剩余法是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種估價方法，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價格的評估。
就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價格(成本)、稅費(fèi)、利潤三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景；以倒算求地價的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作；剩余法原理簡單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：
計算過程復(fù)雜。剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動成本等，對這些變動因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計是比較復(fù)雜的。
不確定性較大。在不動產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場波動較大時，評估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測未來房地產(chǎn)客觀市場的變化，即使估價師能對不動產(chǎn)市場中與價格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價結(jié)果也會常常由于上述因素的微小變動而脫離實(shí)際。
貨幣的時間價值因素難以處理。不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤等方面缺乏可比性。
所以，在采用剩余法進(jìn)行估價時，應(yīng)根據(jù)以上幾點(diǎn)，注意下面幾個問題：
剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動產(chǎn)總價或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來，但用剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來確定未來的數(shù)據(jù)。在不動產(chǎn)開發(fā)期間不僅租金和售價會發(fā)生變化，各類開發(fā)成本也會發(fā)生變化，而估價師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價格水平的細(xì)微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設(shè)：估價中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。
確定的開發(fā)利用方式。確定的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來說，城市規(guī)劃明確確定的開發(fā)利用方式即為利用方式。
確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。
準(zhǔn)確預(yù)測未來不動產(chǎn)的售價；不動產(chǎn)售價是開發(fā)結(jié)束時的市場價格，而不是動工初期或購買土地時的價格。在實(shí)際工作中，開發(fā)初期或購買土地時的樓價可以通過市場比較求得，而不動產(chǎn)竣工時的樓價難以通過市場比較直接得到，必須通過近幾年房地產(chǎn)價格變化資料或依據(jù)不動產(chǎn)價格指數(shù)來科學(xué)預(yù)測。
合理劃分利息的計算周期。利息即不動產(chǎn)開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，在取得土地時即要付出。因此，在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進(jìn)行計算。
合理計算開發(fā)利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付資本的一定比例計算，比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。用年利潤率計算總利潤時，利潤的計算期應(yīng)按實(shí)際動工期計算。取得土地后至動工前一段時間，只能計息，不能計算利潤。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計算利潤。
總之，采用剩余法計算地價時，只有將不動產(chǎn)開發(fā)看作一個完整的動態(tài)過程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測，才能最終得出客觀、合理的土地價格。
就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價格(成本)、稅費(fèi)、利潤三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景；以倒算求地價的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作；剩余法原理簡單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：
計算過程復(fù)雜。剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動成本等，對這些變動因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計是比較復(fù)雜的。
不確定性較大。在不動產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場波動較大時，評估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測未來房地產(chǎn)客觀市場的變化，即使估價師能對不動產(chǎn)市場中與價格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價結(jié)果也會常常由于上述因素的微小變動而脫離實(shí)際。
貨幣的時間價值因素難以處理。不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤等方面缺乏可比性。
所以，在采用剩余法進(jìn)行估價時，應(yīng)根據(jù)以上幾點(diǎn)，注意下面幾個問題：
剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動產(chǎn)總價或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來，但用剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來確定未來的數(shù)據(jù)。在不動產(chǎn)開發(fā)期間不僅租金和售價會發(fā)生變化，各類開發(fā)成本也會發(fā)生變化，而估價師很難準(zhǔn)確預(yù)測未來的成本和租金、價格水平的細(xì)微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設(shè)：估價中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。
確定的開發(fā)利用方式。確定的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來說，城市規(guī)劃明確確定的開發(fā)利用方式即為利用方式。
確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。
準(zhǔn)確預(yù)測未來不動產(chǎn)的售價；不動產(chǎn)售價是開發(fā)結(jié)束時的市場價格，而不是動工初期或購買土地時的價格。在實(shí)際工作中，開發(fā)初期或購買土地時的樓價可以通過市場比較求得，而不動產(chǎn)竣工時的樓價難以通過市場比較直接得到，必須通過近幾年房地產(chǎn)價格變化資料或依據(jù)不動產(chǎn)價格指數(shù)來科學(xué)預(yù)測。
合理劃分利息的計算周期。利息即不動產(chǎn)開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時間是不同的。例如：地價款是取得土地使用權(quán)的代價，在取得土地時即要付出。因此，在確定利息額時，必須根據(jù)地價款、開發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進(jìn)行計算。
合理計算開發(fā)利潤。開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付資本的一定比例計算，比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。用年利潤率計算總利潤時，利潤的計算期應(yīng)按實(shí)際動工期計算。取得土地后至動工前一段時間，只能計息，不能計算利潤。同樣，竣工后的房屋滯銷期也不能計算利潤。
總之，采用剩余法計算地價時，只有將不動產(chǎn)開發(fā)看作一個完整的動態(tài)過程，認(rèn)真取值，科學(xué)估測，才能最終得出客觀、合理的土地價格。