的評(píng)估價(jià)格。
3．適宜性
估價(jià)師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價(jià)方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合。估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。
4．準(zhǔn)確性
估價(jià)的準(zhǔn)確性由估價(jià)師本身對(duì)資料、各種估價(jià)方法的估計(jì)、交易案例價(jià)格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。
5．確定最后評(píng)估價(jià)格
估價(jià)師根據(jù)估價(jià)資料、對(duì)象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評(píng)估價(jià)格。
七、撰寫土地估價(jià)報(bào)告
估價(jià)師決定了估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格后，應(yīng)及時(shí)撰寫土地估價(jià)報(bào)告，對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結(jié)：
估價(jià)師為了估價(jià)，必須有相應(yīng)的估價(jià)程序，一般是從決定估價(jià)的基本目的、擬定估價(jià)計(jì)劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價(jià)格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價(jià)額的決定及估價(jià)報(bào)告的提出。這是作為土地估價(jià)的基本要求也是考試的重點(diǎn)之一，需要加以注意
特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費(fèi)用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評(píng)估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。
1．市場交易資料調(diào)查與收集
估價(jià)師在收集交易案例資料時(shí)，應(yīng)包括以下項(xiàng)目：①交易面積；②交易時(shí)間；③位置；④宗地條件；⑤地上物狀況；⑥購買者和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)；⑦銷售的條件；⑧不動(dòng)產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。
2．土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析
該類資料主要包括土地征用、拆遷費(fèi)用資料、土地開發(fā)費(fèi)用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。
3．收益及費(fèi)用資料收集與分析
收益及費(fèi)用資料是采用收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費(fèi)用、重置造價(jià)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運(yùn)費(fèi)用等資料。
4．還原利率資料收集與分析
還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價(jià)期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比率等。
還原利率是地產(chǎn)估價(jià)的基本資料之一，估價(jià)師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動(dòng)產(chǎn)租金和交易價(jià)格資料，并進(jìn)行整理、歸納，進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動(dòng)產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)資料之一。
選定適宜方法試算價(jià)格
五、選定適宜方法試算價(jià)格
(一)各種估價(jià)方法的比較不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)方法的特點(diǎn)、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。
各種估價(jià)方法一覽表
方法
比較項(xiàng)目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價(jià)法
基準(zhǔn)地價(jià)
修正法
觀點(diǎn)
替代
收益
建筑成本+地價(jià)＝房地價(jià)
成本可及性、替代
替代
評(píng)估對(duì)象
1．土地
2．建筑物
3．不動(dòng)產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
3．不動(dòng)產(chǎn)
1．土地
2．建筑物
1．建筑物
2．新開發(fā)地
土地
土地
適用范圍
適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)
適宜有收益的土地或建筑
有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值
建筑物或新開發(fā)地
道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表
已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表
限制
1．無類似交易案例，或無市場交易時(shí)，難以評(píng)估
2．必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正
3．必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性
1．對(duì)無收益不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估困難
2．收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確
3．還原利率必須適當(dāng)
1．對(duì)不適宜建筑或無再開發(fā)價(jià)值土地評(píng)估困難
2．房價(jià)預(yù)測難以準(zhǔn)確
3． 開發(fā)費(fèi)用難以準(zhǔn)確
1．不適宜于已建成地或已開發(fā)地
2．成本不等于價(jià)格
不適宜于無路線價(jià)區(qū)域
不適宜于無基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域
方法
比較項(xiàng)目
市場比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
路線價(jià)法
基準(zhǔn)地價(jià)
修正法
理論基礎(chǔ)
1．依實(shí)例地價(jià)格，比較求評(píng)估地價(jià)格
2． 無理論基礎(chǔ)，但實(shí)用
1．未來純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格
