1、目前土地收購儲備有幾種模式？
目前土地收購儲備的運行模式有三種。
一是按照市場機制運行的模式。這一模式的特點是，收購儲備機構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和市政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)。儲備機構(gòu)取得土地后負責(zé)對土地進行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓約新的用地者。這一模式的典型有上海和廈門。
二是行政指導(dǎo)和市場運作相結(jié)合的模式。這一模式的特點是，收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲備機構(gòu)根據(jù)計劃進行收購、儲備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣通過補辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一模式的典型是杭州和全國大部分城市。
三是行政指導(dǎo)、市場運作與其他職能相結(jié)合的模式。這種模式除了第二種模式的特點外，還兼有有形市場、土地整理甚至國有土地資產(chǎn)代表。典型代表有南通、武漢等地。
2、目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有幾種模式？
目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲備機構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海。一種是雙結(jié)構(gòu)，土地收購儲備委員會和土地收購儲備機構(gòu)，土地收購儲備委員會由政府設(shè)立，成員由土地、財政、計劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購—儲備—出讓的政策，土地儲備機構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。單一機構(gòu)的土地儲備制度的運行，由于缺少體制和制度的保障，運行中存在很多困難，上海儲備機構(gòu)的同志講“一個項目，一個故事”。從實踐看，以杭州為代表的雙結(jié)構(gòu)的運行比較順利。
3、目前土地儲備制度存在什么問題？
土地收購儲備制度建立中存在幾個關(guān)鍵問題。
一是收購與儲備范圍。無論是實際工作者還是學(xué)者專家，對土地收購儲備的名稱一直在爭議，一種觀戰(zhàn)認為應(yīng)該稱土地收購儲備，一種觀戰(zhàn)認為應(yīng)該稱土地儲備。問題產(chǎn)生的原因是儲備土地的來源，后種觀戰(zhàn)認為政府儲備土地的來源有三種，即征用、收回和收購，所以土地收購儲備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認為，隨著中國土地市場的發(fā)展和征地改革的進行，今后政府儲備土地的主要來源是收購的土地。從目前各地的實踐來年，政府儲備土地的范圍界定主要有兩個，一個是收購與收回的土地，一個是收購、收回和征用的土地。
二是收購價格。政府收購?fù)恋貎r格的確定目前仍是懸而未決的問題，這個問題的核心是收購劃撥土地時，原用途和將來用途收益的分割問題。目前各地對這種土地收購價格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來用途的中間價確定，比如收購?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來用途是房地產(chǎn)用地，收購價格為這兩種用途的中間價。二是按將來用途價格的百分比收購，如60%，這種算法來源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交出讓金的比例。三是按原用途價格的百分比確定。四是先按原用途價格的百分比補償，待土地出讓后，再給一定的補償。政府收購?fù)恋氐娜烁駱藴蔬€有待進一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個原則。一是確定的收購價格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因為企業(yè)困難，用高出土地將來用途的價格收購?fù)恋亍?BR> 三是收購與開發(fā)資金。在土地收購儲備制度*商過程中，資金的問題至關(guān)重要。資金的來源目前主要有兩條。一是財政撥款，按照國務(wù)院15號文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋?，很多地方已?jīng)依據(jù)這個要求，為收購儲備爭取到一定的財政資金。二是銀行貸款。資金的運作方式有兩種，一種是收購儲備機構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無論是財政的資金，還是銀行的資金，都由收購儲備機構(gòu)負責(zé)歸還。作為使用人，土地收購儲備機構(gòu)用這些資金收購和開發(fā)土地。另外一種是收購儲備機構(gòu)只是資金的使用人，收購開發(fā)土地資金由財政籌措和歸還，收購儲備機構(gòu)只負責(zé)收購和開發(fā)土地。對于資金問題，土地收購儲備機構(gòu)必須把握兩個問題，土地收購儲備機構(gòu)必須把握兩個原則，一是努力增加自有資金，二是要爭取財政部門對資金的監(jiān)督管理。
四是儲備量和期限。儲備量在很大程度上取決于資金的成本問題。從調(diào)控市場的角度看，政府土地儲備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強，但儲備土地是有成本的，這個成本如果過了一定的界限，進一步負債就有一定的風(fēng)險，杭州市確定的這個界限是，在科學(xué)客觀評價儲備土地價值的基礎(chǔ)上，只要負債不超過儲備土地實際價值的60%，就可以負債收購?fù)恋?。儲備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場需求有關(guān)。
