（八）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（掌握）
1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對(duì)土地投入一定資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，通過(guò)有償?shù)某鍪?、交換和無(wú)償贈(zèng)與等方式，把土地使用權(quán)單獨(dú)或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
在我國(guó)，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護(hù)，根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。
（1）按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
（2）按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：
①通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
④土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
⑤原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利，通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，換取土地使用證。
⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定限價(jià))來(lái)防止。
例題：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一塊以出讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，土地用途為住宅用地，3年后該項(xiàng)目建成，由丙物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目必須符合的條件為( )等。
A．經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意
B．經(jīng)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)部門批準(zhǔn)
C．已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證
D．投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)達(dá)到全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上
答案：CD
解析：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。
3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。
（1）土地使用權(quán)出售
土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，購(gòu)買方為此支付土地使用權(quán)價(jià)款的行為。土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。
（2）土地使用權(quán)交換
土地使用權(quán)交換，也叫“互易”，指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以 一方當(dāng)事人需要支配對(duì)方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當(dāng)事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換。
（3）土地使用權(quán)贈(zèng)與
土地使用權(quán)贈(zèng)與，指贈(zèng)與人(原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受的法律行為。贈(zèng)與的基本特征是無(wú)償，與出售一樣，贈(zèng)與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。
4．《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容
建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括( )。
A．出售
B．出租
C．交換
D．贈(zèng)與
E．抵押
答案：ACD
解析：建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。
（九）土地使用權(quán)抵押的概念和條件（掌握）
1．土地使用權(quán)抵押的概念
土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對(duì)抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、貸款數(shù)量大且風(fēng)險(xiǎn)較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。
例題：抵押權(quán)是一種( )。（2004年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．長(zhǎng)期債權(quán)
B．短期債權(quán)
C．用益物權(quán)
D．擔(dān)保物權(quán)
答案：D
解析：抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。
2．土地使用權(quán)抵押的條件
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
3．《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)內(nèi)容
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： （1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
例題1：某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．甲銀行優(yōu)先受償
B．按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序
C．乙銀行優(yōu)先受償
D．按二家銀行的債權(quán)比例受償
答案：A
解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
例題2：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．村辦企業(yè)的廠房可以抵押
B．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)
C．公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押
D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效
E．.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)
答案：ABD
解析：房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
例題3：下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的概念和條件，正確的是( )。
A．建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為
B．抵押權(quán)人不對(duì)抵押建設(shè)用地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益
C．用于抵押的建設(shè)用地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法建設(shè)用地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的建設(shè)用地使用權(quán)
D．建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物不隨之抵押
答案：BCD
解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。
例題4：下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．共有房地產(chǎn)
B．未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋
C．已出租的房屋
D．被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋
E．經(jīng)濟(jì)適用住房
答案：BD
解析：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
例題5：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋( )。（2000年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．不屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B．是抵押財(cái)產(chǎn)的附屬物
C．屬于抵押財(cái)產(chǎn)
D．是抵押財(cái)產(chǎn)的增值
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
例題6：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物清償債務(wù)的順序是( )。（2004年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．按抵押合同簽訂的日期為先后順序
