土地出讓金，它的內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。
《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)第二項中指出：要進(jìn)一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。
財政部《關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。
國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(2002年5月9日國土資源部第11號令)指出：確定招標(biāo)拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，……應(yīng)當(dāng)實行集體決策。
土地價格，它的內(nèi)涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。這說明我們通常講的土地價格，一般是指出讓土地使用權(quán)價格，即出讓地價。而劃撥土地使用權(quán)價格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式；租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格則是其派生形式。在實際操作中，出讓地價往往以宗地出讓的評估價格為依據(jù)，以此來確定出讓協(xié)議價、起叫價、起始價和底價。
需要特別說明的是，本文所指的出讓地價包括熟地地價和生地地價。熟地地價，是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。其中土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價，是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價格都可稱為凈地地價或總地價。以招拍掛方式出讓時，應(yīng)當(dāng)分清楚評估的是熟地地價還是生地地價，兩種價格之間是有差別的。
從以上土地出讓金和出讓地價的內(nèi)涵可以得知，兩者均屬價格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。
土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。而出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。
當(dāng)政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時，則稱為出讓地價。
出讓地價要經(jīng)過評估，而土地出讓金則是以評估地價作為基數(shù)，再結(jié)合政策或市場行情來確定的。土地出讓金可小于或等于出讓地價。
土地出讓金小于出讓地價
按照 2003年 6月 11日國土資源部第 21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓土地使用權(quán)的，其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，或者不低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的 70％，但商業(yè)等經(jīng)營性用地出讓除外。
按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓的，在不改變用途和容積率的條件下，協(xié)議出讓時其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于標(biāo)定地價的 40％。但若用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招拍掛方式出讓其土地使用權(quán)。
按照某些地方有關(guān)規(guī)定，由于企業(yè)改制等原因，原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)且不改變用途的，其應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于一定使用年限現(xiàn)時評估價的 25％。
對舊城改造需進(jìn)行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，其應(yīng)繳納的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)各地有所不同。根據(jù)原宗地地上建筑物和其他附著物需要拆遷的情況，有的以出讓中標(biāo)價或競得價的 15％～20％繳納，剩余 85％～80％的價款返回中標(biāo)人或競得人作為拆遷安置補償費用?；蛘吒鶕?jù)測算的拆遷安置補償費，按出讓成交地價一定比例繳納土地出讓金。
按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，協(xié)議出讓的國有土地使用權(quán)，因轉(zhuǎn)讓改變出讓合同約定的土地用途和容積率的，應(yīng)按以下差價補繳土地出讓金，即轉(zhuǎn)讓后招拍掛出讓的市場價格與轉(zhuǎn)讓前剩余使用年限的現(xiàn)時評估價之間的差價。
《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)第二項中指出：要進(jìn)一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。
財政部《關(guān)于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規(guī)定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。
國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(2002年5月9日國土資源部第11號令)指出：確定招標(biāo)拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，……應(yīng)當(dāng)實行集體決策。
土地價格，它的內(nèi)涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。這說明我們通常講的土地價格，一般是指出讓土地使用權(quán)價格，即出讓地價。而劃撥土地使用權(quán)價格、承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式；租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格則是其派生形式。在實際操作中，出讓地價往往以宗地出讓的評估價格為依據(jù)，以此來確定出讓協(xié)議價、起叫價、起始價和底價。
需要特別說明的是，本文所指的出讓地價包括熟地地價和生地地價。熟地地價，是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。其中土地開發(fā)程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價，是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行宗地內(nèi)外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價格都可稱為凈地地價或總地價。以招拍掛方式出讓時，應(yīng)當(dāng)分清楚評估的是熟地地價還是生地地價，兩種價格之間是有差別的。
從以上土地出讓金和出讓地價的內(nèi)涵可以得知，兩者均屬價格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。
土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。而出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價款，又可以是出讓土地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。
當(dāng)政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權(quán)時，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當(dāng)土地使用者取得出讓土地權(quán)利后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或作為自身的無形資產(chǎn)時，則稱為出讓地價。
出讓地價要經(jīng)過評估，而土地出讓金則是以評估地價作為基數(shù)，再結(jié)合政策或市場行情來確定的。土地出讓金可小于或等于出讓地價。
土地出讓金小于出讓地價
按照 2003年 6月 11日國土資源部第 21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓土地使用權(quán)的，其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，或者不低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的 70％，但商業(yè)等經(jīng)營性用地出讓除外。
按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓的，在不改變用途和容積率的條件下，協(xié)議出讓時其受讓人應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于標(biāo)定地價的 40％。但若用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招拍掛方式出讓其土地使用權(quán)。
按照某些地方有關(guān)規(guī)定，由于企業(yè)改制等原因，原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)且不改變用途的，其應(yīng)繳納的土地出讓金不得低于一定使用年限現(xiàn)時評估價的 25％。
對舊城改造需進(jìn)行房屋拆遷的土地，依法以招拍掛方式出讓的，其應(yīng)繳納的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)各地有所不同。根據(jù)原宗地地上建筑物和其他附著物需要拆遷的情況，有的以出讓中標(biāo)價或競得價的 15％～20％繳納，剩余 85％～80％的價款返回中標(biāo)人或競得人作為拆遷安置補償費用?；蛘吒鶕?jù)測算的拆遷安置補償費，按出讓成交地價一定比例繳納土地出讓金。
按照國家和某些地方有關(guān)規(guī)定，協(xié)議出讓的國有土地使用權(quán)，因轉(zhuǎn)讓改變出讓合同約定的土地用途和容積率的，應(yīng)按以下差價補繳土地出讓金，即轉(zhuǎn)讓后招拍掛出讓的市場價格與轉(zhuǎn)讓前剩余使用年限的現(xiàn)時評估價之間的差價。