近來，集體拒繳物業(yè)費(fèi)似乎成了廈門業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益無奈的“首選”。前有廈門銀城明珠業(yè)主以此向開發(fā)商表示*(詳見本報(bào)198期〈產(chǎn)權(quán)證遙遙無期廈門銀城明珠業(yè)主討說法〉)，今有廈門嘉盛豪園的業(yè)主用同樣的方式，表示對小區(qū)違章建筑的不滿。
據(jù)嘉盛豪園業(yè)主介紹，這些在樓盤頂樓和底樓違章搭蓋、改建的業(yè)主，幾乎都是開發(fā)商廈門嘉盛建設(shè)有限公司(以下簡稱“嘉盛建設(shè)公司”)的高層管理人員或者“關(guān)系戶”。最讓此次拒繳活動(dòng)的發(fā)起者小鄭(化名)憤慨的是，這些違章建筑是在開發(fā)商的默許下建成的，隸屬開發(fā)商的小區(qū)物業(yè)公司對此毫無作為。小鄭表示：“拒繳物業(yè)費(fèi)是對開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)的一種警告，展示的是全體業(yè)主的力量?！?BR> 違章建筑“上天入地”
小鄭于2006年末入住廈門嘉盛豪園。成為“有巢氏”的快樂并沒有持續(xù)多久，小鄭的好心情就被攪沒了。
原來，2007年初，小鄭來到樓頂?shù)奶炫_(tái)晾曬被褥時(shí)發(fā)現(xiàn)，天臺(tái)上已經(jīng)搭蓋起了一座100平方米左右的“樓中樓”。小鄭立即打電話詢問小區(qū)的物業(yè)公司，物業(yè)工作人員告訴他，“樓中樓”是頂樓的業(yè)主另外向開發(fā)商購買的，并且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。
這個(gè)說法顯然不能讓小鄭滿意，“我上網(wǎng)查找了相關(guān)資料，天臺(tái)是業(yè)主共有的樓房設(shè)施，是消防疏散通道和平臺(tái)，政府三申五令禁止在公共天臺(tái)違章搭蓋。而且，當(dāng)初購房時(shí)開發(fā)商也將天臺(tái)計(jì)入業(yè)主公攤設(shè)施中。因此，天臺(tái)應(yīng)該是業(yè)主共同花錢買的，不屬于任何個(gè)人?！?BR> 嘉盛豪園的另一位業(yè)主林女士告訴記者，小區(qū)內(nèi)違章搭建的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在樓頂，在她所住的那棟樓里，一層的業(yè)主還在公共花圃四周圍上護(hù)欄、砌上圍墻，把公共花圃變成了自己的“入戶花園”。
“這還不算什么，有的一層業(yè)主甚至將自家的陽臺(tái)柱子敲掉，搭個(gè)樓梯，改建成正門，從而方便自己從‘入戶花園’進(jìn)出?！绷峙空f道。
“除了這些，個(gè)別業(yè)主還‘眼光向下’?！睒I(yè)主劉先生(化名)告訴記者，自己所在的27號(hào)樓，樓底的架空層被一樓的業(yè)主打通，并且把架空層下的地基向下挖了近兩米，改建成“樓下樓”。
隨后，一位業(yè)主帶著記者來到改建現(xiàn)場，一一“參觀”了上述提及的圍起公共花圃的柵欄、改建后搭個(gè)樓梯的陽臺(tái)，以及邊上被拆掉的隔墻。在27號(hào)樓，這位業(yè)主告訴記者：“在陽臺(tái)下邊，就是一層業(yè)主挖出的地下室。原本架空層的地面和外邊的路面齊平，現(xiàn)在地下室的地面已經(jīng)比路面低了很多。”透過窗戶玻璃，記者看到地下室里亮著燈，地上擺放一套整體櫥柜及一些零星的施工器具，似乎已經(jīng)到了工程的收尾階段。
為此，樓上的業(yè)主和一層業(yè)主進(jìn)行了多次交涉，也找來物業(yè)進(jìn)行勸阻，但該業(yè)主根本就不接受。后來，在劉先生等人的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)向廈門市思明區(qū)城市管理行政執(zhí)法局反映了這一情況。隨后，執(zhí)法局認(rèn)定這是私自改建行為，責(zé)令其修復(fù)原貌。但執(zhí)法局張貼的整改告示不久就被撕毀，該業(yè)主依然我行我素，繼續(xù)改建。
