2010年房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場與市場運(yùn)行2

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三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量
    隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān),其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括:
    (一)金融業(yè)的發(fā)展
    房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí),金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格,進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)價(jià)格和租金水平的預(yù)期,從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際租金水平的變化。金融和資本市場的支持,對我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升,起到了不可替代的重要作用;而且隨著房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)投資工具的創(chuàng)新,這種影響力還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
    (二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
    信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業(yè)之間的相對距離,推動(dòng)了不同地域消費(fèi)品的交流,降低了勞動(dòng)力的溝通成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念,增加對不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì),促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。
    (三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
    2007年我國第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到了39.1%,北京、上海、廣東第三產(chǎn)業(yè)增加值比重均超過了全國平均水平,分別達(dá)到了71.3%、51.9%和42.3%。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等,促進(jìn)了人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變,居家辦公、網(wǎng)上購物、跨區(qū)域甚至跨國服務(wù)采購與外包等模式的出現(xiàn),使房地產(chǎn)空間服務(wù)需求特點(diǎn)發(fā)生了重大改變。
    (四)人文環(huán)境的變化
    社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化,老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。
    (五)自然環(huán)境的變化
    城市環(huán)境污染、農(nóng)村人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會(huì)問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問題和社會(huì)問題的解決、土地資源的約束,使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
    (六)政治制度的變遷
    住房問題的社會(huì)政治性特征,使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)住房政策中關(guān)于提供公平住房機(jī)會(huì)、穩(wěn)定住房市場的目標(biāo),政府會(huì)根據(jù)不同時(shí)期住房問題的特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,通過產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融政策、稅收政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策等,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行不同程度的干預(yù)。