成本與價格的關(guān)系
一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國有土地使用者作為補償?shù)耐恋厝〉觅M用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關(guān)稅費和土地出讓收益組成。其中，土地取得費用和開發(fā)費用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發(fā)費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
從我國土地市場實踐看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價預期的影響。在招拍掛出讓國有土地時，開發(fā)企業(yè)之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預期以及期望實現(xiàn)的利潤，預期房價扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報價。預期普遍向好則競價激烈、“價高者得”,反之則底價成交甚至流拍、流標頻現(xiàn)。除預期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進入以及企業(yè)上市融資、資本運營等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導致的開發(fā)企業(yè)間激烈競爭是重要原因。
一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國有土地使用者作為補償?shù)耐恋厝〉觅M用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關(guān)稅費和土地出讓收益組成。其中，土地取得費用和開發(fā)費用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發(fā)費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
從我國土地市場實踐看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價預期的影響。在招拍掛出讓國有土地時，開發(fā)企業(yè)之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預期以及期望實現(xiàn)的利潤，預期房價扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報價。預期普遍向好則競價激烈、“價高者得”,反之則底價成交甚至流拍、流標頻現(xiàn)。除預期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進入以及企業(yè)上市融資、資本運營等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導致的開發(fā)企業(yè)間激烈競爭是重要原因。