“樓中樓”已有產(chǎn)權(quán)？
“實(shí)際上，據(jù)我們查證，嘉盛豪園的頂樓和底層大多賣給了嘉盛建設(shè)公司的高層管理人員以及關(guān)系戶。有了開發(fā)商的認(rèn)可，這些業(yè)主才敢如此明目張膽地進(jìn)行改建?！毙∴崙崙嵅黄降卣f道。
嘉盛豪園E組團(tuán)59號(hào)樓的一位業(yè)主給記者舉了一個(gè)例子。該樓頂層的一位業(yè)主在自家客廳修建彎形樓梯，徑自通向頂層公共天臺(tái)，并占用了近100平方米的天臺(tái)面積蓋起“樓中樓”，對外稱這是從開發(fā)商那里購買的。經(jīng)過其他業(yè)主的查證，這位業(yè)主竟然就是開發(fā)商嘉盛建設(shè)公司工程部經(jīng)理。業(yè)主張先生表示：“其實(shí)，還有好幾位嘉盛建設(shè)公司的副總及部門經(jīng)理均在本樓盤購置房產(chǎn)，而且多數(shù)選購在頂層，大面積侵占公共天臺(tái)蓋起‘樓中樓’?！?BR> 該業(yè)主向記者透露，該樓一層業(yè)主雖然不是開發(fā)商的工作人員，卻是其關(guān)系戶?！奥犝f這個(gè)業(yè)主很有背景。在與其他業(yè)主交涉時(shí)，他一直強(qiáng)調(diào)，自己已經(jīng)向開發(fā)商支付了購買架空層的費(fèi)用，而且開發(fā)商也向他承諾可以進(jìn)行改建。”
與劉先生同住27樓的一位業(yè)主補(bǔ)充說：“像我們這些普通的購房者，基本上不可能買到這樣的樓層。就算買到了，沒有開發(fā)商的許可，物業(yè)也不會(huì)讓你改建。”
讓業(yè)主們無法接受的是，物業(yè)面對這些違章建筑根本無所作為。“我們一開始向物業(yè)反映這些情況時(shí)，物業(yè)的人總是跟我們解釋說這是開發(fā)商認(rèn)可的，他們沒有權(quán)力管。后來，這些改建者的行為越來越過分，在我們眾多業(yè)主的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)也來勸阻了幾次，但是態(tài)度很軟，只是隨便勸了幾句，就向我們表示他們也沒有辦法。我覺得物業(yè)沒有盡力，只是在敷衍我們?！眲⑾壬f道。
對此，小區(qū)物業(yè)的負(fù)責(zé)人卞主任在接受記者采訪時(shí)解釋，“物業(yè)已經(jīng)盡力了，但物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，最多只能向一些執(zhí)法部門反映這些情況?！?BR> 這個(gè)說法沒有得到業(yè)主的認(rèn)可。小鄭表示：“因?yàn)檫@些私建的業(yè)主‘身份特殊’，而我們小區(qū)的物業(yè)公司又是隸屬于開發(fā)商的，他們吃著開發(fā)商的飯，自然不敢得罪這些人?！?BR> 開發(fā)商毫不知情？
記者就部分業(yè)主私自改建一事采訪了嘉盛建設(shè)公司售樓部的工作人員。當(dāng)記者問及嘉盛是否允許小區(qū)部分底層和頂層業(yè)主改建并為其辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)時(shí)，工作人員否認(rèn)了這一說法。她表示，物業(yè)所謂的“開發(fā)商認(rèn)可改建者行為”的說法靠不住，因?yàn)槲飿I(yè)并不了解業(yè)主的產(chǎn)權(quán)情況；另外，開發(fā)商對于小區(qū)存在違章建筑的現(xiàn)象并不知情。
嘉盛豪園E組團(tuán)的業(yè)主張先生對此提出疑問：“房子是開發(fā)商賣出去的，而且自己公司內(nèi)部的高管也在這里買了房子，并且還參與了私自改建，怎么會(huì)不知道這一情況？這些只是開發(fā)商在撇清責(zé)任罷了。”
