第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級
第一節(jié) 概述
一、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象：城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地。 分等對象：城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。 定級對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設范圍內的所有土地。
二、土地分等定級與土地估價的關系：土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
三、土地分等定級體系與方法
（1）土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等、城鎮(zhèn)內部的土地級（綜合定級、分類定級）。50萬非農業(yè)人口以上大城市要綜合及分類定級，其他綜合定級。
（2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法：多因素綜合評價法（多因素分值加和法）
多因素綜合評價法的常用公式：
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟：1）用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級；2）再通過數(shù)據(jù)進行土地收益測算進行校驗。
4、土地定級原則：綜合性原則、主導性原則、地域分異原則、土地收益差異原則、定量與定性分析結合原則
第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析
一、因素分析
二、因素指標類型
三、確定土地分等定級因素、因子的基本原則及方法
四、因素因子權重確定：方法：特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法（AHP法）、數(shù)理統(tǒng)計法。
第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
（1） 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
（2） 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
（3） 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
（4） 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別
（5） 編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。
3、土地分等因素因子分值計算
（1） 土地分等因子分值計算的基本原則
（2） 土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
（3） 涉及指數(shù)方式的因子指標計算
A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算
B．城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算
C．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
（1） 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行
開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
（2）土地等別的驗證
A．采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
B．采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
C．土地等別驗證的基本思想：利用城鎮(zhèn)基準地價驗證時宜采用級別商業(yè)或住宅用地的基準地價為主要依據(jù)； 利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料（或商品住宅交易資料、標準宗地資料）驗證時，宜采用涉及相對應的平均價格為主要依據(jù)；
（3）城鎮(zhèn)土地等別的調整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調整與確定的原則：
A．行政建制協(xié)調原則
B．城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則
C．近鄰平衡原則
（4）特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
A、跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
B、市轄區(qū)（區(qū)級人民政府駐地）土地等劃分：分三類（位于主城區(qū)、相鄰、不接壤），第一類直接套用所在城市土地等別，后二者需等別調整
第一節(jié) 概述
一、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象：城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地。 分等對象：城市市區(qū)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。 定級對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設范圍內的所有土地。
二、土地分等定級與土地估價的關系：土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
三、土地分等定級體系與方法
（1）土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等、城鎮(zhèn)內部的土地級（綜合定級、分類定級）。50萬非農業(yè)人口以上大城市要綜合及分類定級，其他綜合定級。
（2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法：多因素綜合評價法（多因素分值加和法）
多因素綜合評價法的常用公式：
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟：1）用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級；2）再通過數(shù)據(jù)進行土地收益測算進行校驗。
4、土地定級原則：綜合性原則、主導性原則、地域分異原則、土地收益差異原則、定量與定性分析結合原則
第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級因素分析
一、因素分析
二、因素指標類型
三、確定土地分等定級因素、因子的基本原則及方法
四、因素因子權重確定：方法：特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法（AHP法）、數(shù)理統(tǒng)計法。
第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
（1） 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作
（2） 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
（3） 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
（4） 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別
（5） 編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。
3、土地分等因素因子分值計算
（1） 土地分等因子分值計算的基本原則
（2） 土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
（3） 涉及指數(shù)方式的因子指標計算
A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算
B．城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算
C．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數(shù)計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
（1） 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行
開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
（2）土地等別的驗證
A．采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上
B．采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上
C．土地等別驗證的基本思想：利用城鎮(zhèn)基準地價驗證時宜采用級別商業(yè)或住宅用地的基準地價為主要依據(jù)； 利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料（或商品住宅交易資料、標準宗地資料）驗證時，宜采用涉及相對應的平均價格為主要依據(jù)；
（3）城鎮(zhèn)土地等別的調整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調整與確定的原則：
A．行政建制協(xié)調原則
B．城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則
C．近鄰平衡原則
（4）特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
A、跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
B、市轄區(qū)（區(qū)級人民政府駐地）土地等劃分：分三類（位于主城區(qū)、相鄰、不接壤），第一類直接套用所在城市土地等別，后二者需等別調整