[導(dǎo)讀]2010年注冊資產(chǎn)評估師考試時間為9月中旬舉行。特整理了“2010注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》模擬試題”，幫助大家鞏固知識。更多有關(guān)注冊資產(chǎn)評估師信息請訪問注冊資產(chǎn)評估師頻道。
《資產(chǎn)評估》模擬試題(三)
一、單項選擇題
1.下列關(guān)于美國《統(tǒng)一評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》(USPAP)對不動產(chǎn)評估書面報告的類型有關(guān)說法不正確的是()。
A.評估報告必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
B.報告的實質(zhì)性內(nèi)容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
C.當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(即僅僅提供給客戶使用的時候)，評估人員必須提簡明型評估報告。
D.三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度。
2.下列以財務(wù)報告為目的的評估所涉及的評估對象說法正確的是()。
A.同一控制下的企業(yè)合并,所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債
B.資產(chǎn)減值測試評估的對象：資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組合。
C.投資性房地產(chǎn)評估的對象：已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物;持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)
D. 金融工具評估的對象：基礎(chǔ)金融工具、衍生金融工具和買賣非金融項目的合同
3.下來關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型表述不正確的有()。
A.資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。
B.不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。
C.不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較一致，這是評估特定目的所要求的
D. 資產(chǎn)評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值，是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估時候使用的信息資料的來源劃分的
4.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。
A、技術(shù)水平相同
B、制造標(biāo)準(zhǔn)相同
C、價格和功能水平相同
D、材料消耗相同
5.下列說法正確的是()。
A.注冊資產(chǎn)評估師不得以個人的名義承攬資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)
B.注冊資產(chǎn)評估師可以以個人的名義開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，
C.注冊資產(chǎn)評估師可以同時在兩家或兩家以上資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)
D.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，有時還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作,協(xié)助的專家應(yīng)該其結(jié)果負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任
6.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于( )萬元。
A.1400 B.1700
C.1800 D.1970
7.甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運用加和法評估甲公司時，其原始資料應(yīng)以( )數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。
A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表
B.甲公司與控股公司的合并報表
C.甲公司與所有投資公司的合并報表
D.甲公司與非控股公司的合并報表
8.由于同類新型設(shè)備的出現(xiàn)，使得被評估設(shè)備出現(xiàn)了功能性貶值，據(jù)比較數(shù)據(jù)如下表，則被評估設(shè)備的功能性貶值最接近于()元。
A、79978 B、96480 C、119370 D、121910
9.被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x取值0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本最接近于( )元。
A、 7300 B、 6500 C、 7212 D、 8123
10.一臺數(shù)控機(jī)床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)在該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機(jī)床的實體性貶值額為()。
A.38萬元 B.18萬元
C.20萬元 D.30萬元
11.某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來哪個方案最可行?( )。
A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
12.某宗土地，單價10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價最低為( )元/平方米。
A.5000 B. 1250 C. 800 D.20000
13.被評估對象為一項專有技術(shù)，在該項技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬元，動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險系數(shù)為0.5，該項無形資產(chǎn)的投資報酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于( )萬元。
A.120 B.150
C.250 D.260
14.( )是評估無形資產(chǎn)使用頻率的方法。
A. 成本法
B. 市場法
C. 收益法
D. 市場法和成本法
15.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12%，按復(fù)利計算利息。評估時債券的購入時間已滿2年，當(dāng)時的國庫券利率為10%。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險不大，并已接近到期日，故按1%作為風(fēng)險報酬率，并以國債利率為無風(fēng)險報酬率。該鋼鐵廠債券評估價值近似為：
A. 126 570元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元
16.被評估企業(yè)一年前取得非上市企業(yè)債券10000張，每張面值1000元，期限為3年，年利率為10%，按年付息，到期還本，第一年利息已收取。折現(xiàn)率為8%，該被估債券的評估值最接近于()。
A.1200萬元 B.1035萬元 C.1100萬元 D.1054萬元
17.根據(jù)資產(chǎn)評估原理，應(yīng)收賬款評估的基本公式是( )。
A.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-壞賬準(zhǔn)備-預(yù)計壞賬損失
B.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳-壞賬準(zhǔn)備
C.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳+壞賬準(zhǔn)備
D.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已確定壞賬-預(yù)計壞賬損失
18.界定企業(yè)價值評估具體范圍時應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”的是( )。
A、無效資產(chǎn)
B、閑置資產(chǎn)
C、產(chǎn)權(quán)糾紛資產(chǎn)
D、無形資產(chǎn)
19.某企業(yè)計劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬元股票的價值最接近()。
A、190萬元
B、200萬元
C、100萬元
D、120萬元
20.某被評估企業(yè)賬面長期待攤費用余額為110萬元，其構(gòu)成分別為：上年度排污罰款攤銷余額40萬元，設(shè)備維修費攤銷余額30萬元，房屋維修費攤銷余額l8萬元，尚未攤銷的當(dāng)年度房屋租賃費l2萬元、設(shè)備租賃費l0萬元，房屋及設(shè)備租期均為一年，租期從2007年1月1日起計算。評估基準(zhǔn)日為2007年8月1日。經(jīng)評估人員分析，上述各項支出費用均在合理范圍之內(nèi)，則長期待攤費用的評估值最接近于()萬元。
A.0 B.7 C.9 D.22
21.β系數(shù)法中的系數(shù)α反映的是( )。
A、所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù) B、企業(yè)在行業(yè)中的系數(shù)
C、社會平均風(fēng)險系數(shù) D、行業(yè)平均風(fēng)險系數(shù)
22.不屬于以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有( )。
A. 路線價法 B. 收益法 C. 基準(zhǔn)地價修正法 D.市場法
23.廣義的資產(chǎn)評估報告是()。
A.一種工作制度 B.資產(chǎn)評估報告書
C. 咨詢性意見書 D. 公正性報告
24.已知某林木資產(chǎn)蓄積量為3000立方米，現(xiàn)時營林生產(chǎn)成本為15000元，參照物單位蓄積的成交價格為600元/立方米。經(jīng)測定，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)為1.25，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)為0.85，則該林木資產(chǎn)的評估值最接近于( )元。
A. 1897500 B. 1912500 C. 1921500 D. 1789500
25.A企業(yè)在產(chǎn)品評估基準(zhǔn)日的賬面總成本為300萬元，經(jīng)評估人員核查，發(fā)現(xiàn)其中有100件產(chǎn)品為超過正常范圍的廢品，其賬面成本為1萬元，估計可回收的廢料價值為0.2萬元，另外，還將前期漏轉(zhuǎn)的費用5萬元，計入了本期成本，該企業(yè)在產(chǎn)品的評估值接近( )
A.294.2萬元 B.197萬元 C.295萬元 D.299.2萬元
26.( )是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分,是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的。
A.投資價值
B.保險價值
C.特殊價值
D.剩余價值
27.一般來說，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會( )。
A.偏低 B.正常反映其重置成本水平 C. 偏高 D. 不確定
28.下列關(guān)于資產(chǎn)評估的說法正確的是( )。
A.資產(chǎn)評估是一種價格分析估算活動
B.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的交換價值估計數(shù)額
C.資產(chǎn)評估是一種事實判斷估算活動
D.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格估計數(shù)額
29.有一宗地深度為15米,若標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,按照“四三二一”法則,該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為( )。
A.117% B.78% C.58.5% D.19.5%
30.受專利法保護(hù)的某發(fā)明專利于1998年10月1日提出申請，1999年10月1日獲得批準(zhǔn)，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計在2010年1月會有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。
A.20年 B.10年 C.9年 D.12年
二、多項選擇題
1.以財務(wù)報告為目的的評估中的價值類型主要有()。
A.市場價值
B.清算價值
C.在用價值
D. 持續(xù)經(jīng)營價值
E.投資價值
2.當(dāng)前規(guī)范我國資產(chǎn)評估評估報告的相關(guān)規(guī)定有()。
A.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-工作底稿》
B.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》
C. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》
D. 《以財務(wù)報告為目的的評估指南》
E. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估程序》
3.房地產(chǎn)評估中必須遵守的原則有()。
A、使用原則 B、供求原則 C、替代原則 D、合法原則 E、實用原則
4.影響資產(chǎn)評估值的因素(或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素)有()。
A.資產(chǎn)評估特定目的，是最重要的因素
B.影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)
C.影響資產(chǎn)評估值的外因：市場條件及交易條件
D.資產(chǎn)評估的評估方法
E.評估師的個人喜好
5.關(guān)于版權(quán)的說法正確的有()。