B．按照抵押物登記的日期為先后順序
C．按照債權(quán)的大小為先后順序
D．按照債權(quán)人申請(qǐng)賠償?shù)娜掌跒橄群箜樞?BR> 答案：B
解析：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： （1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
例題7：土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物及其他附著物不能隨土地同時(shí)抵押。（2006年試題）
答案：×
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。
例題8：按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，在以下土地權(quán)利中，可以抵押的有( ) 。（2006年試題）
A．集體土地所有權(quán)
B．耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
C．無(wú)地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地
D．通過(guò)拍賣方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權(quán)
答案：D
解析：《物權(quán)法》第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
（十）土地使用權(quán)租賃的概念（熟悉）
土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。目前，土地使用權(quán)租賃十分普遍，具體形式也多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。
土地使用權(quán)租賃具有的法律特征包括：
(1)土地使用權(quán)租賃雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
例題1：租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．10年
B、 20年
C．30年
D．50年
答案：B
解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
例題2：（判斷）：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都不包含著建設(shè)用地使用權(quán)的出租。( )。
答案：×
解析：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著建設(shè)用地使用權(quán)的出租。
（十一）我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程（了解）
自1949年新中國(guó)成立以后，城市土地逐漸收歸國(guó)有，農(nóng)村土地逐漸實(shí)行集體所有，所有土地不準(zhǔn)買賣出租，至1978年改革開(kāi)放前，我國(guó)城市和農(nóng)村，基本上不存在土地市場(chǎng)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關(guān)主管部門調(diào)撥使用。 所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指從國(guó)家那里得到土地時(shí)不支付地價(jià)，在使用土地的過(guò)程中也不繳納地租或土地使用費(fèi)。同時(shí)國(guó)家在將土地劃撥給這些使用者時(shí)，也沒(méi)有規(guī)定具體明確的土地使用期限。所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人使用。
我國(guó)土地市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)發(fā)展過(guò)程突出表現(xiàn)在下列三個(gè)方面：①土地市場(chǎng)的萌芽階段；②土地市場(chǎng)的形成階段；③土地市場(chǎng)的完善階段。
1．土地市場(chǎng)的萌芽階段
1978年我國(guó)農(nóng)村開(kāi)始改革，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)和使用權(quán)開(kāi)始分離，并取得了巨大成功，土地生產(chǎn)率大大提高。與此同時(shí)，城市也開(kāi)始土地使用制度改革。1980年，我國(guó)開(kāi)始向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。1982年，深圳特區(qū)開(kāi)征城市土地使用費(fèi)。征收土地使用費(fèi)起初是因?yàn)閷?duì)外開(kāi)放舉辦中外合資企業(yè)提出的。1984年10月，標(biāo)志著中國(guó)改革發(fā)展重要里程碑的《中共中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》認(rèn)為土地不是商品，并以此為區(qū)別社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)與資本主義商品經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志之一。1988年9月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起施行。該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。1987年下半年，深圳特區(qū)率先開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。1988年福州、?？?、廣州、廈門、上海、天津等城市也相繼進(jìn)行了這方面的試點(diǎn)。改革的模式是，國(guó)家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)以一定的價(jià)格、年期及用途出讓給土地使用者，出讓后的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這是中國(guó)城市土地使用制度的根本性改革，打破了土地?zé)o償無(wú)限期的使用制度。1988年4月11日，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這就為土地使用權(quán)制度改革的全面推開(kāi)和深入發(fā)展掃清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改，土地有償使用制度開(kāi)始建立。
2．土地市場(chǎng)的形成階段
我國(guó)土地市場(chǎng)的形成以《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布和實(shí)施為標(biāo)志。1990年5月，國(guó)務(wù)院頒布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地暫行管理辦法》，標(biāo)志著中國(guó)土地市場(chǎng)的建立與發(fā)展有了法律依據(jù)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。1992年，中國(guó)共產(chǎn)黨十四大確立經(jīng)濟(jì)體制改革的基本目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以后，全國(guó)土地市場(chǎng)的培育、發(fā)展進(jìn)程大大加快。
隨著土地市場(chǎng)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了1992—1993年的房地產(chǎn)熱，全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，土地投機(jī)盛行，土地炒賣現(xiàn)象非常嚴(yán)重。從1993年7月開(kāi)始，全國(guó)城市土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時(shí)期。此后土地市場(chǎng)的發(fā)展逐步走了上正常的軌道，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等有序地進(jìn)行。這一時(shí)期土地市場(chǎng)的主要任務(wù)是消化房地產(chǎn)熱時(shí)期閑置下來(lái)的大量土地和房產(chǎn)。1994年7月5日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法明確規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。并對(duì)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做了進(jìn)一步的補(bǔ)充完善。
3．土地市場(chǎng)的完善階段
