國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內(nèi)有優(yōu)先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續(xù)后，終止租賃關系，轉(zhuǎn)變成出讓土地使用權。涉及承租土地使用權的各種經(jīng)濟活動，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對其進行估價。承租土地使用權的估價尚在探索之中。
估價思路
承租土地使用權的價格實際上是土地租賃權益的價格。土地租賃權益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構成上看，包括已付土地費用和合同權益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應的估價方法為收益法；其次，當承租人在承租土地之前已支付有關土地費用時，亦可從成本途徑進行估價；再次，因為承租土地可補交使用權出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權的價格。因其取得前提不同，權益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。
估價方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學模型加以擬合，選用適當?shù)臄?shù)學模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權的價格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權的價格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權價格扣除應補交的土地使用權出讓金后的余額作為承租土地使用權的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當?shù)睦?、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。
《中華人民共和國土地管理法實施條例)第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓；國有土地租賃；國有土地使用權作價出資或者入股。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
估價思路
承租土地使用權的價格實際上是土地租賃權益的價格。土地租賃權益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構成上看，包括已付土地費用和合同權益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應的估價方法為收益法；其次，當承租人在承租土地之前已支付有關土地費用時，亦可從成本途徑進行估價；再次，因為承租土地可補交使用權出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應補交的出讓金作為承租土地使用權的價格。因其取得前提不同，權益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應用市場法估價。
估價方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學模型加以擬合，選用適當?shù)臄?shù)學模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權的價格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進行還原，得到承租土地使用權的價格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權價格扣除應補交的土地使用權出讓金后的余額作為承租土地使用權的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費的費用之和為依據(jù)，再加計適當?shù)睦?、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費用，以估價期日的客觀費用標準進行重置。
《中華人民共和國土地管理法實施條例)第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權出讓；國有土地租賃；國有土地使用權作價出資或者入股。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準應按全額地價折算；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。