A. 版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)保護(hù)期不受限制，永遠(yuǎn)歸作者所有
B. 我國對作品的保護(hù)采用自動保護(hù)原則
C. 作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利
D. 版權(quán)需要申請獲得
E. 版權(quán)的法律特性主要體現(xiàn)在時間性及地域性
6.狹義的資產(chǎn)評估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除現(xiàn)場調(diào)查、評定估算外，還應(yīng)該包括() 。
A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書
B.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔
C.編制和提交資產(chǎn)評估報告
D.評估報告?zhèn)浒笇徍?BR> E.編制資產(chǎn)評估計劃
7.證明無形資產(chǎn)存在可以從以下哪幾方面進(jìn)行()。
A.查詢被估無形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實資料的真實性、可靠性和權(quán)威性
B.分析鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力
C.核查無形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或為他人所有
D.分析評估對象是否形成了無形資產(chǎn)
E.只要查看相關(guān)的證書就可以了
8.關(guān)于資源資產(chǎn)的特性說法正確的有()。
A、資源資產(chǎn)的特性包含自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性
B、資源資產(chǎn)的自然屬性包括天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性、區(qū)域性
C、資源資產(chǎn)的法律屬性包含：資源資產(chǎn)必須能夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制;資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易
D、資源資產(chǎn)具有一般資產(chǎn)具有的特征
E、資源資產(chǎn)和自然資源的特征完全一樣
9.下列說法正確的有()。
A.資產(chǎn)評估的要素是一個有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可
B.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和等于企業(yè)整體價值之和
C.資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值、以及鑒證和管理的功能
D.同一資產(chǎn)在公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)下評估得到的價值類型分別是公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值，其中清算價值一般最低，但是并不必然最低。
E.獨立、客觀公正是資產(chǎn)評估的工作原則
10.實體性準(zhǔn)則針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類別資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。下列準(zhǔn)則中，屬于實體性準(zhǔn)則的是( )。
A.《資產(chǎn)訐估準(zhǔn)則——工作底稿》
B.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》
C.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》
D.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》
E.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》
三、綜合題
1.被評估對象為l998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年l2月31日正式投入使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。
評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：
1.A設(shè)備在運行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，必須對程控部分進(jìn)行全部更換;
2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運轉(zhuǎn);
3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;
4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用l0年;
5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;
6.在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價為1000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價格的l0%，但是如果單獨購置程控部分，則其離岸價格要比成套購買時的程控部分的價格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費用;
7.在評估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運輸保險費為21.43萬美元，海外運輸費為離岸價的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為l7%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用為到岸價的3%，國內(nèi)運輸費為到岸價的l.5%，配套費用為到岸價的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費用含在設(shè)備的價格之中;
8.在評估基準(zhǔn)日時，若單獨購買程控部分，海外運輸保險費為2.93萬美元，海外運輸費為離岸價的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費率及國內(nèi)運輸費費率不變，安裝調(diào)試費用為到岸價的0.5%，不再需要配套費用;
9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;
10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;
11.評估基準(zhǔn)日時美元對人民幣的匯率為1：8。
假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。
根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。
2.有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：
上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。
表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，回答下列問題:
(1) 為什么要進(jìn)行交易情況修正?
(2) 上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的
信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?
(3) 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。
(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)
3.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算：
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進(jìn)行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
4.⑴評估目的：為C股東擬轉(zhuǎn)讓所持有的乙企業(yè)的5%股權(quán)給投資人D提供價值參考意見。
⑵乙企業(yè)基本概況：
①評估基準(zhǔn)日乙企業(yè)經(jīng)過審計后的賬面總資產(chǎn)l500萬元，流動負(fù)債200萬元，長期負(fù)債300萬元，所有者權(quán)益l000萬元;
②乙企業(yè)為非上市股份制企業(yè)，共有A、B、C三個股東，A股東持有60%股權(quán)，B股東持有35%股權(quán)，C股東持有5%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為C股東的5%股權(quán);
③經(jīng)評估人員調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日，乙企業(yè)全部資產(chǎn)中，正在運營的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的85%，另外l5%的資產(chǎn)為企業(yè)的在建工程，該在建工程的形象進(jìn)度為40%，其評估價值與賬面價值基本相符。
⑶乙企業(yè)未來收益預(yù)測情況：
①乙企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬元，130萬元，l20萬元，140萬元和145萬元(未考慮在建工程預(yù)期收益情況);
②與企業(yè)未來預(yù)期收益相對應(yīng)的折現(xiàn)率及資本化率均為l0%，乙企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。
要求：根據(jù)上述條件回答以下問題：
⑴寫出本項目評估的技術(shù)路線及基本步驟;
⑵給出評估結(jié)論并做出必要的解釋和說明。
5.被評估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。
評估人員對該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：
1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%;
2.企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%,管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%;
3.財務(wù)費用(利息支出)約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負(fù)債利息占財務(wù)費用的80%;
4.主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%;
5.企業(yè)所得稅稅率為33%。
6.該企業(yè)的折舊總額是200 000元，由于企業(yè)可預(yù)見的年限內(nèi)不會有產(chǎn)能的擴(kuò)張等因素，這個數(shù)額將保持穩(wěn)定。
2003年利潤表：
7、評估人員經(jīng)過分析認(rèn)為企業(yè)的客觀收益情況在可預(yù)見的時間內(nèi)是穩(wěn)定的，與2003年保持連續(xù)。
8、該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)是1.2，企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為1.3，現(xiàn)行無風(fēng)險回報率與歷史平均無風(fēng)險回報率都是4%，市場期望報酬率是10%。
9、企業(yè)的帶息負(fù)債的市場價值是32萬元，與賬面價值一致。
10、該酒店能夠持續(xù)經(jīng)營。
要求：根據(jù)上述資料運用收益法評估該酒店整體價值。(運算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
答案部分
一、單項選擇題
1.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材545頁。
【答疑編號15038】
2.
【正確答案】 B
【答案解析】 A的正確說法是“非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對價分?jǐn)偟膯栴},所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債;以及構(gòu)成合并對價的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等”。同時注意它的評估對象和企業(yè)整體評估的評估對象是不同的，企業(yè)價值評估注重的整體性，而企業(yè)合并中涉及的評估對象是被并購企業(yè)的具體資產(chǎn)。B中還應(yīng)該包括“將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的租賃業(yè)務(wù)涉及到的建筑物”，其次“部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)”，必須是“能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);”否則不能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。D的說法錯誤在于“買賣非金融項目的合同不屬于金融工具”。
【答疑編號15039】
3.
【正確答案】 C
【答案解析】 教材10頁第一段，C正確的說法是“不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異?！盌是資產(chǎn)評估價值類型的分類。
【答疑編號15040】
4.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P63, 資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時價格來計算的。同時不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評估資產(chǎn)具有同等功能。
【答疑編號15041】
5.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材506-511頁。
【答疑編號15042】
6.
