（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒(méi)有資本流動(dòng)的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。由于房地產(chǎn)交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息與資本市場(chǎng)信息相比非常不完全，致使典型的資本市場(chǎng)投資者很難及時(shí)準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，單宗房地產(chǎn)投資往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性也相對(duì)較差。所以對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，既有獲取巨額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。
（1）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間，市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。山于租金和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣。
（2）隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始小心翼翼地回到市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加。
（3）當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。
（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系
房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。當(dāng)資本市場(chǎng)投資可以獲得滿意的投資回報(bào)時(shí)，投資者擬投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本就需要高于一般水平的投資回報(bào)，使資本流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開(kāi)始下降。
如果可供選擇的資本市場(chǎng)投資的收益率長(zhǎng)期偏低，例如投資者在股票和債券市場(chǎng)上無(wú)所作為時(shí)，有最低投資收益目標(biāo)的投資者就會(huì)在并非合適的市場(chǎng)自然周期點(diǎn)上，不斷地將資金（權(quán)益資本和借貸資本）投入房地產(chǎn)市場(chǎng)中的存量房地產(chǎn)和新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開(kāi)始上升。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒(méi)有資本流動(dòng)的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。由于房地產(chǎn)交易在很大程度上存在著私密性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息與資本市場(chǎng)信息相比非常不完全，致使典型的資本市場(chǎng)投資者很難及時(shí)準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，單宗房地產(chǎn)投資往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性也相對(duì)較差。所以對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，既有獲取巨額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。
（1）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間，市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。山于租金和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣。
（2）隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始小心翼翼地回到市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加。
（3）當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購(gòu)買存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。
（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系
房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。當(dāng)資本市場(chǎng)投資可以獲得滿意的投資回報(bào)時(shí)，投資者擬投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本就需要高于一般水平的投資回報(bào)，使資本流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開(kāi)始下降。
如果可供選擇的資本市場(chǎng)投資的收益率長(zhǎng)期偏低，例如投資者在股票和債券市場(chǎng)上無(wú)所作為時(shí)，有最低投資收益目標(biāo)的投資者就會(huì)在并非合適的市場(chǎng)自然周期點(diǎn)上，不斷地將資金（權(quán)益資本和借貸資本）投入房地產(chǎn)市場(chǎng)中的存量房地產(chǎn)和新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結(jié)果，使初期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開(kāi)始上升。