第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1、土地位置狀況
包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。
2、土地權(quán)利狀況
包含內(nèi)容：
1）待估宗地為國(guó)有土地；
2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地或出讓土地）；
3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；
4）出讓土地說(shuō)明使用年限起止日）和剩余年限截止估價(jià)期日）；
5）宗地使用的特殊規(guī)定無(wú)則不寫(xiě)）；
6）權(quán)屬來(lái)源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過(guò)程。宗地多時(shí)需列國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓?zhuān)┮挥[表。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：
1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況是國(guó)有出讓土地或國(guó)有劃撥土地）；
2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語(yǔ)錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。
3）、前后不致；
4）、不該寫(xiě)的盡量不寫(xiě)。
3、建筑物和地上附著物狀況
1）建筑物的耐用年限；
2）已使用年限；
3）建筑面積；
4）建筑結(jié)構(gòu)；
5）、建筑細(xì)部說(shuō)明；
6）設(shè)備和安裝狀況；
7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語(yǔ)不準(zhǔn)確。
一、估價(jià)對(duì)象描述
1、土地位置狀況
包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。
2、土地權(quán)利狀況
包含內(nèi)容：
1）待估宗地為國(guó)有土地；
2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地或出讓土地）；
3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；
4）出讓土地說(shuō)明使用年限起止日）和剩余年限截止估價(jià)期日）；
5）宗地使用的特殊規(guī)定無(wú)則不寫(xiě)）；
6）權(quán)屬來(lái)源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過(guò)程。宗地多時(shí)需列國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓?zhuān)┮挥[表。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：
1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況是國(guó)有出讓土地或國(guó)有劃撥土地）；
2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語(yǔ)錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。
3）、前后不致；
4）、不該寫(xiě)的盡量不寫(xiě)。
3、建筑物和地上附著物狀況
1）建筑物的耐用年限；
2）已使用年限；
3）建筑面積；
4）建筑結(jié)構(gòu)；
5）、建筑細(xì)部說(shuō)明；
6）設(shè)備和安裝狀況；
7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。
可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語(yǔ)不準(zhǔn)確。