【正確答案】 A
【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計算公式： ，本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=10%，n=20。
【答疑編號15043】
7.
【正確答案】 A
【答案解析】 甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，不但要有甲公司的報表，還要有被投資的公司的報表。
【答疑編號15044】
8.
【正確答案】 A
【答案解析】 10000×(1.2-0.8)×12×(1-33%)×(P/A,10%,3)=79978。
【答疑編號15045】
9.
【正確答案】 D
【答案解析】 見教材P68公式2-32。
【答疑編號15046】
10.
【正確答案】 A
【答案解析】 20+(200-20) (2/20)=38萬元。
【答疑編號15047】
11.
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率.
【答疑編號15048】
12.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材167頁。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率=10000/8=1250元/平方米
【答疑編號15049】
13.
【正確答案】 C
【答案解析】 本題采用倍加系數(shù)法公式：
無形資產(chǎn)重置成本 ,參考教材270頁。
【答疑編號15050】
14.
【正確答案】 C
【答疑編號15051】
15.
【正確答案】 A
【答案解析】 到期價值=l 000×100× (1+12%)3=100 000×1.4049 =140 492.8(元)
債券評估價值=140 492.8×(1+11%)-1 =140 492.8×0.9009=126 570(元)
【答疑編號15052】
16.
【正確答案】 B
【答案解析】 〔(10000×1000)÷10000〕×10%×(P/A,8%,2)+(10000×1000)÷10000×(1+8%)-2
=1000×[10%×1.7833+0.8573]=1035.63萬元 。
【答疑編號15053】
17.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材352頁。同時注意，應(yīng)收賬款的評估值與會計和審計確定的壞賬和核銷的壞賬沒有關(guān)系。
【答疑編號15054】
18.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材364頁，待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)可以列入企業(yè)價值評估的一般范圍。
【答疑編號15055】
19.
【正確答案】 A
【答案解析】
100×10%÷(9%-3.75%)=190.48萬元
【答疑編號15056】
20.
【正確答案】 C
【答案解析】 (12+10)/12*5=9.17萬元。
【答疑編號15057】
21.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材391頁。
【答疑編號15058】
22.
【正確答案】 B
【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理.
【答疑編號15059】
23.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材409頁。
【答疑編號15060】
24.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材240頁市場法。
P=600×1.25×0.85×3000=1912500元
【答疑編號15061】
25.
【正確答案】 A
【答案解析】 300-1-5+0.2=294.2萬元。
【答疑編號15062】
26.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材537頁，同時市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值，以及公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值的含義。
【答疑編號15063】
27.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P67, 價格指數(shù)法只考慮了價格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來的影響。
【答疑編號15064】
28.
【正確答案】 B
【答案解析】 A和C正確說法是“從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評估是一種價值分析估算活動”。注意價格和價值的區(qū)別，資產(chǎn)評估是評估價值而不是價格。
【答疑編號15065】
29.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁 ，記住四三二一法各個深度的單獨深度百分率。
標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級距就是10/4=2.5米
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%
平均深度百分率=累計深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度
=117%×10÷15=78%
【答疑編號15066】
30.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材266-267頁，無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。
【答疑編號15067】
二、多項選擇題
1.
【正確答案】 AC
【答案解析】 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中將價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的其他價值類型。市場價值以外的其他價值類型包括在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值和特定用途價值等。會計準(zhǔn)則下的公允價值一般等同于評估準(zhǔn)則下的市場價值;會計準(zhǔn)則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價值類型。但是會計準(zhǔn)則下的計量一般不涉及清算價值，因為清算價值不是在會計基本準(zhǔn)則中規(guī)范的，而是采用專門的清算會計?！爸刂贸杀净騼糁刂贸杀究梢岳斫鉃橘Y產(chǎn)評估中的重置成本”、“現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可以等價于評估中的收益現(xiàn)值”、“持續(xù)經(jīng)營價值一般涉及到企業(yè)的整體評估，以財務(wù)報告為目的的評估中不涉及企業(yè)整體評估”、“可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額屬于哪種評估類型需要根據(jù)是采用可變現(xiàn)凈值還是公允價值而不同，可以參見教材452頁表12-2”、“以財務(wù)報告為目的的評估中可能會涉及到投資性資產(chǎn)價值，但是肯定不會涉及到投資價值的，注意投資價值和投資性資產(chǎn)價值的區(qū)別”。
【答疑編號15068】
2.
【正確答案】 BC
【答案解析】 參見教材410頁，另外關(guān)注“《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范?！?BR> 以及“《國際業(yè)務(wù)約定書評估準(zhǔn)則》和美國《專業(yè)評估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》對資產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告類型和報告要素來進(jìn)行規(guī)范的，而《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進(jìn)行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則?！?BR> 【答疑編號15069】
3.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材161頁。注意房地產(chǎn)評估肯定是必須遵守一般的評估原則的，但是房地產(chǎn)評估還需要遵守使用原則和合法原則(這兩項是房地產(chǎn)評估特殊的原則)，沒有實用原則這個說法。
【答疑編號15070】
4.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 教材21頁，關(guān)于資產(chǎn)評估的價值類型的確定因素，歷來是考試的重點，大家需要準(zhǔn)確掌握，比如內(nèi)、外因都具體有什么內(nèi)容，實質(zhì)上內(nèi)因指的是資產(chǎn)自身的情況，外因指的是交易當(dāng)時的市場交易情況。
【答疑編號15071】
5.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材303-304頁。
【答疑編號15072】
6.
【正確答案】 ACE
【答案解析】 參見教材81，同時要注意廣義評估程序的內(nèi)容。
【答疑編號15073】
7.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材259頁。
【答疑編號15074】
8.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材231-232頁，其中D，資源資產(chǎn)屬于資產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)該具備資產(chǎn)一般特征。
【答疑編號15075】
9.
【正確答案】 ADE
【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和加上商譽的價值等于企業(yè)整體價值之和，單項可確指資產(chǎn)不包含商譽”，C正確的說法是“資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值，管理是輔助性和過渡性功能，鑒證是資產(chǎn)評估的作用，不是功能”。
【答疑編號15076】
10.
【正確答案】 CDE
【答案解析】 參見教材517-523，注意凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指南”的都屬于資產(chǎn)評估指南，凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指導(dǎo)意見”的都屬于資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。
【答疑編號15077】
三、綜合題
1.