一些業(yè)主則將矛頭直指開發(fā)商，“最應(yīng)為目前小區(qū)泛濫的違章建筑現(xiàn)象負(fù)責(zé)的，正是開發(fā)商?！眲⑾壬硎?，開發(fā)商在售樓時(shí)簽訂的合同中明確規(guī)定，架空層歸所有業(yè)主共有，可以讓業(yè)主放雜物、停放自行車等。架空層原本是全封閉的，只是在后面有個(gè)小門。27號(hào)樓一樓的業(yè)主把花圃連同小門圍起來后，許多業(yè)主與之進(jìn)行交涉，讓其拿出產(chǎn)權(quán)證明。“他自然是拿不出來的。但是他一再表示，自己確實(shí)向開發(fā)商支付了改建費(fèi)用。如果只是他一個(gè)改建者這樣說，還有可能是在撒謊，但是其他樓的改建者和業(yè)主們交涉時(shí)都這么說。這樣，開發(fā)商說自己和小區(qū)的改建行為無關(guān)，誰會(huì)相信呢？”
遠(yuǎn)東大成律師事務(wù)所的鄭少芬律師對此表示，商品房住宅樓的改建必須事先通過規(guī)劃部門許可，改建完畢還要經(jīng)過驗(yàn)收，才具有辦理產(chǎn)權(quán)證明的資格。而嘉盛豪園部分業(yè)主的行為屬于擅自變更規(guī)劃，是不可能獲得規(guī)劃部門許可的，產(chǎn)權(quán)證明也不可能辦下來。所以，不論改建者是否獲得了開發(fā)商的許可，他們的搭蓋建筑都是違章的，必須拆除，恢復(fù)樓盤的原貌。
鄭少芬律師還指出，部分業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)表示*的行為，也要謹(jǐn)慎。如果不能證明物業(yè)沒有履行約定的服務(wù)，那么業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)是不合法的。而面對嘉盛豪園一些業(yè)主的違章私建行為，正如該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人卞主任所說的那樣，物業(yè)確實(shí)沒有執(zhí)法權(quán)，只能勸阻，如此，他們并沒有違反合同中約定的服務(wù)。
據(jù)嘉盛豪園業(yè)主介紹，這些在樓盤頂樓和底樓違章搭蓋、改建的業(yè)主，幾乎都是開發(fā)商廈門嘉盛建設(shè)有限公司(以下簡稱“嘉盛建設(shè)公司”)的高層管理人員或者“關(guān)系戶”。最讓此次拒繳活動(dòng)的發(fā)起者小鄭(化名)憤慨的是，這些違章建筑是在開發(fā)商的默許下建成的，隸屬開發(fā)商的小區(qū)物業(yè)公司對此毫無作為。小鄭表示：“拒繳物業(yè)費(fèi)是對開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)的一種警告，展示的是全體業(yè)主的力量?！?BR> 違章建筑“上天入地”
小鄭于2006年末入住廈門嘉盛豪園。成為“有巢氏”的快樂并沒有持續(xù)多久，小鄭的好心情就被攪沒了。
原來，2007年初，小鄭來到樓頂?shù)奶炫_(tái)晾曬被褥時(shí)發(fā)現(xiàn)，天臺(tái)上已經(jīng)搭蓋起了一座100平方米左右的“樓中樓”。小鄭立即打電話詢問小區(qū)的物業(yè)公司，物業(yè)工作人員告訴他，“樓中樓”是頂樓的業(yè)主另外向開發(fā)商購買的，并且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。