目前土地收購儲備的運行模式有三種。
一是按照市場機制運行的模式。這一模式的特點是，收購儲備機構(gòu)根據(jù)自己的收購計劃和市政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)。儲備機構(gòu)取得土地后負責(zé)對土地進行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對易于轉(zhuǎn)讓的儲備土地由土地管理部門出讓約新的用地者。這一模式的典型有上海和廈門。
二是行政指導(dǎo)和市場運作相結(jié)合的模式。這一模式的特點是，收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲備機構(gòu)根據(jù)計劃進行收購、儲備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標、拍賣方式對儲備土地實行統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣通過補辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一模式的典型是杭州和全國大部分城市。
三是行政指導(dǎo)、市場運作與其他職能相結(jié)合的模式。這種模式除了第二種模式的特點外，還兼有有形市場、土地整理甚至國有土地資產(chǎn)代表。典型代表有南通、武漢等地。
2、目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有幾種模式？
目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲備機構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海。一種是雙結(jié)構(gòu)，土地收購儲備委員會和土地收購儲備機構(gòu)，土地收購儲備委員會由政府設(shè)立，成員由土地、財政、計劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購—儲備—出讓的政策，土地儲備機構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。單一機構(gòu)的土地儲備制度的運行，由于缺少體制和制度的保障，運行中存在很多困難，上海儲備機構(gòu)的同志講“一個項目，一個故事”。從實踐看，以杭州為代表的雙結(jié)構(gòu)的運行比較順利。
3、目前土地儲備制度存在什么問題？
土地收購儲備制度建立中存在幾個關(guān)鍵問題。
一是收購與儲備范圍。無論是實際工作者還是學(xué)者專家，對土地收購儲備的名稱一直在爭議，一種觀戰(zhàn)認為應(yīng)該稱土地收購儲備，一種觀戰(zhàn)認為應(yīng)該稱土地儲備。問題產(chǎn)生的原因是儲備土地的來源，后種觀戰(zhàn)認為政府儲備土地的來源有三種，即征用、收回和收購，所以土地收購儲備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認為，隨著中國土地市場的發(fā)展和征地改革的進行，今后政府儲備土地的主要來源是收購的土地。從目前各地的實踐來年，政府儲備土地的范圍界定主要有兩個，一個是收購與收回的土地，一個是收購、收回和征用的土地。
二是收購價格。政府收購?fù)恋貎r格的確定目前仍是懸而未決的問題，這個問題的核心是收購劃撥土地時，原用途和將來用途收益的分割問題。目前各地對這種土地收購價格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來用途的中間價確定，比如收購?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來用途是房地產(chǎn)用地，收購價格為這兩種用途的中間價。二是按將來用途價格的百分比收購，如60%，這種算法來源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補交出讓金的比例。三是按原用途價格的百分比確定。四是先按原用途價格的百分比補償，待土地出讓后，再給一定的補償。政府收購?fù)恋氐娜烁駱藴蔬€有待進一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個原則。一是確定的收購價格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因為企業(yè)困難，用高出土地將來用途的價格收購?fù)恋亍?BR> 三是收購與開發(fā)資金。在土地收購儲備制度*商過程中，資金的問題至關(guān)重要。資金的來源目前主要有兩條。一是財政撥款，按照國務(wù)院15號文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋?，很多地方已?jīng)依據(jù)這個要求，為收購儲備爭取到一定的財政資金。二是銀行貸款。資金的運作方式有兩種，一種是收購儲備機構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無論是財政的資金，還是銀行的資金，都由收購儲備機構(gòu)負責(zé)歸還。作為使用人，土地收購儲備機構(gòu)用這些資金收購和開發(fā)土地。另外一種是收購儲備機構(gòu)只是資金的使用人，收購開發(fā)土地資金由財政籌措和歸還，收購儲備機構(gòu)只負責(zé)收購和開發(fā)土地。對于資金問題，土地收購儲備機構(gòu)必須把握兩個問題，土地收購儲備機構(gòu)必須把握兩個原則，一是努力增加自有資金，二是要爭取財政部門對資金的監(jiān)督管理。
四是儲備量和期限。儲備量在很大程度上取決于資金的成本問題。從調(diào)控市場的角度看，政府土地儲備的數(shù)量越大，調(diào)控能力就越強，但儲備土地是有成本的，這個成本如果過了一定的界限，進一步負債就有一定的風(fēng)險，杭州市確定的這個界限是，在科學(xué)客觀評價儲備土地價值的基礎(chǔ)上，只要負債不超過儲備土地實際價值的60%，就可以負債收購?fù)恋?。儲備土地的期限即和成本有關(guān)，也和市場需求有關(guān)。