2．有理論基礎(chǔ)
1．地價(jià)＝房地價(jià)－建筑成本－利潤利息
2．建筑價(jià)＝房地價(jià)－地價(jià)
3．有理論基
礎(chǔ)
1．建筑價(jià)＝重置成本－折舊
2．新開發(fā)地價(jià)＝土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+利潤+利息+區(qū)位修正
宗地價(jià)＝路線價(jià)×深度指數(shù)×條件修正指數(shù)×
時(shí)間修正系數(shù)
宗地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)X(1±∑區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)) ×批租年期系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)
估價(jià)程序
1．收集適當(dāng)交易實(shí)例
2．查證交易條件狀況，包括價(jià)格、支付條件、動(dòng)機(jī)及宗地條件
3．實(shí)例交易情況修正
4．實(shí)例期日修正5．實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素修正
6．判定比較價(jià)格
1．估計(jì)總收益
2．估計(jì)總費(fèi)用
3．計(jì)算純收益
4．選定還原利率
5．計(jì)算收益
價(jià)格
1．估計(jì)開發(fā)完成后房地售價(jià)
2，估計(jì)建筑費(fèi)用
3．估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)
4．計(jì)算地價(jià)
1．確定土地
征用拆遷費(fèi)
2．確定開發(fā)費(fèi)
3．確定利潤
4．確定利息
5．計(jì)算成本價(jià)格
6．位置修正
1．查定路線
價(jià)
2．查定深度指數(shù)
3．查定條件
指數(shù)
4，查定時(shí)間修正指數(shù)
5．修正出宗
地價(jià)格
1．查定基準(zhǔn)
地價(jià)
2．查證評(píng)估
地塊條件
3．查定各項(xiàng)修正系數(shù)
4．修正出宗地價(jià)
現(xiàn)實(shí)性
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)相近，現(xiàn)實(shí)性
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差
接近市價(jià)
評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差
接近市價(jià)
接近市價(jià)
掌握難易
易
難
易
容易
易，適于多宗地估價(jià)
易，適于多宗地估價(jià)
評(píng)估結(jié)果
比較價(jià)格
收益價(jià)格
剩余價(jià)格
成本累加價(jià)格
比較價(jià)格
比較價(jià)格
(二)各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法
不同的評(píng)估對(duì)象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。
1．評(píng)估對(duì)象土地上無建筑物時(shí)，評(píng)估土地價(jià)格可采用：
(1)市場比較法；
(2)收益還原法；
(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價(jià)格；
(4)路線價(jià)估價(jià)法；
(5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；
2．評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)，評(píng)估土地價(jià)格可采用；
(1)市場比較法；
(2)利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價(jià)格；
(3)市場比較法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格；
(4)收益還原法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格；
(5)從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格；
(6)路線價(jià)估價(jià)法；
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
六、確定估價(jià)結(jié)果
估價(jià)師必須檢查整個(gè)估價(jià)過程，保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對(duì)不同的試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的評(píng)估價(jià)格。
1、復(fù)審
對(duì)估價(jià)過程的復(fù)審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)，估價(jià)方法選擇是否合理、各類資料的分析與應(yīng)用是否一致。
2．調(diào)整
試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的相對(duì)重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的評(píng)估價(jià)格。
3．適宜性
估價(jià)師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價(jià)方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合。估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。
4．準(zhǔn)確性
估價(jià)的準(zhǔn)確性由估價(jià)師本身對(duì)資料、各種估價(jià)方法的估計(jì)、交易案例價(jià)格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。
5．確定最后評(píng)估價(jià)格
估價(jià)師根據(jù)估價(jià)資料、對(duì)象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評(píng)估價(jià)格。
七、撰寫土地估價(jià)報(bào)告
估價(jià)師決定了估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格后，應(yīng)及時(shí)撰寫土地估價(jià)報(bào)告，對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交的主要成果。
本章小結(jié)：
估價(jià)師為了估價(jià)，必須有相應(yīng)的估價(jià)程序，一般是從決定估價(jià)的基本目的、擬定估價(jià)計(jì)劃、查證委估宗地狀況資料收集及整理、資料分析與價(jià)格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價(jià)額的決定及估價(jià)報(bào)告的提出。這是作為土地估價(jià)的基本要求也是考試的重點(diǎn)之一，需要加以注意