4月30日,當(dāng)上海市靜安區(qū)人民法院的一紙民事裁定書(shū)送達(dá)至被告上海巨星物業(yè)有限公司的辦公地時(shí),引人關(guān)注的靜安三和花園大型沖浪浴缸一案終于塵埃落定。案件以原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司撤訴而告終的結(jié)果多少讓人感覺(jué)有點(diǎn)驚訝和遺憾。確實(shí),對(duì)于這樣一件令滬上新聞媒體競(jìng)相眼蹤報(bào)道,更引發(fā)上海物業(yè)界同仁引頸關(guān)注的在物業(yè)管理領(lǐng)域極具新聞性和沖擊力的案子,這樣的結(jié)果,人們有理由感到不滿足。老百姓對(duì)這罕見(jiàn)的大型浴缸的命運(yùn)充滿了好奇,都想對(duì)它的終結(jié)局有個(gè)圓滿的了解。但法律不是電視劇,導(dǎo)演可以任意改變劇情以迎合觀眾的口味;法律就是法律,原告要撤訴,只要合法,是任誰(shuí)也無(wú)法阻攔的?？上У倪€有電視臺(tái),八頻道案件聚焦欄目拍攝的整套節(jié)目錄像看來(lái)也只能一棄了之了。
不過(guò),話得說(shuō)回來(lái),本案雖然以撒訴告終了,但并不意味著它就無(wú)價(jià)值。將這起案子的全過(guò)程進(jìn)行認(rèn)真梳理,對(duì)其他的物業(yè)公司今后在管理服務(wù)中處理類(lèi)似的事件仍是不無(wú)禪益的。事實(shí)上,引發(fā)這樁訴訟的導(dǎo)火線早在3年前就已經(jīng)點(diǎn)燃。那時(shí),坐落在延平路上的靜安三和花園的物業(yè)管理人還是上海和馨物業(yè)管理有限公司。1998年8月,三和花園怡和閣的部分業(yè)主到物業(yè)公司來(lái)反映說(shuō),住在該大樓頂樓即29E室復(fù)式住宅的美國(guó)人、海南古斯利微電子技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)古溫迪在大樓頂層違章搭建,希望物業(yè)公司前往制止。但當(dāng)時(shí)業(yè)主們以及物業(yè)公司并未明了古溫迪此舉的真正用意是在為安裝大型沖浪浴缸進(jìn)行基礎(chǔ)施工,因此只是將其視作一般的違章搭建加以制止。直至同年10月份,古溫迪雇人將那只長(zhǎng)4.5M寬2.3m,高1.25m、占地面積10平方米、可容水9立方墨西哥產(chǎn)的碩大無(wú)朋的家用沖浪浴缸運(yùn)進(jìn)小區(qū)準(zhǔn)備起吊時(shí),其修建"露天浴場(chǎng)"的目的才昭然于小區(qū)。同幢業(yè)主尤其是28層的業(yè)主當(dāng)即表示強(qiáng)烈反對(duì),數(shù)10名業(yè)主聯(lián)名寫(xiě)信要求物業(yè)公司出面阻止。物業(yè)公司立即會(huì)同區(qū)房管辦、居委會(huì)、警署等部門(mén)與古溫迪進(jìn)行交涉。古溫迪面對(duì)物業(yè)公司和廣大業(yè)主的反對(duì),只能暫時(shí)將浴缸擱置在小區(qū)的通道邊。2000年4月,上海巨星物業(yè)有限公司接管了三和花園后,也許是古溫迪覺(jué)得換了物業(yè)公司后情況會(huì)有所不同,也可能是他那套耗資數(shù)百萬(wàn)元進(jìn)行豪奢裝修的復(fù)式住宅已近尾聲,建造露天浴場(chǎng)的計(jì)劃準(zhǔn)備實(shí)施了。他利用國(guó)慶長(zhǎng)假期間物業(yè)公司管理力量相對(duì)單薄的機(jī)會(huì),于10月3日雇來(lái)了一批民工搭起簡(jiǎn)陋的吊架,不顧物業(yè)公司和眾多業(yè)主的反對(duì)強(qiáng)行起吊浴缸。