【正確答案】 1.成套設(shè)備的重置成本：
(1)海外運輸費：l000×5%=50(萬美元 ) (0.5分)
(2)到岸價：l000+50+21.43=1071.43(萬美元 ) (0.5分)
(3)折合人民幣：l071.43×8=8571.44(萬元人民幣) (0.5分)
(4)關(guān)稅：8571.44×13%=1114.29(萬元人民幣) (0.5分)
(5)增值稅：(8571.44+1114.29)×17%=1646.57(萬元人民幣) (1分)
(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用：8571.44×3%=257.14(萬元人民幣) (0.5分)
(7)國內(nèi)運輸及配套費用：8571.44×(1.5%+2%)=300(萬元人民幣) (0.5分)
(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)
(1分)
2.程控設(shè)備修復(fù)費用：
(1)設(shè)備離岸價格：1000×10%×(1+10%)=110(萬美元) (1分)
(2)海外運輸費：ll0×4%=4.4(萬美元) (0.5分)
(3)到岸價：ll0+4.4+2.93=117.33(萬美元 ) (0.5分)
(4)折合人民幣：ll7.33×8=938.64(萬元人民幣 ) (0.5分)
(5)關(guān)稅：938.64×13%=122.02(萬元人民幣) (0.5分)
(6)增值稅：(938.64+122.02)×17%=180.31(萬元人民幣) (1分)
(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用：938.64×3%=28.16(萬元人民幣) (0.5分)
(8)國內(nèi)運輸及安裝費用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣) (0.5分)
(9)修復(fù)費用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(萬元人民幣) (2分)
3.實體性貶值：
(1)程控部分貶值額：l287.90 (0.5分)
(2)其他部分實際使用年限7-1=6(年) (1分)
(3)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40% (2分)
(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1287.90)×40%=4240.62 (1分)
(5)貶值額合計：l287.90+4240.62=5528.52 (0.5分)
4.評估值：11 889.44-5528.52=6360.92(萬元人民幣) (1分)
第3和4兩步還有以下幾種不同的解法
方法一：
3.程控部分以外的成新率：
(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60% (3分)
4.評估值：(11 889.44-1287.90)×60%=6360.92(萬元人民幣) (3分)
方法二：
3.成新率
(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價值的比率：1287.90/11889.44×100%=10.83%(1分)
(2)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40% (1分)
(3)成新率：1-[10.83%+(11889.44-1287.90)/11889.44×40%]=53.5% (3分)
4.評估值：11 889.44×53.50%=6360.85(萬元人民幣) (1分)
方法三：
3.(1)程控設(shè)備價值占成套設(shè)備價值的比例：1287.90/11889.44×100%=10.83%
(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
(3)計算綜合成新率：l0.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.5%=6360.85(萬元人民幣)
【答疑編號15078】
2.
【正確答案】 1、(5分)房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進(jìn)行交易;
(2)交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正-5%，說明其交易價格較正常交易價格低。(2分)
3、容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。 (3分)
4、土地使用權(quán)年限因素修正。(2分)
除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計算如下
交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5、案例修正計算(4分)
6、評估結(jié)果(2分)
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
【答疑編號15079】
3.
【正確答案】 1.1——2樓面積 3 000×2=6 000(平方米) (0.5分)
2.3——5層面積 1 900×3=5 700(平方米) (0.5分)
3.6層及6層以上面積25 000—6 000—5 700=13 300(平方米) (0.5分)
4.年總收入(元)
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625 (3分)
=26 667 525
5.年總費用(元)
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13 (3分)
6.年利潤總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元) (0.5分)
7.大廈價值= =233 558 686(元) (3分)
8.建筑費用 3 000×25000=75 000 000(元) (0.5分)
9.專業(yè)費用 75 000 000×l0%=7 500 000(元) (0.5分)
10.開發(fā)商利潤
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地價)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地價 (1分)
=21 875 000+0.25×地價
11.利息
=0.1576×地價+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53 (2分)
=0.1576×地價+5 222 095.75
12.地價
地價=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地價-0.1576×地價-5 222 095.75
地價+0.25×地價+0.1576×地價=118 961 590.3(元)
地價= =84 513 775.43(元) (3分)
【答疑編號15080】
4.
【正確答案】 1.技術(shù)路線
(1)劃分運營資產(chǎn)與非運營資產(chǎn); (0.5分)
(2)評估運營資產(chǎn)價值; (0.5分)
(3)評估非運營資產(chǎn)價值; (0.5分)
(4)確定乙企業(yè)整體價值; (0.5分)
(5)確定乙企業(yè)所有者權(quán)益價值; (0.5分)
(6)評估擬轉(zhuǎn)讓的5%股權(quán)的價值并進(jìn)行評估結(jié)果說明?！ ?0.5分)
2.評估步驟
(1)評估乙企業(yè)運營資產(chǎn)價值 (1分)
[100×(P/F，10%，1)+130×(P/F，10%，2)+120×(P/F，10%，3)+140×(P/F，10%，4)+145×(P/F，10%，5)]/(P/A,10%,5)×1/10%
=(100×0.9091+130×O.8264+120×0.7513+140×0.6830+145×0.6209)×0.2638÷10%
=(90.91+107.43+90.16+95.62+90.03)×0.2638÷10%
=474.15×0.2638÷10%
=125.08÷10%
=1250.81(萬元)
(2)評估非運營資產(chǎn)價值
1500×15%=225(萬元) (1分)
(3)評估乙企業(yè)整體價值
1250.81+225=1475.81(萬元) (1分)
(4)評估乙企業(yè)所有者權(quán)益價值
1475.81-200-300=975.81 (2分)
(5)擬轉(zhuǎn)讓的乙企業(yè)5%股權(quán)價值及其說明
①等于48.79萬元
975.81×5%=48.79(萬元) (1分)
②理由：未考慮到少數(shù)股權(quán)折價因素 (1分)
【答疑編號15081】
5.
【正確答案】 1、 計算企業(yè)的凈現(xiàn)金流量(8分)
企業(yè)的收益必須是客觀收益，而不是實際收益或者歷史收益，同時企業(yè)評估中，收益額使用凈現(xiàn)金流量，而不是凈利潤。
收益調(diào)整表(單位：元)
①主營業(yè)務(wù)收入=100÷60%=166.67(萬元)
②主營業(yè)務(wù)成本=166.67×50%=83.33(萬元)
③主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67×5.5%=9.17(萬元)
④營業(yè)費用=166.67×5%=8.33(萬元)
⑤管理費用=166.67×5%=8.33(萬元)
⑥財務(wù)費用=166.67×10%=16.67(萬元)
2、 計算折現(xiàn)率(2分)
市場平均風(fēng)險回報率=10%-4%=6%
折現(xiàn)率R=Rf1+(Rm-Rf2)×β×α
=4%+6%*1.2*1.3
=13.36%
3.計算股東權(quán)益價值(1分)
=47.36/13.36%=354.49萬元
4.計算企業(yè)整體價值(1分)
企業(yè)整體價值=股東權(quán)益價值+付息負(fù)債的價值=354.49+32=386.49萬元
【答疑編號15082】
《資產(chǎn)評估》模擬試題(三)
一、單項選擇題
1.下列關(guān)于美國《統(tǒng)一評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》(USPAP)對不動產(chǎn)評估書面報告的類型有關(guān)說法不正確的是()。
A.評估報告必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
B.報告的實質(zhì)性內(nèi)容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
C.當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(即僅僅提供給客戶使用的時候)，評估人員必須提簡明型評估報告。
D.三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度。
2.下列以財務(wù)報告為目的的評估所涉及的評估對象說法正確的是()。
A.同一控制下的企業(yè)合并,所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債
B.資產(chǎn)減值測試評估的對象：資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組合。
C.投資性房地產(chǎn)評估的對象：已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物;持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)
D. 金融工具評估的對象：基礎(chǔ)金融工具、衍生金融工具和買賣非金融項目的合同
3.下來關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型表述不正確的有()。
A.資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。
B.不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。
C.不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較一致，這是評估特定目的所要求的
D. 資產(chǎn)評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值，是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估時候使用的信息資料的來源劃分的
4.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。
A、技術(shù)水平相同
B、制造標(biāo)準(zhǔn)相同
C、價格和功能水平相同
D、材料消耗相同
5.下列說法正確的是()。
A.注冊資產(chǎn)評估師不得以個人的名義承攬資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)
B.注冊資產(chǎn)評估師可以以個人的名義開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，
C.注冊資產(chǎn)評估師可以同時在兩家或兩家以上資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)
D.注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行價值評定時，有時還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作,協(xié)助的專家應(yīng)該其結(jié)果負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任
6.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于( )萬元。
A.1400 B.1700
C.1800 D.1970
