市場(chǎng)比較法(market comparison approach,salescomparison approach )
市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。
選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：
1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；
2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。
市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：
1、收集交易實(shí)例；
2、選取可比實(shí)例；
3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
4、進(jìn)行交易情況修正；
5、進(jìn)行交易日期修正；
6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；
7、進(jìn)行個(gè)別因素修正；
8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正；
9、求出比準(zhǔn)價(jià)格；
10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實(shí)例1→ 修正
交易實(shí)例2→〓待評(píng)估土地 → 待評(píng)估土地價(jià)格
交易實(shí)例3→
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力.
5.2.1 基本公式
以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地價(jià)格；
VB：比較實(shí)例價(jià)格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
＝正常情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易實(shí)例；
（2） 確定比較實(shí)例；
（3） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
（4） 進(jìn)行交易情況修正；
（5） 進(jìn)行估價(jià)期日修正；
（6） 進(jìn)行區(qū)域因素修正；
（7） 進(jìn)行個(gè)別因素修正；
（8） 進(jìn)行使用年期等修正；
（9） 求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.3 收集宗地交易實(shí)例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。
5.2.4 確定比較實(shí)例
要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。
5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：
（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；
（2） 急于出售或者購(gòu)買情況下的交易；的美女編輯們
（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
5.2.7 估價(jià)期日修正
估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格
V0：交易期日宗地價(jià)格
Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)
Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)
5.2.8 區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。
區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定?？荚嚧笳怼^(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格
DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
5.2.9 個(gè)別因素修正
個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格
SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價(jià)格
V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格
K：年期修正系數(shù)
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實(shí)例的使用年期
除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準(zhǔn)價(jià)格確定
所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格：
（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。
（2）加權(quán)算術(shù)平均法。
（3）中位數(shù)法。
（4）眾數(shù)法。
5.2.12 適用范圍
市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。
選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：
1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；
2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。
市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：
1、收集交易實(shí)例；
2、選取可比實(shí)例；
3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
4、進(jìn)行交易情況修正；
5、進(jìn)行交易日期修正；
6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；
7、進(jìn)行個(gè)別因素修正；
8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正；
9、求出比準(zhǔn)價(jià)格；
10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：
交易實(shí)例1→ 修正
交易實(shí)例2→〓待評(píng)估土地 → 待評(píng)估土地價(jià)格
交易實(shí)例3→
市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力.
5.2.1 基本公式
以市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地價(jià)格；
VB：比較實(shí)例價(jià)格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
＝正常情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易實(shí)例；
（2） 確定比較實(shí)例；
（3） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
（4） 進(jìn)行交易情況修正；
（5） 進(jìn)行估價(jià)期日修正；
（6） 進(jìn)行區(qū)域因素修正；
（7） 進(jìn)行個(gè)別因素修正；
（8） 進(jìn)行使用年期等修正；
（9） 求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.3 收集宗地交易實(shí)例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。
5.2.4 確定比較實(shí)例
要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。
5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：
（1） 有利害關(guān)系人之間的交易；
（2） 急于出售或者購(gòu)買情況下的交易；的美女編輯們
（3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；
（4） 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；
（5） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；
（6） 相鄰地塊的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
（9） 其它非正常的交易。
將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
5.2.7 估價(jià)期日修正
估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格
V0：交易期日宗地價(jià)格
Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)
Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)
5.2.8 區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。
區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定?？荚嚧笳怼^(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格
DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
5.2.9 個(gè)別因素修正
個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格
V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格
SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來的影響。修正公式為：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地價(jià)格
V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格
K：年期修正系數(shù)
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地還原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比較實(shí)例的使用年期
除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。
5.2.11 比準(zhǔn)價(jià)格確定
所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格：
（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。
（2）加權(quán)算術(shù)平均法。
（3）中位數(shù)法。
（4）眾數(shù)法。
5.2.12 適用范圍
市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。