第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能
一、房地產(chǎn)市場的特性（重要考點(diǎn)）
房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。
（一）市場供給的壟斷性
由于開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。一般而言，在壟斷的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)企業(yè)會傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來對消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視，這將總體上造成社會福利的損失。有關(guān)研究表明，在香港房地產(chǎn)市場中，土地存量主要掌控在大型開發(fā)企業(yè)手中，因此開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在市場中形成了一定的壟斷勢力，會通過調(diào)整房地產(chǎn)供給策略來影響房地產(chǎn)價(jià)格。北京市雖然有幾千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但它們實(shí)際上并非在同一市場上進(jìn)行競爭，其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式，本質(zhì)上形成了合謀和壟斷。
（二）市場需求的廣泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性。
（三）市場交易的復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。
（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的位置密切相關(guān)，位置可以決定房地產(chǎn)價(jià)格的60%～70%；而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨勢是總體向上發(fā)展；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期上漲趨勢下個(gè)別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期、社會經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。
一、房地產(chǎn)市場的特性（重要考點(diǎn)）
房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。
（一）市場供給的壟斷性
由于開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。一般而言，在壟斷的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)企業(yè)會傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價(jià)格的手段來對消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格歧視，這將總體上造成社會福利的損失。有關(guān)研究表明，在香港房地產(chǎn)市場中，土地存量主要掌控在大型開發(fā)企業(yè)手中，因此開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在市場中形成了一定的壟斷勢力，會通過調(diào)整房地產(chǎn)供給策略來影響房地產(chǎn)價(jià)格。北京市雖然有幾千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但它們實(shí)際上并非在同一市場上進(jìn)行競爭，其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式，本質(zhì)上形成了合謀和壟斷。
（二）市場需求的廣泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性。
（三）市場交易的復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。
（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的位置密切相關(guān)，位置可以決定房地產(chǎn)價(jià)格的60%～70%；而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨勢是總體向上發(fā)展；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期上漲趨勢下個(gè)別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期、社會經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。