-“土地”在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著“特殊使命”，土地違法的背后，很多隱含著地方政府與中央政府的博弈。
-協(xié)議出讓的危害不僅僅在于“低價(jià)”，還在于它剝奪了其它意向用地者公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、公平拿地的機(jī)會(huì)，卻為某些個(gè)人提供了權(quán)力尋租的可能。
變味的協(xié)議拿地
理論上說(shuō)，(土地使用權(quán))“協(xié)議”也好，“招拍掛”也好，只是出讓方式不同，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互博弈達(dá)成一致的途徑不同而已，并無(wú)什么本質(zhì)上的區(qū)別。
然而，我國(guó)的土地制度下，地方政府既代表國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行管理，又代表所有者對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這種“雙重身份”下，本來(lái)清清白白的“協(xié)議”就很容易變了味道。
特別在我國(guó)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特定階段，“協(xié)議”往往摻入了多種“色彩”，掩蓋了多種“目的”，難以達(dá)到《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中要求的“協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則”。
這里且不提那種“只為個(gè)人謀利”的暗箱操作，甚至違法行為，很多“冠冕堂皇”的理由也足以使“協(xié)議”變質(zhì)。如一些城市政府為提高GDP指標(biāo)，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增加經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力，忽視保護(hù)稀缺的土地資源，將地價(jià)作為調(diào)節(jié)杠桿，人為降低土地出讓價(jià)格以吸引投資，大規(guī)模興建項(xiàng)目，甚至有“零地價(jià)招商”的現(xiàn)象出現(xiàn)。而這一切，又往往是通過(guò)“協(xié)議”這一合法途徑達(dá)到的。這種“協(xié)議”已成為“低價(jià)”甚至“贈(zèng)送”的代名詞。因此說(shuō)，我國(guó)土地出讓中的“協(xié)議方式”，在實(shí)際操作中，已經(jīng)不能作為一種市場(chǎng)供地方式。
至于低地價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)在浪費(fèi)土地資源、導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失、擾亂市場(chǎng)秩序等方面帶來(lái)的隱患，已經(jīng)為各界所共識(shí)，這里就不再贅述了。
當(dāng)然，協(xié)議出讓的危害不僅僅在于“低價(jià)”，還在于它剝奪了其它意向用地者公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、公平拿地的機(jī)會(huì)，卻為某些個(gè)人提供了權(quán)力尋租的可能。
正是這種隱患，使國(guó)家政策逐年加強(qiáng)了對(duì)協(xié)議拿地的控制與管理。(詳見(jiàn)文后背景知識(shí))
打擊囤地有法可依
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，大量囤積土地有利于壟斷區(qū)域土地市場(chǎng)，操縱房地產(chǎn)價(jià)格，獲取土地隨時(shí)間形成的大幅增值。這種行為雖然符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)和逐利的思維，但土地不是普通的商品，它具有公共資源的屬性，政府不應(yīng)該允許其在少數(shù)人手中大量占有并閑置。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商囤地是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)公眾權(quán)益的必然要求。
這方面的重要法律是“兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回”。在房地產(chǎn)管理法第二十五條中早已明確，即：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?！?BR> 國(guó)土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》中，對(duì)“閑置土地”的認(rèn)定和處理進(jìn)行了類(lèi)似規(guī)定；此外，2006年7月開(kāi)始執(zhí)行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，也對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度等做了明確的約定。這些措施主要針對(duì)占地者閑置土地和囤積土地。
關(guān)于碧桂園張家界拿地
關(guān)于碧桂園的事,我沒(méi)調(diào)查過(guò)一手資料，但就你們報(bào)道的情況而言，這里的關(guān)鍵不是“高駿和碧桂園是不是一家”，而是如果真的存在明暗兩個(gè)協(xié)議，那么，這種行為本身就是違規(guī)的了。
這方面，并不是沒(méi)有規(guī)定。首先，這塊地既然是經(jīng)營(yíng)性用地，就不能協(xié)議出讓?zhuān)敲床徽摻o誰(shuí)，事先有如此詳細(xì)的“土地協(xié)議”就已經(jīng)錯(cuò)了。
此外，按《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中規(guī)定，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。
而且，通知中明確了土地出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括土地補(bǔ)償性成本(征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用)、土地開(kāi)發(fā)性成本(土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用)和土地凈收益(土地出讓收益)三部分。
如果真嚴(yán)格落實(shí)這些配套規(guī)定，應(yīng)該是能夠管得住的。我覺(jué)得很多方面不是沒(méi)有規(guī)定，而是沒(méi)嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有真正依法追究責(zé)任的問(wèn)題。
目前，土地違法案件較多，甚至出現(xiàn)令行而禁不止的現(xiàn)象，我認(rèn)為一個(gè)重要原因在于“土地”在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著“特殊使命”，土地違法的背后，很多隱含著地方政府與中央政府的博弈。當(dāng)然，某些腐敗分子為個(gè)人私利鋌而走險(xiǎn)的事例也有，這里暫且不談。
自1994年財(cái)稅體制改革后，實(shí)行地方政府“分灶吃飯”，使得中央政府和地方政府有了各自不同的利益目標(biāo)，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不惜犧牲資源的心情也就能夠解釋。再加上，當(dāng)前的干部考核制度、考核指標(biāo)體系不完善，以GDP為主的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)被過(guò)度放大，也促使地方政府以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為首要目標(biāo)，甚至低價(jià)賣(mài)地，放棄國(guó)有土地資產(chǎn)收益，慷國(guó)家之慨以“招商引資”，其過(guò)程中必然引發(fā)違法、違規(guī)用地事件。
當(dāng)然，土地法律制度體系本身也有一些不完善之處。所以說(shuō)，土地問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，要解決好，一定要標(biāo)本兼治、各部門(mén)協(xié)調(diào)才行。