1998年國(guó)土資源部成立以來(lái)，土地市場(chǎng)逐步發(fā)展和完善。1998年頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出了較詳細(xì)的規(guī)定。 1999年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)的通知》，嚴(yán)格限定行政劃撥供地和協(xié)議出讓土地的范圍，并限定了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的。2000年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，從嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度、大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，加強(qiáng)地價(jià)管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個(gè)方面，提出了具體要求。2001年6月，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。2002年前后在全國(guó)范圍內(nèi)再一次出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。全國(guó)不少地區(qū)出現(xiàn)違法越權(quán)批地、盲目圈占土地亂設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)、亂占濫用耕地危害糧食生產(chǎn)等現(xiàn)象。對(duì)此，一系列重大土地政策相繼出臺(tái)：2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》明確了在治理整頓的半年期間的“三個(gè)暫?！保?004年10月28日，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。與此同時(shí)，人民法院發(fā)布了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)土資源部關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知>的通知》和《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》；銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》；國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》等11個(gè)配套文件；國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》，自2007年10月1日起執(zhí)行?！段餀?quán)法》規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。2007年9月21日，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)土資源部重新修訂了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))，自2007年11月1日起施行。這一系列政策，使違法盲目圈地、亂占濫用耕地的勢(shì)頭得到遏制，土地市場(chǎng)進(jìn)一步得到規(guī)范，為土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范提供了重要依據(jù)和保障。
同時(shí)，為規(guī)范協(xié)議出讓土地行為，限制劃撥土地使用范圍，建立完善的招標(biāo)拍賣掛牌制度，2001年，國(guó)土資源部發(fā)布了《劃撥用地目錄》，細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶瑢?duì)不符合劃撥目錄的建設(shè)用地，必須有償使用。2002年5月國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地用地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。2003年6月國(guó)土資源部頒布了《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定不符合招標(biāo)拍賣掛牌出讓條件的國(guó)有土地，方可協(xié)議出讓。2004年3月14日，十屆人大第二次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，將憲法第十條第三款修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。根據(jù)憲法修正案，2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改<土地管理法)的決定》，區(qū)分了“征收”和“征用”。2004年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低，地價(jià)招商，除按照現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，推行土地資源的市場(chǎng)化配置。2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》 (試行)和《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，進(jìn)一步完善了建設(shè)用地使用權(quán)制度。這一階段，國(guó)企改制中劃撥土地使用權(quán)改革也逐步推行。
例題：（判斷）：1995年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。 ( )。
答案：×
解析：1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。
1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對(duì)土地投入一定資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，通過(guò)有償?shù)某鍪?、交換和無(wú)償贈(zèng)與等方式，把土地使用權(quán)單獨(dú)或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
在我國(guó)，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護(hù)，根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。
（1）按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書
（2）按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：
①通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
④土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
⑤原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利，通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，換取土地使用證。
⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定限價(jià))來(lái)防止。
例題：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一塊以出讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，土地用途為住宅用地，3年后該項(xiàng)目建成，由丙物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
1．甲公司轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目必須符合的條件為( )等。
A．經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意
B．經(jīng)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)部門批準(zhǔn)
C．已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證
D．投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)達(dá)到全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上
答案：CD
解析：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。
3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。
（1）土地使用權(quán)出售
土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，購(gòu)買方為此支付土地使用權(quán)價(jià)款的行為。土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。
（2）土地使用權(quán)交換
土地使用權(quán)交換，也叫“互易”，指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以 一方當(dāng)事人需要支配對(duì)方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當(dāng)事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換。
（3）土地使用權(quán)贈(zèng)與
土地使用權(quán)贈(zèng)與，指贈(zèng)與人(原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受的法律行為。贈(zèng)與的基本特征是無(wú)償，與出售一樣，贈(zèng)與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。
4．《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容
建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
例題：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括( )。
A．出售
B．出租
C．交換
D．贈(zèng)與
E．抵押
答案：ACD
解析：建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。
（九）土地使用權(quán)抵押的概念和條件（掌握）
1．土地使用權(quán)抵押的概念