7.甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運用加和法評估甲公司時，其原始資料應(yīng)以( )數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。
A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表
B.甲公司與控股公司的合并報表
C.甲公司與所有投資公司的合并報表
D.甲公司與非控股公司的合并報表
8.由于同類新型設(shè)備的出現(xiàn)，使得被評估設(shè)備出現(xiàn)了功能性貶值，據(jù)比較數(shù)據(jù)如下表，則被評估設(shè)備的功能性貶值最接近于()元。
| 項目 | 參照資產(chǎn) | 評估對象 |
| 月產(chǎn)量 | 10000件 | 10000件 |
| 單件材料費用 | 0.8元 | 1.2元 |
| 資產(chǎn)剩余使用年限 | 3年 | |
| 折現(xiàn)率 | 10% | |
| 所得稅稅率 | 33% |
A、79978 B、96480 C、119370 D、121910
9.被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x取值0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本最接近于( )元。
A、 7300 B、 6500 C、 7212 D、 8123
10.一臺數(shù)控機(jī)床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)在該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機(jī)床的實體性貶值額為()。
A.38萬元 B.18萬元
C.20萬元 D.30萬元
11.某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來哪個方案最可行?( )。
A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
12.某宗土地，單價10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價最低為( )元/平方米。
A.5000 B. 1250 C. 800 D.20000
13.被評估對象為一項專有技術(shù)，在該項技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬元，動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險系數(shù)為0.5，該項無形資產(chǎn)的投資報酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于( )萬元。
A.120 B.150
C.250 D.260
14.( )是評估無形資產(chǎn)使用頻率的方法。
A. 成本法
B. 市場法
C. 收益法
D. 市場法和成本法
15.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12%，按復(fù)利計算利息。評估時債券的購入時間已滿2年，當(dāng)時的國庫券利率為10%。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險不大，并已接近到期日，故按1%作為風(fēng)險報酬率，并以國債利率為無風(fēng)險報酬率。該鋼鐵廠債券評估價值近似為：
A. 126 570元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元
16.被評估企業(yè)一年前取得非上市企業(yè)債券10000張，每張面值1000元，期限為3年，年利率為10%，按年付息，到期還本，第一年利息已收取。折現(xiàn)率為8%，該被估債券的評估值最接近于()。
A.1200萬元 B.1035萬元 C.1100萬元 D.1054萬元
17.根據(jù)資產(chǎn)評估原理，應(yīng)收賬款評估的基本公式是( )。
A.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-壞賬準(zhǔn)備-預(yù)計壞賬損失
B.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳-壞賬準(zhǔn)備
C.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳+壞賬準(zhǔn)備
D.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已確定壞賬-預(yù)計壞賬損失
18.界定企業(yè)價值評估具體范圍時應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”的是( )。
A、無效資產(chǎn)
B、閑置資產(chǎn)
C、產(chǎn)權(quán)糾紛資產(chǎn)
D、無形資產(chǎn)
19.某企業(yè)計劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬元股票的價值最接近()。
A、190萬元
B、200萬元
C、100萬元
D、120萬元
20.某被評估企業(yè)賬面長期待攤費用余額為110萬元，其構(gòu)成分別為：上年度排污罰款攤銷余額40萬元，設(shè)備維修費攤銷余額30萬元，房屋維修費攤銷余額l8萬元，尚未攤銷的當(dāng)年度房屋租賃費l2萬元、設(shè)備租賃費l0萬元，房屋及設(shè)備租期均為一年，租期從2007年1月1日起計算。評估基準(zhǔn)日為2007年8月1日。經(jīng)評估人員分析，上述各項支出費用均在合理范圍之內(nèi)，則長期待攤費用的評估值最接近于()萬元。
A.0 B.7 C.9 D.22
21.β系數(shù)法中的系數(shù)α反映的是( )。
A、所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù) B、企業(yè)在行業(yè)中的系數(shù)
C、社會平均風(fēng)險系數(shù) D、行業(yè)平均風(fēng)險系數(shù)
22.不屬于以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有( )。
A. 路線價法 B. 收益法 C. 基準(zhǔn)地價修正法 D.市場法
23.廣義的資產(chǎn)評估報告是()。
A.一種工作制度 B.資產(chǎn)評估報告書
C. 咨詢性意見書 D. 公正性報告
24.已知某林木資產(chǎn)蓄積量為3000立方米，現(xiàn)時營林生產(chǎn)成本為15000元，參照物單位蓄積的成交價格為600元/立方米。經(jīng)測定，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)為1.25，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)為0.85，則該林木資產(chǎn)的評估值最接近于( )元。
A. 1897500 B. 1912500 C. 1921500 D. 1789500
25.A企業(yè)在產(chǎn)品評估基準(zhǔn)日的賬面總成本為300萬元，經(jīng)評估人員核查，發(fā)現(xiàn)其中有100件產(chǎn)品為超過正常范圍的廢品，其賬面成本為1萬元，估計可回收的廢料價值為0.2萬元，另外，還將前期漏轉(zhuǎn)的費用5萬元，計入了本期成本，該企業(yè)在產(chǎn)品的評估值接近( )
A.294.2萬元 B.197萬元 C.295萬元 D.299.2萬元
26.( )是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分,是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的。
A.投資價值
B.保險價值
C.特殊價值
D.剩余價值
27.一般來說，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會( )。
A.偏低 B.正常反映其重置成本水平 C. 偏高 D. 不確定
28.下列關(guān)于資產(chǎn)評估的說法正確的是( )。
A.資產(chǎn)評估是一種價格分析估算活動
B.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的交換價值估計數(shù)額
C.資產(chǎn)評估是一種事實判斷估算活動
D.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格估計數(shù)額
29.有一宗地深度為15米,若標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,按照“四三二一”法則,該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為( )。
A.117% B.78% C.58.5% D.19.5%
30.受專利法保護(hù)的某發(fā)明專利于1998年10月1日提出申請，1999年10月1日獲得批準(zhǔn)，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計在2010年1月會有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。
A.20年 B.10年 C.9年 D.12年
二、多項選擇題
1.以財務(wù)報告為目的的評估中的價值類型主要有()。
A.市場價值
B.清算價值
C.在用價值
D. 持續(xù)經(jīng)營價值
E.投資價值
2.當(dāng)前規(guī)范我國資產(chǎn)評估評估報告的相關(guān)規(guī)定有()。
A.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-工作底稿》
B.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》
C. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》
D. 《以財務(wù)報告為目的的評估指南》
E. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估程序》
3.房地產(chǎn)評估中必須遵守的原則有()。
A、使用原則 B、供求原則 C、替代原則 D、合法原則 E、實用原則
4.影響資產(chǎn)評估值的因素(或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素)有()。
A.資產(chǎn)評估特定目的，是最重要的因素
B.影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)
C.影響資產(chǎn)評估值的外因：市場條件及交易條件
D.資產(chǎn)評估的評估方法
E.評估師的個人喜好
5.關(guān)于版權(quán)的說法正確的有()。
A. 版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)保護(hù)期不受限制，永遠(yuǎn)歸作者所有
B. 我國對作品的保護(hù)采用自動保護(hù)原則
C. 作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利
D. 版權(quán)需要申請獲得
E. 版權(quán)的法律特性主要體現(xiàn)在時間性及地域性
6.狹義的資產(chǎn)評估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除現(xiàn)場調(diào)查、評定估算外，還應(yīng)該包括() 。
A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書
B.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔
C.編制和提交資產(chǎn)評估報告
D.評估報告?zhèn)浒笇徍?BR> E.編制資產(chǎn)評估計劃
7.證明無形資產(chǎn)存在可以從以下哪幾方面進(jìn)行()。
A.查詢被估無形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實資料的真實性、可靠性和權(quán)威性
B.分析鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力
C.核查無形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或為他人所有
D.分析評估對象是否形成了無形資產(chǎn)
E.只要查看相關(guān)的證書就可以了
8.關(guān)于資源資產(chǎn)的特性說法正確的有()。
A、資源資產(chǎn)的特性包含自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性
B、資源資產(chǎn)的自然屬性包括天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性、區(qū)域性
C、資源資產(chǎn)的法律屬性包含：資源資產(chǎn)必須能夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制;資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易
D、資源資產(chǎn)具有一般資產(chǎn)具有的特征
E、資源資產(chǎn)和自然資源的特征完全一樣
9.下列說法正確的有()。
A.資產(chǎn)評估的要素是一個有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可
B.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和等于企業(yè)整體價值之和
C.資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值、以及鑒證和管理的功能