-協(xié)議出讓的危害不僅僅在于“低價(jià)”，還在于它剝奪了其它意向用地者公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、公平拿地的機(jī)會(huì)，卻為某些個(gè)人提供了權(quán)力尋租的可能。
變味的協(xié)議拿地
理論上說(shuō)，(土地使用權(quán))“協(xié)議”也好，“招拍掛”也好，只是出讓方式不同，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互博弈達(dá)成一致的途徑不同而已，并無(wú)什么本質(zhì)上的區(qū)別。
然而，我國(guó)的土地制度下，地方政府既代表國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行管理，又代表所有者對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這種“雙重身份”下，本來(lái)清清白白的“協(xié)議”就很容易變了味道。
特別在我國(guó)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特定階段，“協(xié)議”往往摻入了多種“色彩”，掩蓋了多種“目的”，難以達(dá)到《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中要求的“協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則”。
這里且不提那種“只為個(gè)人謀利”的暗箱操作，甚至違法行為，很多“冠冕堂皇”的理由也足以使“協(xié)議”變質(zhì)。如一些城市政府為提高GDP指標(biāo)，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增加經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力，忽視保護(hù)稀缺的土地資源，將地價(jià)作為調(diào)節(jié)杠桿，人為降低土地出讓價(jià)格以吸引投資，大規(guī)模興建項(xiàng)目，甚至有“零地價(jià)招商”的現(xiàn)象出現(xiàn)。而這一切，又往往是通過(guò)“協(xié)議”這一合法途徑達(dá)到的。這種“協(xié)議”已成為“低價(jià)”甚至“贈(zèng)送”的代名詞。因此說(shuō)，我國(guó)土地出讓中的“協(xié)議方式”，在實(shí)際操作中，已經(jīng)不能作為一種市場(chǎng)供地方式。
至于低地價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)在浪費(fèi)土地資源、導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失、擾亂市場(chǎng)秩序等方面帶來(lái)的隱患，已經(jīng)為各界所共識(shí)，這里就不再贅述了。
當(dāng)然，協(xié)議出讓的危害不僅僅在于“低價(jià)”，還在于它剝奪了其它意向用地者公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、公平拿地的機(jī)會(huì)，卻為某些個(gè)人提供了權(quán)力尋租的可能。
正是這種隱患，使國(guó)家政策逐年加強(qiáng)了對(duì)協(xié)議拿地的控制與管理。(詳見(jiàn)文后背景知識(shí))
打擊囤地有法可依
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，大量囤積土地有利于壟斷區(qū)域土地市場(chǎng)，操縱房地產(chǎn)價(jià)格，獲取土地隨時(shí)間形成的大幅增值。這種行為雖然符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)和逐利的思維，但土地不是普通的商品，它具有公共資源的屬性，政府不應(yīng)該允許其在少數(shù)人手中大量占有并閑置。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商囤地是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)公眾權(quán)益的必然要求。
這方面的重要法律是“兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回”。在房地產(chǎn)管理法第二十五條中早已明確，即：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?！?BR> 國(guó)土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》中，對(duì)“閑置土地”的認(rèn)定和處理進(jìn)行了類(lèi)似規(guī)定；此外，2006年7月開(kāi)始執(zhí)行的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，也對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度等做了明確的約定。這些措施主要針對(duì)占地者閑置土地和囤積土地。
關(guān)于碧桂園張家界拿地
關(guān)于碧桂園的事,我沒(méi)調(diào)查過(guò)一手資料，但就你們報(bào)道的情況而言，這里的關(guān)鍵不是“高駿和碧桂園是不是一家”，而是如果真的存在明暗兩個(gè)協(xié)議，那么，這種行為本身就是違規(guī)的了。
這方面，并不是沒(méi)有規(guī)定。首先，這塊地既然是經(jīng)營(yíng)性用地，就不能協(xié)議出讓?zhuān)敲床徽摻o誰(shuí)，事先有如此詳細(xì)的“土地協(xié)議”就已經(jīng)錯(cuò)了。
此外，按《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中規(guī)定，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。
而且，通知中明確了土地出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括土地補(bǔ)償性成本(征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用)、土地開(kāi)發(fā)性成本(土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用)和土地凈收益(土地出讓收益)三部分。
如果真嚴(yán)格落實(shí)這些配套規(guī)定，應(yīng)該是能夠管得住的。我覺(jué)得很多方面不是沒(méi)有規(guī)定，而是沒(méi)嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有真正依法追究責(zé)任的問(wèn)題。
目前，土地違法案件較多，甚至出現(xiàn)令行而禁不止的現(xiàn)象，我認(rèn)為一個(gè)重要原因在于“土地”在各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著“特殊使命”，土地違法的背后，很多隱含著地方政府與中央政府的博弈。當(dāng)然，某些腐敗分子為個(gè)人私利鋌而走險(xiǎn)的事例也有，這里暫且不談。
自1994年財(cái)稅體制改革后，實(shí)行地方政府“分灶吃飯”，使得中央政府和地方政府有了各自不同的利益目標(biāo)，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不惜犧牲資源的心情也就能夠解釋。再加上，當(dāng)前的干部考核制度、考核指標(biāo)體系不完善，以GDP為主的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)被過(guò)度放大，也促使地方政府以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為首要目標(biāo)，甚至低價(jià)賣(mài)地，放棄國(guó)有土地資產(chǎn)收益，慷國(guó)家之慨以“招商引資”，其過(guò)程中必然引發(fā)違法、違規(guī)用地事件。
當(dāng)然，土地法律制度體系本身也有一些不完善之處。所以說(shuō)，土地問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，要解決好，一定要標(biāo)本兼治、各部門(mén)協(xié)調(diào)才行。