三種土地登記制度對比表
在世界上大多數(shù)國家的土地登記制度大致可歸納為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制、托倫斯登記制。表6-2給出三種土地登記制度內(nèi)容的對比。 名 稱
特 點(diǎn)
實(shí)行的國家
契據(jù)登記制
1. 訂立契約即可生效
2. 登記只是形式審查
3. 登記不具公信力
4. 動(dòng)態(tài)登記
法國 比利時(shí) 蘇格蘭 意大利
日本 西班牙 葡萄牙 南美
以及美國的多數(shù)州等
權(quán)利登記制
1. 登記具有強(qiáng)制性
2. 登記是生效的必要條件
3. 進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查
4. 登記具有公信力
德國 奧地利 瑞士 荷蘭
捷克 匈牙利 南斯拉夫
埃及等
托倫斯登記制
1. 土地權(quán)利的變更，不經(jīng)登記不生效
2. 進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查
3. 登記具有絕對公信力
4. 發(fā)給權(quán)利證書
5. 登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任
澳大利亞 新西蘭 加拿大
菲律賓 英國 美國的若干州等
（1）契據(jù)登記制
首創(chuàng)于法國，也稱為法國登記制。它是政府設(shè)專門機(jī)構(gòu)，對經(jīng)當(dāng)事人訂立的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約所載內(nèi)容在專設(shè)的簿冊上進(jìn)行登記。登記機(jī)關(guān)對登記的申請只采用形式審查，即契約和申請登記的手續(xù)是否完備，登記的內(nèi)容，即契約內(nèi)容是否完整，不作實(shí)質(zhì)性的審查。
（2）權(quán)利登記制
發(fā)源于德國，也稱為德國登記制。它是國家設(shè)專門機(jī)構(gòu)，對不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利取得及變更進(jìn)行登記，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)、便利交易為目的。登記機(jī)關(guān)對登記的申請采用實(shí)質(zhì)審查，即除對申請登記程序、手續(xù)是否完備進(jìn)行審查外，還要對發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的得失變更原因，是否能有效成立，要經(jīng)核查認(rèn)定后，方可登記。
（3）托倫斯登記制
托倫斯登記制也稱為澳洲登記制。該登記制度是以權(quán)利人的登記先后編制登記簿，登記機(jī)關(guān)對登記的申請采取實(shí)質(zhì)性的審查方式，確定權(quán)利性質(zhì)的一種登記制度。凡經(jīng)登記的，由政府發(fā)給權(quán)利人土地權(quán)利證書，作為取得土地權(quán)利的憑證，并有附圖，以輔助登記簿及文字說明的不足。托倫斯登記制，初始登記不強(qiáng)制，但經(jīng)登記后則強(qiáng)制，即不強(qiáng)制一切土地必須申請登記，但任何土地在初始登記之后發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移或變更的，非經(jīng)登記不生效力。
他們共有的特點(diǎn)是：
（1）土地及附著物的統(tǒng)一登記：房屋等作為土地的附著物，是土地不可分割的一部分，在土地登記時(shí)一并登記。
（2）以登記機(jī)關(guān)的注冊登記為準(zhǔn)：土地證書可能被篡改或偽造，但登記機(jī)關(guān)保存的土地登記卡（簿、冊），只有登記人員才有可能改動(dòng)，因此，要以土地登記卡為準(zhǔn)。
（3）登記資料的公開查詢：登記機(jī)關(guān)的登記資料與其他稅務(wù)機(jī)關(guān)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、司法部門的資料可連成網(wǎng)絡(luò)，互相監(jiān)督、配合、提供查詢。為此，要求土地登記資料全面、準(zhǔn)確、完整、有效，否則，會(huì)引起經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律和管理等問題。
在世界上大多數(shù)國家的土地登記制度大致可歸納為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制、托倫斯登記制。表6-2給出三種土地登記制度內(nèi)容的對比。 名 稱
特 點(diǎn)
實(shí)行的國家
契據(jù)登記制
1. 訂立契約即可生效
2. 登記只是形式審查
3. 登記不具公信力
4. 動(dòng)態(tài)登記
法國 比利時(shí) 蘇格蘭 意大利
日本 西班牙 葡萄牙 南美
以及美國的多數(shù)州等
權(quán)利登記制
1. 登記具有強(qiáng)制性
2. 登記是生效的必要條件
3. 進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查
4. 登記具有公信力
德國 奧地利 瑞士 荷蘭
捷克 匈牙利 南斯拉夫
埃及等
托倫斯登記制
1. 土地權(quán)利的變更，不經(jīng)登記不生效
2. 進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查
3. 登記具有絕對公信力
4. 發(fā)給權(quán)利證書
5. 登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任
澳大利亞 新西蘭 加拿大
菲律賓 英國 美國的若干州等
（1）契據(jù)登記制
首創(chuàng)于法國，也稱為法國登記制。它是政府設(shè)專門機(jī)構(gòu)，對經(jīng)當(dāng)事人訂立的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約所載內(nèi)容在專設(shè)的簿冊上進(jìn)行登記。登記機(jī)關(guān)對登記的申請只采用形式審查，即契約和申請登記的手續(xù)是否完備，登記的內(nèi)容，即契約內(nèi)容是否完整，不作實(shí)質(zhì)性的審查。
（2）權(quán)利登記制
發(fā)源于德國，也稱為德國登記制。它是國家設(shè)專門機(jī)構(gòu)，對不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利取得及變更進(jìn)行登記，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)、便利交易為目的。登記機(jī)關(guān)對登記的申請采用實(shí)質(zhì)審查，即除對申請登記程序、手續(xù)是否完備進(jìn)行審查外，還要對發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的得失變更原因，是否能有效成立，要經(jīng)核查認(rèn)定后，方可登記。
（3）托倫斯登記制
托倫斯登記制也稱為澳洲登記制。該登記制度是以權(quán)利人的登記先后編制登記簿，登記機(jī)關(guān)對登記的申請采取實(shí)質(zhì)性的審查方式，確定權(quán)利性質(zhì)的一種登記制度。凡經(jīng)登記的，由政府發(fā)給權(quán)利人土地權(quán)利證書，作為取得土地權(quán)利的憑證，并有附圖，以輔助登記簿及文字說明的不足。托倫斯登記制，初始登記不強(qiáng)制，但經(jīng)登記后則強(qiáng)制，即不強(qiáng)制一切土地必須申請登記，但任何土地在初始登記之后發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移或變更的，非經(jīng)登記不生效力。
他們共有的特點(diǎn)是：
（1）土地及附著物的統(tǒng)一登記：房屋等作為土地的附著物，是土地不可分割的一部分，在土地登記時(shí)一并登記。
（2）以登記機(jī)關(guān)的注冊登記為準(zhǔn)：土地證書可能被篡改或偽造，但登記機(jī)關(guān)保存的土地登記卡（簿、冊），只有登記人員才有可能改動(dòng)，因此，要以土地登記卡為準(zhǔn)。
（3）登記資料的公開查詢：登記機(jī)關(guān)的登記資料與其他稅務(wù)機(jī)關(guān)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、司法部門的資料可連成網(wǎng)絡(luò)，互相監(jiān)督、配合、提供查詢。為此，要求土地登記資料全面、準(zhǔn)確、完整、有效，否則，會(huì)引起經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律和管理等問題。