D.同一資產(chǎn)在公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)下評估得到的價值類型分別是公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值，其中清算價值一般最低，但是并不必然最低。
E.獨立、客觀公正是資產(chǎn)評估的工作原則
10.實體性準(zhǔn)則針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類別資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。下列準(zhǔn)則中，屬于實體性準(zhǔn)則的是( )。
A.《資產(chǎn)訐估準(zhǔn)則——工作底稿》
B.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》
C.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》
D.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》
E.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》
三、綜合題
1.被評估對象為l998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年l2月31日正式投入使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。
評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：
1.A設(shè)備在運行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，必須對程控部分進(jìn)行全部更換;
2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運轉(zhuǎn);
3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;
4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用l0年;
5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;
6.在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價為1000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價格的l0%，但是如果單獨購置程控部分，則其離岸價格要比成套購買時的程控部分的價格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費用;
7.在評估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運輸保險費為21.43萬美元，海外運輸費為離岸價的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為l7%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用為到岸價的3%，國內(nèi)運輸費為到岸價的l.5%，配套費用為到岸價的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費用含在設(shè)備的價格之中;
8.在評估基準(zhǔn)日時，若單獨購買程控部分，海外運輸保險費為2.93萬美元，海外運輸費為離岸價的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費率及國內(nèi)運輸費費率不變，安裝調(diào)試費用為到岸價的0.5%，不再需要配套費用;
9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;
10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;
11.評估基準(zhǔn)日時美元對人民幣的匯率為1：8。
假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。
根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。
2.有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：
| 成交價 | 交易時間 | 交易情況 | 區(qū)域因素 | 容積率 | 剩余年限 | 個別因素 | |
| 待估宗地 | 1.1 | 30 | |||||
| A | 690 | 2001.8.1 | 0 | +2% | 1.0 | 38 | -1% |
| B | 700 | 2000.8.1 | +7% | 0 | 1.1 | 30 | -2% |
| C | 730 | 2002.8.1 | 0 | -3% | 1.4 | 38 | -1% |
| D | 730 | 2003.8.1 | -5% | +3% | 1.0 | 35 | +8% |
上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：
| 時間 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
| 指數(shù) | 100 | 107 | 110 | 108 | 113 | 115 |
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。
表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，回答下列問題:
(1) 為什么要進(jìn)行交易情況修正?
(2) 上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的
信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?
(3) 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。
(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)
3.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;
2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算：
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進(jìn)行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
4.⑴評估目的：為C股東擬轉(zhuǎn)讓所持有的乙企業(yè)的5%股權(quán)給投資人D提供價值參考意見。
⑵乙企業(yè)基本概況：
①評估基準(zhǔn)日乙企業(yè)經(jīng)過審計后的賬面總資產(chǎn)l500萬元，流動負(fù)債200萬元，長期負(fù)債300萬元，所有者權(quán)益l000萬元;
②乙企業(yè)為非上市股份制企業(yè)，共有A、B、C三個股東，A股東持有60%股權(quán)，B股東持有35%股權(quán)，C股東持有5%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為C股東的5%股權(quán);
③經(jīng)評估人員調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日，乙企業(yè)全部資產(chǎn)中，正在運營的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的85%，另外l5%的資產(chǎn)為企業(yè)的在建工程，該在建工程的形象進(jìn)度為40%，其評估價值與賬面價值基本相符。
⑶乙企業(yè)未來收益預(yù)測情況：
①乙企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬元，130萬元，l20萬元，140萬元和145萬元(未考慮在建工程預(yù)期收益情況);
②與企業(yè)未來預(yù)期收益相對應(yīng)的折現(xiàn)率及資本化率均為l0%，乙企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。
要求：根據(jù)上述條件回答以下問題：
⑴寫出本項目評估的技術(shù)路線及基本步驟;
⑵給出評估結(jié)論并做出必要的解釋和說明。
5.被評估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。
評估人員對該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：
1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%;
2.企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%,管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%;
3.財務(wù)費用(利息支出)約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負(fù)債利息占財務(wù)費用的80%;
4.主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%;
5.企業(yè)所得稅稅率為33%。
6.該企業(yè)的折舊總額是200 000元，由于企業(yè)可預(yù)見的年限內(nèi)不會有產(chǎn)能的擴(kuò)張等因素，這個數(shù)額將保持穩(wěn)定。
2003年利潤表：
| 項目 | 行 | 本年累計數(shù) |
| 一、主營業(yè)務(wù)收入 | 1 | 1 000 000.00 |
| 減：主營業(yè)務(wù)成本 | 3 | 550 000.00 |
| 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 | 5 | 55 000.00 |
| 二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列 ） | 6 | 395 000.00 |
| 加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） | 7 | |
| 減：營業(yè)費用 | 8 | 80 000.00 |
| 管理費用 | 9 | 100 000.00 |
| 財務(wù)費用 | 10 | 80 000.00 |
| 其中：利息支出 | 11 | 80 000.00 |
| 三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列） | 13 | 135 000.00 |
| 加：投資收益（虧損以“-”號填列） | 14 | |
| 補貼收入 | 15 | 300 000.00 |
| 營業(yè)外收入 | 16 | |
| 減：營業(yè)外支出 | 17 | 150 000.00 |
| 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） | 18 | 285 000.00 |
| 減：所得稅（所得稅稅率為33%） | 19 | 94 050.00 |
| 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） | 22 | 190 950.00 |
7、評估人員經(jīng)過分析認(rèn)為企業(yè)的客觀收益情況在可預(yù)見的時間內(nèi)是穩(wěn)定的，與2003年保持連續(xù)。
8、該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)是1.2，企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為1.3，現(xiàn)行無風(fēng)險回報率與歷史平均無風(fēng)險回報率都是4%，市場期望報酬率是10%。
9、企業(yè)的帶息負(fù)債的市場價值是32萬元，與賬面價值一致。
10、該酒店能夠持續(xù)經(jīng)營。
要求：根據(jù)上述資料運用收益法評估該酒店整體價值。(運算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。
答案部分
一、單項選擇題
1.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材545頁。
【答疑編號15038】
2.
【正確答案】 B
【答案解析】 A的正確說法是“非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對價分?jǐn)偟膯栴},所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債;以及構(gòu)成合并對價的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等”。同時注意它的評估對象和企業(yè)整體評估的評估對象是不同的，企業(yè)價值評估注重的整體性，而企業(yè)合并中涉及的評估對象是被并購企業(yè)的具體資產(chǎn)。B中還應(yīng)該包括“將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的租賃業(yè)務(wù)涉及到的建筑物”，其次“部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)”，必須是“能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);”否則不能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。D的說法錯誤在于“買賣非金融項目的合同不屬于金融工具”。
【答疑編號15039】
3.