這個(gè)說法顯然不能讓小鄭滿意，“我上網(wǎng)查找了相關(guān)資料，天臺(tái)是業(yè)主共有的樓房設(shè)施，是消防疏散通道和平臺(tái)，政府三申五令禁止在公共天臺(tái)違章搭蓋。而且，當(dāng)初購房時(shí)開發(fā)商也將天臺(tái)計(jì)入業(yè)主公攤設(shè)施中。因此，天臺(tái)應(yīng)該是業(yè)主共同花錢買的，不屬于任何個(gè)人?！?BR> 嘉盛豪園的另一位業(yè)主林女士告訴記者，小區(qū)內(nèi)違章搭建的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在樓頂，在她所住的那棟樓里，一層的業(yè)主還在公共花圃四周圍上護(hù)欄、砌上圍墻，把公共花圃變成了自己的“入戶花園”。
“這還不算什么，有的一層業(yè)主甚至將自家的陽臺(tái)柱子敲掉，搭個(gè)樓梯，改建成正門，從而方便自己從‘入戶花園’進(jìn)出?！绷峙空f道。
“除了這些，個(gè)別業(yè)主還‘眼光向下’?！睒I(yè)主劉先生(化名)告訴記者，自己所在的27號(hào)樓，樓底的架空層被一樓的業(yè)主打通，并且把架空層下的地基向下挖了近兩米，改建成“樓下樓”。
隨后，一位業(yè)主帶著記者來到改建現(xiàn)場，一一“參觀”了上述提及的圍起公共花圃的柵欄、改建后搭個(gè)樓梯的陽臺(tái)，以及邊上被拆掉的隔墻。在27號(hào)樓，這位業(yè)主告訴記者：“在陽臺(tái)下邊，就是一層業(yè)主挖出的地下室。原本架空層的地面和外邊的路面齊平，現(xiàn)在地下室的地面已經(jīng)比路面低了很多。”透過窗戶玻璃，記者看到地下室里亮著燈，地上擺放一套整體櫥柜及一些零星的施工器具，似乎已經(jīng)到了工程的收尾階段。
為此，樓上的業(yè)主和一層業(yè)主進(jìn)行了多次交涉，也找來物業(yè)進(jìn)行勸阻，但該業(yè)主根本就不接受。后來，在劉先生等人的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)向廈門市思明區(qū)城市管理行政執(zhí)法局反映了這一情況。隨后，執(zhí)法局認(rèn)定這是私自改建行為，責(zé)令其修復(fù)原貌。但執(zhí)法局張貼的整改告示不久就被撕毀，該業(yè)主依然我行我素，繼續(xù)改建。
“樓中樓”已有產(chǎn)權(quán)？
“實(shí)際上，據(jù)我們查證，嘉盛豪園的頂樓和底層大多賣給了嘉盛建設(shè)公司的高層管理人員以及關(guān)系戶。有了開發(fā)商的認(rèn)可，這些業(yè)主才敢如此明目張膽地進(jìn)行改建?！毙∴崙崙嵅黄降卣f道。
嘉盛豪園E組團(tuán)59號(hào)樓的一位業(yè)主給記者舉了一個(gè)例子。該樓頂層的一位業(yè)主在自家客廳修建彎形樓梯，徑自通向頂層公共天臺(tái)，并占用了近100平方米的天臺(tái)面積蓋起“樓中樓”，對外稱這是從開發(fā)商那里購買的。經(jīng)過其他業(yè)主的查證，這位業(yè)主竟然就是開發(fā)商嘉盛建設(shè)公司工程部經(jīng)理。業(yè)主張先生表示：“其實(shí)，還有好幾位嘉盛建設(shè)公司的副總及部門經(jīng)理均在本樓盤購置房產(chǎn)，而且多數(shù)選購在頂層，大面積侵占公共天臺(tái)蓋起‘樓中樓’?！?BR> 該業(yè)主向記者透露，該樓一層業(yè)主雖然不是開發(fā)商的工作人員，卻是其關(guān)系戶?！奥犝f這個(gè)業(yè)主很有背景。在與其他業(yè)主交涉時(shí)，他一直強(qiáng)調(diào)，自己已經(jīng)向開發(fā)商支付了購買架空層的費(fèi)用，而且開發(fā)商也向他承諾可以進(jìn)行改建。”
與劉先生同住27樓的一位業(yè)主補(bǔ)充說：“像我們這些普通的購房者，基本上不可能買到這樣的樓層。就算買到了，沒有開發(fā)商的許可，物業(yè)也不會(huì)讓你改建。”