為防止不測(cè),物業(yè)公司當(dāng)班人員情急之下砍斷了起吊的纜繩,阻止其起吊的實(shí)施。見(jiàn)計(jì)劃遭挫,于10月10日,古溫迪遂委托律師以海南古斯利微電子技術(shù)有限公司的名義將巨星物業(yè)告上了法庭。他在訴狀中稱(chēng):作為三和花園4號(hào)樓29E室的業(yè)主,原告有權(quán)將自己的浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi),被告巨星物業(yè)的無(wú)理阻撓嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益,并造成了原告人工費(fèi)用的損失。為此,提出:一、排除妨礙,判令被告不得阻撓原告將浴缸搬入三和花園4號(hào)樓29E室的住房?jī)?nèi)安裝;二、判令被告賠償原告損失費(fèi)人民幣5000元;三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),共3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
由于案子是涉外性質(zhì),且又受到新聞媒體的關(guān)注,故受理該案的靜安區(qū)人民法院由資深審判員組成了合議庭,于2000年11月2日舉行了第公開(kāi)審理。庭審主要圍繞了三大問(wèn)題展開(kāi)調(diào)查質(zhì)詢和辯論:一、古溫迪物業(yè)的所有權(quán)范圍究竟如何界定。二、大樓的結(jié)構(gòu)是否能承載該浴缸的分量。三、吊裝公司是否有吊裝資質(zhì)。第一個(gè)問(wèn)題實(shí)質(zhì)是大樓樓頂?shù)臍w屬問(wèn)題。由于古溫迪的復(fù)式住宅上半部分小于下半分部,所以就有2個(gè)屋頂,下面的屋頂更象是一個(gè)大的曬臺(tái)。按古溫迪的意思,浴缸是要放到高的頂上,但樓頂?shù)乃袡?quán)歸屬全體大樓業(yè)主這一點(diǎn)十分明確,原告律師便聲稱(chēng)是將浴缸安裝在下面一層屋頂上。被告巨星物業(yè)按類(lèi)推的原則,認(rèn)為該屋頂同樣應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。原告則認(rèn)為該平臺(tái)已在購(gòu)房時(shí)計(jì)算在面積內(nèi)。對(duì)第二個(gè)問(wèn)題,原被告雙方各執(zhí)己見(jiàn),但均未當(dāng)庭提供確鑿有力的證據(jù)。但被告從心理層面和實(shí)際使用角度兩方面提出了反對(duì)安裝的意見(jiàn)。被告認(rèn)為屋頂上安裝如此巨大的沖浪浴缸應(yīng)屬前所未聞,如此大的家伙整日在頭頂上放著,誰(shuí)住在下面心里都不太平,廣大業(yè)主的反對(duì)有其道理。如果撇開(kāi)安全性不談,其9噸多的進(jìn)水和出水必定會(huì)給同幢住戶的用水和排水造成困難。而第三個(gè)問(wèn)題,被告認(rèn)為更具現(xiàn)實(shí)性。作為小區(qū)的物業(yè)管理人,被告有義務(wù)和責(zé)任對(duì)原告的吊裝施工的安全性加以監(jiān)管?，F(xiàn)在原告在未征得其審批同意的情況下,擅自雇用一批并無(wú)施工資質(zhì)的民工進(jìn)行吊裝,被告對(duì)其加以制止完全是合情、合理、合法。在充分聽(tīng)取了雙方的爭(zhēng)辯意見(jiàn)后,法庭要求雙方各自對(duì)自己的主張進(jìn)一步提供有力的證據(jù)。