【正確答案】 C
【答案解析】 教材10頁第一段，C正確的說法是“不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異?！盌是資產(chǎn)評估價值類型的分類。
【答疑編號15040】
4.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P63, 資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時價格來計算的。同時不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評估資產(chǎn)具有同等功能。
【答疑編號15041】
5.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材506-511頁。
【答疑編號15042】
6.
【正確答案】 A
【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計算公式： ，本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=10%，n=20。
【答疑編號15043】
7.
【正確答案】 A
【答案解析】 甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，不但要有甲公司的報表，還要有被投資的公司的報表。
【答疑編號15044】
8.
【正確答案】 A
【答案解析】 10000×(1.2-0.8)×12×(1-33%)×(P/A,10%,3)=79978。
【答疑編號15045】
9.
【正確答案】 D
【答案解析】 見教材P68公式2-32。
【答疑編號15046】
10.
【正確答案】 A
【答案解析】 20+(200-20) (2/20)=38萬元。
【答疑編號15047】
11.
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率.
【答疑編號15048】
12.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材167頁。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率=10000/8=1250元/平方米
【答疑編號15049】
13.
【正確答案】 C
【答案解析】 本題采用倍加系數(shù)法公式：
無形資產(chǎn)重置成本 ,參考教材270頁。
【答疑編號15050】
14.
【正確答案】 C
【答疑編號15051】
15.
【正確答案】 A
【答案解析】 到期價值=l 000×100× (1+12%)3=100 000×1.4049 =140 492.8(元)
債券評估價值=140 492.8×(1+11%)-1 =140 492.8×0.9009=126 570(元)
【答疑編號15052】
16.
【正確答案】 B
【答案解析】 〔(10000×1000)÷10000〕×10%×(P/A,8%,2)+(10000×1000)÷10000×(1+8%)-2
=1000×[10%×1.7833+0.8573]=1035.63萬元 。
【答疑編號15053】
17.
【正確答案】 D
【答案解析】 參見教材352頁。同時注意，應(yīng)收賬款的評估值與會計和審計確定的壞賬和核銷的壞賬沒有關(guān)系。
【答疑編號15054】
18.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材364頁，待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)可以列入企業(yè)價值評估的一般范圍。
【答疑編號15055】
19.
【正確答案】 A
【答案解析】
100×10%÷(9%-3.75%)=190.48萬元
【答疑編號15056】
20.
【正確答案】 C
【答案解析】 (12+10)/12*5=9.17萬元。
【答疑編號15057】
21.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材391頁。
【答疑編號15058】
22.
【正確答案】 B
【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理.
【答疑編號15059】
23.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材409頁。
【答疑編號15060】
24.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材240頁市場法。
P=600×1.25×0.85×3000=1912500元
【答疑編號15061】
25.
【正確答案】 A
【答案解析】 300-1-5+0.2=294.2萬元。
【答疑編號15062】
26.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材537頁，同時市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值，以及公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值的含義。
【答疑編號15063】
27.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P67, 價格指數(shù)法只考慮了價格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步帶來的影響。
【答疑編號15064】
28.
【正確答案】 B
【答案解析】 A和C正確說法是“從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評估是一種價值分析估算活動”。注意價格和價值的區(qū)別，資產(chǎn)評估是評估價值而不是價格。
【答疑編號15065】
29.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁 ，記住四三二一法各個深度的單獨深度百分率。
標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級距就是10/4=2.5米
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%
平均深度百分率=累計深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度
=117%×10÷15=78%
【答疑編號15066】
30.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材266-267頁，無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。
【答疑編號15067】
二、多項選擇題
1.
【正確答案】 AC
【答案解析】 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中將價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的其他價值類型。市場價值以外的其他價值類型包括在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值和特定用途價值等。會計準(zhǔn)則下的公允價值一般等同于評估準(zhǔn)則下的市場價值;會計準(zhǔn)則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價值類型。但是會計準(zhǔn)則下的計量一般不涉及清算價值，因為清算價值不是在會計基本準(zhǔn)則中規(guī)范的，而是采用專門的清算會計?！爸刂贸杀净騼糁刂贸杀究梢岳斫鉃橘Y產(chǎn)評估中的重置成本”、“現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可以等價于評估中的收益現(xiàn)值”、“持續(xù)經(jīng)營價值一般涉及到企業(yè)的整體評估，以財務(wù)報告為目的的評估中不涉及企業(yè)整體評估”、“可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額屬于哪種評估類型需要根據(jù)是采用可變現(xiàn)凈值還是公允價值而不同，可以參見教材452頁表12-2”、“以財務(wù)報告為目的的評估中可能會涉及到投資性資產(chǎn)價值，但是肯定不會涉及到投資價值的，注意投資價值和投資性資產(chǎn)價值的區(qū)別”。
【答疑編號15068】
2.
【正確答案】 BC
【答案解析】 參見教材410頁，另外關(guān)注“《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范?！?BR> 以及“《國際業(yè)務(wù)約定書評估準(zhǔn)則》和美國《專業(yè)評估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》對資產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告類型和報告要素來進(jìn)行規(guī)范的，而《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進(jìn)行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則?！?BR> 【答疑編號15069】
3.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材161頁。注意房地產(chǎn)評估肯定是必須遵守一般的評估原則的，但是房地產(chǎn)評估還需要遵守使用原則和合法原則(這兩項是房地產(chǎn)評估特殊的原則)，沒有實用原則這個說法。
【答疑編號15070】
4.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 教材21頁，關(guān)于資產(chǎn)評估的價值類型的確定因素，歷來是考試的重點，大家需要準(zhǔn)確掌握，比如內(nèi)、外因都具體有什么內(nèi)容，實質(zhì)上內(nèi)因指的是資產(chǎn)自身的情況，外因指的是交易當(dāng)時的市場交易情況。
【答疑編號15071】
5.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材303-304頁。
【答疑編號15072】
6.
【正確答案】 ACE
【答案解析】 參見教材81，同時要注意廣義評估程序的內(nèi)容。
【答疑編號15073】
7.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材259頁。
【答疑編號15074】
8.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材231-232頁，其中D，資源資產(chǎn)屬于資產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)該具備資產(chǎn)一般特征。
【答疑編號15075】
9.
【正確答案】 ADE
【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和加上商譽的價值等于企業(yè)整體價值之和，單項可確指資產(chǎn)不包含商譽”，C正確的說法是“資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值，管理是輔助性和過渡性功能，鑒證是資產(chǎn)評估的作用，不是功能”。
【答疑編號15076】
10.
【正確答案】 CDE
【答案解析】 參見教材517-523，注意凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指南”的都屬于資產(chǎn)評估指南，凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指導(dǎo)意見”的都屬于資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。
【答疑編號15077】
三、綜合題
1.