讓業(yè)主們無法接受的是，物業(yè)面對這些違章建筑根本無所作為。“我們一開始向物業(yè)反映這些情況時(shí)，物業(yè)的人總是跟我們解釋說這是開發(fā)商認(rèn)可的，他們沒有權(quán)力管。后來，這些改建者的行為越來越過分，在我們眾多業(yè)主的強(qiáng)烈要求下，物業(yè)也來勸阻了幾次，但是態(tài)度很軟，只是隨便勸了幾句，就向我們表示他們也沒有辦法。我覺得物業(yè)沒有盡力，只是在敷衍我們?！眲⑾壬f道。
對此，小區(qū)物業(yè)的負(fù)責(zé)人卞主任在接受記者采訪時(shí)解釋，“物業(yè)已經(jīng)盡力了，但物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，最多只能向一些執(zhí)法部門反映這些情況?！?BR> 這個(gè)說法沒有得到業(yè)主的認(rèn)可。小鄭表示：“因?yàn)檫@些私建的業(yè)主‘身份特殊’，而我們小區(qū)的物業(yè)公司又是隸屬于開發(fā)商的，他們吃著開發(fā)商的飯，自然不敢得罪這些人?！?BR> 開發(fā)商毫不知情？
記者就部分業(yè)主私自改建一事采訪了嘉盛建設(shè)公司售樓部的工作人員。當(dāng)記者問及嘉盛是否允許小區(qū)部分底層和頂層業(yè)主改建并為其辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)時(shí)，工作人員否認(rèn)了這一說法。她表示，物業(yè)所謂的“開發(fā)商認(rèn)可改建者行為”的說法靠不住，因?yàn)槲飿I(yè)并不了解業(yè)主的產(chǎn)權(quán)情況；另外，開發(fā)商對于小區(qū)存在違章建筑的現(xiàn)象并不知情。
嘉盛豪園E組團(tuán)的業(yè)主張先生對此提出疑問：“房子是開發(fā)商賣出去的，而且自己公司內(nèi)部的高管也在這里買了房子，并且還參與了私自改建，怎么會(huì)不知道這一情況？這些只是開發(fā)商在撇清責(zé)任罷了。”
一些業(yè)主則將矛頭直指開發(fā)商，“最應(yīng)為目前小區(qū)泛濫的違章建筑現(xiàn)象負(fù)責(zé)的，正是開發(fā)商?！眲⑾壬硎?，開發(fā)商在售樓時(shí)簽訂的合同中明確規(guī)定，架空層歸所有業(yè)主共有，可以讓業(yè)主放雜物、停放自行車等。架空層原本是全封閉的，只是在后面有個(gè)小門。27號(hào)樓一樓的業(yè)主把花圃連同小門圍起來后，許多業(yè)主與之進(jìn)行交涉，讓其拿出產(chǎn)權(quán)證明。“他自然是拿不出來的。但是他一再表示，自己確實(shí)向開發(fā)商支付了改建費(fèi)用。如果只是他一個(gè)改建者這樣說，還有可能是在撒謊，但是其他樓的改建者和業(yè)主們交涉時(shí)都這么說。這樣，開發(fā)商說自己和小區(qū)的改建行為無關(guān)，誰會(huì)相信呢？”
遠(yuǎn)東大成律師事務(wù)所的鄭少芬律師對此表示，商品房住宅樓的改建必須事先通過規(guī)劃部門許可，改建完畢還要經(jīng)過驗(yàn)收，才具有辦理產(chǎn)權(quán)證明的資格。而嘉盛豪園部分業(yè)主的行為屬于擅自變更規(guī)劃，是不可能獲得規(guī)劃部門許可的，產(chǎn)權(quán)證明也不可能辦下來。所以，不論改建者是否獲得了開發(fā)商的許可，他們的搭蓋建筑都是違章的，必須拆除，恢復(fù)樓盤的原貌。
鄭少芬律師還指出，部分業(yè)主以拒繳物業(yè)費(fèi)表示*的行為，也要謹(jǐn)慎。如果不能證明物業(yè)沒有履行約定的服務(wù)，那么業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)是不合法的。而面對嘉盛豪園一些業(yè)主的違章私建行為，正如該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人卞主任所說的那樣，物業(yè)確實(shí)沒有執(zhí)法權(quán)，只能勸阻，如此，他們并沒有違反合同中約定的服務(wù)。