土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。抵押權(quán)人不對(duì)抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當(dāng)做貸款的擔(dān)保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、貸款數(shù)量大且風(fēng)險(xiǎn)較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。
例題：抵押權(quán)是一種( )。（2004年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．長(zhǎng)期債權(quán)
B．短期債權(quán)
C．用益物權(quán)
D．擔(dān)保物權(quán)
答案：D
解析：抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。
2．土地使用權(quán)抵押的條件
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
3．《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)內(nèi)容
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： （1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
例題1：某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．甲銀行優(yōu)先受償
B．按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序
C．乙銀行優(yōu)先受償
D．按二家銀行的債權(quán)比例受償
答案：A
解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
例題2：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．村辦企業(yè)的廠房可以抵押
B．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)
C．公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押
D．抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效
E．.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)
答案：ABD
解析：房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。
例題3：下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的概念和條件，正確的是( )。
A．建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為
B．抵押權(quán)人不對(duì)抵押建設(shè)用地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益
C．用于抵押的建設(shè)用地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法建設(shè)用地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的建設(shè)用地使用權(quán)
D．建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押
E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物不隨之抵押
答案：BCD
解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。
例題4：下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題）
A．共有房地產(chǎn)
B．未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋
C．已出租的房屋
D．被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋
E．經(jīng)濟(jì)適用住房
答案：BD
解析：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
例題5：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋( )。（2000年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．不屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B．是抵押財(cái)產(chǎn)的附屬物
C．屬于抵押財(cái)產(chǎn)
D．是抵押財(cái)產(chǎn)的增值
答案：A
解析：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
例題6：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物清償債務(wù)的順序是( )。（2004年土地管理基礎(chǔ)試題）
A．按抵押合同簽訂的日期為先后順序
B．按照抵押物登記的日期為先后順序
C．按照債權(quán)的大小為先后順序
D．按照債權(quán)人申請(qǐng)賠償?shù)娜掌跒橄群箜樞?BR> 答案：B
解析：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償： （1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
例題7：土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物及其他附著物不能隨土地同時(shí)抵押。（2006年試題）
答案：×
解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。
例題8：按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，在以下土地權(quán)利中，可以抵押的有( ) 。（2006年試題）
A．集體土地所有權(quán)
B．耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
C．無(wú)地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地
D．通過(guò)拍賣方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權(quán)
答案：D
解析：《物權(quán)法》第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
（十）土地使用權(quán)租賃的概念（熟悉）
土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。目前，土地使用權(quán)租賃十分普遍，具體形式也多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。
土地使用權(quán)租賃具有的法律特征包括：
(1)土地使用權(quán)租賃雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
例題1：租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）
A．10年
B、 20年
C．30年
D．50年
答案：B
解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
例題2：（判斷）：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都不包含著建設(shè)用地使用權(quán)的出租。( )。
答案：×
解析：商業(yè)柜臺(tái)出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著建設(shè)用地使用權(quán)的出租。
（十一）我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程（了解）
自1949年新中國(guó)成立以后，城市土地逐漸收歸國(guó)有，農(nóng)村土地逐漸實(shí)行集體所有，所有土地不準(zhǔn)買賣出租，至1978年改革開(kāi)放前，我國(guó)城市和農(nóng)村，基本上不存在土地市場(chǎng)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關(guān)主管部門調(diào)撥使用。 所謂無(wú)償無(wú)限期使用，是指從國(guó)家那里得到土地時(shí)不支付地價(jià)，在使用土地的過(guò)程中也不繳納地租或土地使用費(fèi)。同時(shí)國(guó)家在將土地劃撥給這些使用者時(shí)，也沒(méi)有規(guī)定具體明確的土地使用期限。所謂禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人使用。
我國(guó)土地市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)發(fā)展過(guò)程突出表現(xiàn)在下列三個(gè)方面：①土地市場(chǎng)的萌芽階段；②土地市場(chǎng)的形成階段；③土地市場(chǎng)的完善階段。
1．土地市場(chǎng)的萌芽階段