【正確答案】 1.成套設(shè)備的重置成本：
(1)海外運輸費：l000×5%=50(萬美元 ) (0.5分)
(2)到岸價：l000+50+21.43=1071.43(萬美元 ) (0.5分)
(3)折合人民幣：l071.43×8=8571.44(萬元人民幣) (0.5分)
(4)關(guān)稅：8571.44×13%=1114.29(萬元人民幣) (0.5分)
(5)增值稅：(8571.44+1114.29)×17%=1646.57(萬元人民幣) (1分)
(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用：8571.44×3%=257.14(萬元人民幣) (0.5分)
(7)國內(nèi)運輸及配套費用：8571.44×(1.5%+2%)=300(萬元人民幣) (0.5分)
(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)
(1分)
2.程控設(shè)備修復(fù)費用：
(1)設(shè)備離岸價格：1000×10%×(1+10%)=110(萬美元) (1分)
(2)海外運輸費：ll0×4%=4.4(萬美元) (0.5分)
(3)到岸價：ll0+4.4+2.93=117.33(萬美元 ) (0.5分)
(4)折合人民幣：ll7.33×8=938.64(萬元人民幣 ) (0.5分)
(5)關(guān)稅：938.64×13%=122.02(萬元人民幣) (0.5分)
(6)增值稅：(938.64+122.02)×17%=180.31(萬元人民幣) (1分)
(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費用：938.64×3%=28.16(萬元人民幣) (0.5分)
(8)國內(nèi)運輸及安裝費用：938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣) (0.5分)
(9)修復(fù)費用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(萬元人民幣) (2分)
3.實體性貶值：
(1)程控部分貶值額：l287.90 (0.5分)
(2)其他部分實際使用年限7-1=6(年) (1分)
(3)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40% (2分)
(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1287.90)×40%=4240.62 (1分)
(5)貶值額合計：l287.90+4240.62=5528.52 (0.5分)
4.評估值：11 889.44-5528.52=6360.92(萬元人民幣) (1分)
第3和4兩步還有以下幾種不同的解法
方法一：
3.程控部分以外的成新率：
(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60% (3分)
4.評估值：(11 889.44-1287.90)×60%=6360.92(萬元人民幣) (3分)
方法二：
3.成新率
(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價值的比率：1287.90/11889.44×100%=10.83%(1分)
(2)其他部分貶值率：6/(6+10×90%)×100%=40% (1分)
(3)成新率：1-[10.83%+(11889.44-1287.90)/11889.44×40%]=53.5% (3分)
4.評估值：11 889.44×53.50%=6360.85(萬元人民幣) (1分)
方法三：
3.(1)程控設(shè)備價值占成套設(shè)備價值的比例：1287.90/11889.44×100%=10.83%
(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(10×90%)/(6+10×90%)×100%=60%
(3)計算綜合成新率：l0.83%×0%+(1-10.83%)×60%=53.5%
4.評估值：11 889.44×53.5%=6360.85(萬元人民幣)
【答疑編號15078】
2.
【正確答案】 1、(5分)房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進(jìn)行交易;
(2)交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。
〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。
2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正-5%，說明其交易價格較正常交易價格低。(2分)
3、容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。 (3分)
| 容積率 | 1.0 | 1.1 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 | 1.6 |
| 地價 指數(shù) | 100 | 105 | 110 | 115 | 120 | 125 =100+100*5%[（1.5-1）/0.1] | 128 =125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1] |
4、土地使用權(quán)年限因素修正。(2分)
除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計算如下
交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5、案例修正計算(4分)
6、評估結(jié)果(2分)
案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
【答疑編號15079】
3.
【正確答案】 1.1——2樓面積 3 000×2=6 000(平方米) (0.5分)
2.3——5層面積 1 900×3=5 700(平方米) (0.5分)
3.6層及6層以上面積25 000—6 000—5 700=13 300(平方米) (0.5分)
4.年總收入(元)
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625 (3分)
=26 667 525
5.年總費用(元)
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13 (3分)
6.年利潤總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元) (0.5分)
7.大廈價值= =233 558 686(元) (3分)
8.建筑費用 3 000×25000=75 000 000(元) (0.5分)
9.專業(yè)費用 75 000 000×l0%=7 500 000(元) (0.5分)
10.開發(fā)商利潤
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地價)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地價 (1分)
=21 875 000+0.25×地價
11.利息
=0.1576×地價+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53 (2分)
=0.1576×地價+5 222 095.75
12.地價
地價=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地價-0.1576×地價-5 222 095.75
地價+0.25×地價+0.1576×地價=118 961 590.3(元)
地價= =84 513 775.43(元) (3分)
【答疑編號15080】
4.
【正確答案】 1.技術(shù)路線
(1)劃分運營資產(chǎn)與非運營資產(chǎn); (0.5分)
(2)評估運營資產(chǎn)價值; (0.5分)
(3)評估非運營資產(chǎn)價值; (0.5分)
(4)確定乙企業(yè)整體價值; (0.5分)
(5)確定乙企業(yè)所有者權(quán)益價值; (0.5分)
(6)評估擬轉(zhuǎn)讓的5%股權(quán)的價值并進(jìn)行評估結(jié)果說明?！ ?0.5分)
2.評估步驟
(1)評估乙企業(yè)運營資產(chǎn)價值 (1分)
[100×(P/F，10%，1)+130×(P/F，10%，2)+120×(P/F，10%，3)+140×(P/F，10%，4)+145×(P/F，10%，5)]/(P/A,10%,5)×1/10%
=(100×0.9091+130×O.8264+120×0.7513+140×0.6830+145×0.6209)×0.2638÷10%
=(90.91+107.43+90.16+95.62+90.03)×0.2638÷10%
=474.15×0.2638÷10%
=125.08÷10%
=1250.81(萬元)
(2)評估非運營資產(chǎn)價值
1500×15%=225(萬元) (1分)
(3)評估乙企業(yè)整體價值
1250.81+225=1475.81(萬元) (1分)
(4)評估乙企業(yè)所有者權(quán)益價值
1475.81-200-300=975.81 (2分)
(5)擬轉(zhuǎn)讓的乙企業(yè)5%股權(quán)價值及其說明
①等于48.79萬元
975.81×5%=48.79(萬元) (1分)
②理由：未考慮到少數(shù)股權(quán)折價因素 (1分)
【答疑編號15081】
5.
【正確答案】 1、 計算企業(yè)的凈現(xiàn)金流量(8分)
企業(yè)的收益必須是客觀收益，而不是實際收益或者歷史收益，同時企業(yè)評估中，收益額使用凈現(xiàn)金流量，而不是凈利潤。
收益調(diào)整表(單位：元)
| 項 目 | 行 | 本年累計數(shù) |
| 一、主營業(yè)務(wù)收入 | 1 | 1 666 700.OO |
| 減：主營業(yè)務(wù)成本 | 3 | 833 300.00 |
| 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 | 5 | 91 668.50 |
| 二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） | 6 | 741 731.50 |
| 加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） | 7 | |
| 減：營業(yè)費用 | 8 | 83 300.O0 |
| 管理費用 | 9 | 83 300.O0 |
| 財務(wù)費用 | 10 | 166 700.O0 |
| 三、營業(yè)利潤（虧損以“-”導(dǎo)填列） | 13 | 408 431.50 |
| 加：投資收益（虧損以“-”號填列） | 14 | |
| 補貼收入 | 15 | |
| 營業(yè)外收入 | 16 | |
| 減：營業(yè)外支出 | 17 | |
| 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列） | 18 | 408 431.50 |
| 減：所得稅（33%） | 19 | 134 782.39 |
| 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） | 22 | 273 649.11 |
| 加：折舊 | 23 | 200 000.00 |
| 六、企業(yè)凈現(xiàn)金流量 | 24 | 473 649.11 |
①主營業(yè)務(wù)收入=100÷60%=166.67(萬元)
②主營業(yè)務(wù)成本=166.67×50%=83.33(萬元)
③主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67×5.5%=9.17(萬元)
④營業(yè)費用=166.67×5%=8.33(萬元)
⑤管理費用=166.67×5%=8.33(萬元)
⑥財務(wù)費用=166.67×10%=16.67(萬元)
2、 計算折現(xiàn)率(2分)
市場平均風(fēng)險回報率=10%-4%=6%
折現(xiàn)率R=Rf1+(Rm-Rf2)×β×α
=4%+6%*1.2*1.3
=13.36%
3.計算股東權(quán)益價值(1分)
=47.36/13.36%=354.49萬元
4.計算企業(yè)整體價值(1分)
企業(yè)整體價值=股東權(quán)益價值+付息負(fù)債的價值=354.49+32=386.49萬元
【答疑編號15082】