第四節(jié) 土地定級的程序與方法
一、土地定級程序
1、編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備
2、收集資料
3、資料整理及分值表的編制
4、權(quán)重確定及因素選擇
5、土地定級單元的劃分
6、土地級別的確定
7、土地收益、地價測定
8、面積量算及土地級別圖的編制
9、土地定級報告及成果驗收歸檔
二、城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查： 包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
三、因素分值計算
城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
掌握幾個概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）
1、因素分值計算原則：5原則 （書100頁）
2、因素分值計算方法
（1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型：分為兩類：點、線狀分布形式（有外溢影響）、 面狀分布形式土地因素（基本無外溢影響）。
（2）面狀土地因素分值計算方法
ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）
（3）點、線狀土地因素分值計算方法
求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分
一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：
線性模型表達公式：e = f·(1-r)
非線性模型表達公式：e = f (1-r)
3、商服繁華影響度的作用分值計算
（1）商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析
商業(yè)服務(wù)可劃分為4級（市、區(qū)、小區(qū)、街區(qū)級），商業(yè)服務(wù)繁華度遵從指數(shù)衰減規(guī)律，住宅工業(yè)用地定級時采用直線衰減方式。
（2）繁華影響度分值的計算與疊加
4、道路通達度作用分值計算
（1）道路通達度指標(biāo)分析： d= s/2L（d影響距離、s建成區(qū)面積、L主次干道的總長度。 支路以下道路的影響距離確定在0.3~0.7km之間。
（2）道路通達度的分值計算：不低于4個方向（通達系數(shù)=1.00）； 3個方向（0.9）；2個方向（.81）；1個方向（0.58）
5、公交便捷度分值計算
（1）公交便捷度分析： 按一般規(guī)律，每個站點影響半徑在0.3~0.5km之間.
（2）公交便捷度的分值計算和修訂
6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算
7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算
（1）衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型
（2）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算
8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算： 公用設(shè)施的服務(wù)半徑0.3~0.7km之間；對外交通設(shè)施0~20km；市級文體設(shè)施4~8 km、區(qū)級2~3 km。
9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算： 當(dāng)一城鎮(zhèn)的人口密度超過2倍人口密度時，按2倍計。
10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算
四、單元劃分及取樣
1、土地定級單元的概念
2、單元劃分的原則：
A、單元內(nèi)各定級因素優(yōu)劣程度相當(dāng)
B、明顯屬于同一商業(yè)服務(wù)中心的區(qū)域，不能分割開。
C、除交通道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能做為單元之間的分界線
D、商業(yè)用地定級時，商服繁華街道應(yīng)按臨街進深劃分為條狀單元；住宅用地定級應(yīng)以小區(qū)和居住組團為單元保持其完整性；工業(yè)用地定級應(yīng)以交通道路為單元界線。
3、確定單元界限的原則
4、單元大小的要求
5、單元的劃分方法
包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動態(tài)）、均質(zhì)地域法
6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣
常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
五、單元總分值計算與土地級別劃分
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律
土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)
2、土地質(zhì)量與土地級別
3、單元總分值計算
采用因素分值加權(quán)求和法
4、土地級別劃分
初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法
六、土地收益測算與級別確定
1、土地收益測算的原則
（1）土地收益測算的原則： 1 以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)； 2 從企業(yè)利潤入手； 3 統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計算標(biāo)準(zhǔn)； 4 宗地地價作為測算級別差異時，能較好地反映土地的經(jīng)濟特性。
（2）利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算
（3）利用宗地地價測算土地級別收益
2、土地級別的最后確定
采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。
七、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法
分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。
1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查
2、規(guī)劃模擬定級
與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。
3、規(guī)劃修正定級
（1）規(guī)劃修正定級的基本要求
（2）規(guī)劃因素影響的量化方 法
點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分；
（3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)
一、土地定級程序
1、編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備
2、收集資料
3、資料整理及分值表的編制
4、權(quán)重確定及因素選擇
5、土地定級單元的劃分
6、土地級別的確定
7、土地收益、地價測定
8、面積量算及土地級別圖的編制
9、土地定級報告及成果驗收歸檔
二、城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查： 包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
三、因素分值計算
城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
掌握幾個概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）
1、因素分值計算原則：5原則 （書100頁）
2、因素分值計算方法
（1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型：分為兩類：點、線狀分布形式（有外溢影響）、 面狀分布形式土地因素（基本無外溢影響）。
（2）面狀土地因素分值計算方法
ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）
（3）點、線狀土地因素分值計算方法
求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分
一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：
線性模型表達公式：e = f·(1-r)
非線性模型表達公式：e = f (1-r)
3、商服繁華影響度的作用分值計算
（1）商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析
商業(yè)服務(wù)可劃分為4級（市、區(qū)、小區(qū)、街區(qū)級），商業(yè)服務(wù)繁華度遵從指數(shù)衰減規(guī)律，住宅工業(yè)用地定級時采用直線衰減方式。
（2）繁華影響度分值的計算與疊加
4、道路通達度作用分值計算
（1）道路通達度指標(biāo)分析： d= s/2L（d影響距離、s建成區(qū)面積、L主次干道的總長度。 支路以下道路的影響距離確定在0.3~0.7km之間。
（2）道路通達度的分值計算：不低于4個方向（通達系數(shù)=1.00）； 3個方向（0.9）；2個方向（.81）；1個方向（0.58）
5、公交便捷度分值計算
（1）公交便捷度分析： 按一般規(guī)律，每個站點影響半徑在0.3~0.5km之間.
（2）公交便捷度的分值計算和修訂
6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算
7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算
（1）衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型
（2）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算
8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算： 公用設(shè)施的服務(wù)半徑0.3~0.7km之間；對外交通設(shè)施0~20km；市級文體設(shè)施4~8 km、區(qū)級2~3 km。
9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算： 當(dāng)一城鎮(zhèn)的人口密度超過2倍人口密度時，按2倍計。
10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算
四、單元劃分及取樣
1、土地定級單元的概念
2、單元劃分的原則：
A、單元內(nèi)各定級因素優(yōu)劣程度相當(dāng)
B、明顯屬于同一商業(yè)服務(wù)中心的區(qū)域，不能分割開。
C、除交通道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能做為單元之間的分界線
D、商業(yè)用地定級時，商服繁華街道應(yīng)按臨街進深劃分為條狀單元；住宅用地定級應(yīng)以小區(qū)和居住組團為單元保持其完整性；工業(yè)用地定級應(yīng)以交通道路為單元界線。
3、確定單元界限的原則
4、單元大小的要求
5、單元的劃分方法
包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動態(tài)）、均質(zhì)地域法
6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣
常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
五、單元總分值計算與土地級別劃分
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律
土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)
2、土地質(zhì)量與土地級別
3、單元總分值計算
采用因素分值加權(quán)求和法
4、土地級別劃分
初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法
六、土地收益測算與級別確定
1、土地收益測算的原則
（1）土地收益測算的原則： 1 以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)； 2 從企業(yè)利潤入手； 3 統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計算標(biāo)準(zhǔn)； 4 宗地地價作為測算級別差異時，能較好地反映土地的經(jīng)濟特性。
（2）利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算
（3）利用宗地地價測算土地級別收益
2、土地級別的最后確定
采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。
七、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法
分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。
1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查
2、規(guī)劃模擬定級
與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。
3、規(guī)劃修正定級
（1）規(guī)劃修正定級的基本要求
（2）規(guī)劃因素影響的量化方 法
點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分；
（3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)