1978年我國(guó)農(nóng)村開(kāi)始改革，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)和使用權(quán)開(kāi)始分離，并取得了巨大成功，土地生產(chǎn)率大大提高。與此同時(shí)，城市也開(kāi)始土地使用制度改革。1980年，我國(guó)開(kāi)始向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)。1982年，深圳特區(qū)開(kāi)征城市土地使用費(fèi)。征收土地使用費(fèi)起初是因?yàn)閷?duì)外開(kāi)放舉辦中外合資企業(yè)提出的。1984年10月，標(biāo)志著中國(guó)改革發(fā)展重要里程碑的《中共中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》認(rèn)為土地不是商品，并以此為區(qū)別社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)與資本主義商品經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志之一。1988年9月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起施行。該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。1987年下半年，深圳特區(qū)率先開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。1988年福州、?？?、廣州、廈門、上海、天津等城市也相繼進(jìn)行了這方面的試點(diǎn)。改革的模式是，國(guó)家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)以一定的價(jià)格、年期及用途出讓給土地使用者，出讓后的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這是中國(guó)城市土地使用制度的根本性改革，打破了土地?zé)o償無(wú)限期的使用制度。1988年4月11日，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這就為土地使用權(quán)制度改革的全面推開(kāi)和深入發(fā)展掃清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改，土地有償使用制度開(kāi)始建立。
2．土地市場(chǎng)的形成階段
我國(guó)土地市場(chǎng)的形成以《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布和實(shí)施為標(biāo)志。1990年5月，國(guó)務(wù)院頒布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地暫行管理辦法》，標(biāo)志著中國(guó)土地市場(chǎng)的建立與發(fā)展有了法律依據(jù)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。1992年，中國(guó)共產(chǎn)黨十四大確立經(jīng)濟(jì)體制改革的基本目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以后，全國(guó)土地市場(chǎng)的培育、發(fā)展進(jìn)程大大加快。
隨著土地市場(chǎng)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了1992—1993年的房地產(chǎn)熱，全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，土地投機(jī)盛行，土地炒賣現(xiàn)象非常嚴(yán)重。從1993年7月開(kāi)始，全國(guó)城市土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時(shí)期。此后土地市場(chǎng)的發(fā)展逐步走了上正常的軌道，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等有序地進(jìn)行。這一時(shí)期土地市場(chǎng)的主要任務(wù)是消化房地產(chǎn)熱時(shí)期閑置下來(lái)的大量土地和房產(chǎn)。1994年7月5日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法明確規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。并對(duì)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做了進(jìn)一步的補(bǔ)充完善。
3．土地市場(chǎng)的完善階段
1998年國(guó)土資源部成立以來(lái)，土地市場(chǎng)逐步發(fā)展和完善。1998年頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出了較詳細(xì)的規(guī)定。 1999年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)的通知》，嚴(yán)格限定行政劃撥供地和協(xié)議出讓土地的范圍，并限定了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的。2000年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，從嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度、大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，加強(qiáng)地價(jià)管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個(gè)方面，提出了具體要求。2001年6月，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。2002年前后在全國(guó)范圍內(nèi)再一次出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。全國(guó)不少地區(qū)出現(xiàn)違法越權(quán)批地、盲目圈占土地亂設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)、亂占濫用耕地危害糧食生產(chǎn)等現(xiàn)象。對(duì)此，一系列重大土地政策相繼出臺(tái)：2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》明確了在治理整頓的半年期間的“三個(gè)暫?！保?004年10月28日，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。與此同時(shí)，人民法院發(fā)布了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國(guó)土資源部關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知>的通知》和《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》；銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》；國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》等11個(gè)配套文件；國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》，自2007年10月1日起執(zhí)行?！段餀?quán)法》規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。2007年9月21日，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)土資源部重新修訂了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))，自2007年11月1日起施行。這一系列政策，使違法盲目圈地、亂占濫用耕地的勢(shì)頭得到遏制，土地市場(chǎng)進(jìn)一步得到規(guī)范，為土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范提供了重要依據(jù)和保障。
同時(shí)，為規(guī)范協(xié)議出讓土地行為，限制劃撥土地使用范圍，建立完善的招標(biāo)拍賣掛牌制度，2001年，國(guó)土資源部發(fā)布了《劃撥用地目錄》，細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶瑢?duì)不符合劃撥目錄的建設(shè)用地，必須有償使用。2002年5月國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地用地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。2003年6月國(guó)土資源部頒布了《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定不符合招標(biāo)拍賣掛牌出讓條件的國(guó)有土地，方可協(xié)議出讓。2004年3月14日，十屆人大第二次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，將憲法第十條第三款修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。根據(jù)憲法修正案，2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改<土地管理法)的決定》，區(qū)分了“征收”和“征用”。2004年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低，地價(jià)招商，除按照現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，推行土地資源的市場(chǎng)化配置。2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》 (試行)和《協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，進(jìn)一步完善了建設(shè)用地使用權(quán)制度。這一階段，國(guó)企改制中劃撥土地使用權(quán)改革也逐步推行。
例題：（判斷）：1995年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。 ( )。
答案：×
解析：1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。