第二次庭審時(shí),被告出具了怡和閣房屋建筑面積測(cè)算書(shū)。該測(cè)算書(shū)足以證明古溫迪所購(gòu)住宅并不包括平臺(tái)部分的面積。因此,該平臺(tái)屬于全體業(yè)主所有當(dāng)屬無(wú)疑。原告聲稱(chēng),既然屋頂和平臺(tái)不能安裝浴缸,被告又提不出該大樓結(jié)構(gòu)無(wú)法承受其重量的確鑿證據(jù),則不應(yīng)阻撓其將浴缸安置在自己的物業(yè)內(nèi)部。針對(duì)這種說(shuō)法,被告當(dāng)即反駁:所謂的物業(yè)內(nèi)部包括兩部分:一是衛(wèi)生間;二是衛(wèi)生間以外部分。浴缸放在衛(wèi)生間確屬天經(jīng)地義,但古溫迪住宅雖有二間衛(wèi)生間,卻都容不下這個(gè)大浴缸。這樣就只能放在衛(wèi)生間以外的房間內(nèi),而這又恰恰違反了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)的規(guī)定。此外甚為關(guān)鍵的一點(diǎn)是,無(wú)論將浴缸安置在何處,都必須敲掉承重墻以擴(kuò)大門(mén)框或破壞外墻結(jié)構(gòu)才可,而這又都是嚴(yán)重違法的行為。
第二次庭審的結(jié)果明顯有利于被告方。但在這之后的一段時(shí)間,原告律師通過(guò)發(fā)函或約見(jiàn)法官等形式,提出一個(gè)主張:由于浴缸堆放在小區(qū)公共道路上,業(yè)主們頗多微詞且浴缸也容易損壞,故原告申請(qǐng)暫將其作為一件私人物品吊放到屬自己獨(dú)用的平臺(tái)上。對(duì)于這一主張,法院頗感為難。而被告的意見(jiàn)則是:該浴缸既非古董,亦非藝術(shù)品,沒(méi)有任何收藏價(jià)值,原告的目的,終還是要使用。因此,與其留有隱患,還不如將問(wèn)題徹底解決后再吊。在被告的堅(jiān)持下,并加上同幢其他業(yè)主的堅(jiān)決反對(duì),法院始終未同意原告的暫吊主張。
就在雙方代理人你來(lái)我往緊張交涉的過(guò)程中,一件令人意想不到的事發(fā)生了。從立案法宮、庭審法官一直到被告雙方代理人竟都忽略了一個(gè)極其重要的事實(shí):原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司起訴狀上的印章并非正式公章,而是公司的合同章,而這意味著它的訴訟主體身份并不合法。為此,法院要求它在一個(gè)星期內(nèi)將合法證明補(bǔ)齊。但一個(gè)星期后,原告并沒(méi)有將合法證明補(bǔ)齊,代之而交的是一紙撤訴申請(qǐng),于是便有了本文開(kāi)頭的那一幕。
本案的案情雖然較特殊,但卻反映了這樣一個(gè)事實(shí):隨著上海國(guó)際大都市城市地位的確定,來(lái)滬工作定居的外籍人士越來(lái)越多,其與國(guó)人之間在居住文化和生活觀念方面的碰撞和磨擦也將與日俱增,這就給我們的物業(yè)管理企業(yè)提出如何正確處理這類(lèi)矛盾的新課題。我們認(rèn)為,作為居住在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)人,不管他是什么身份和具有什么背景,都必須遵守我國(guó)的法律法規(guī),這一點(diǎn)是不容違背的。對(duì)于他們有悖于我國(guó)法律法規(guī)的居住行為,物業(yè)公司要敢于堅(jiān)持原則,敢于管理,不能姑息,該教育的要教育,該制止的則制止,以維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)全體業(yè)主的利益。在管理方法上,則要平等對(duì)待,情、法相濟(jì)。本案中,巨星物業(yè)的做法基本上符合了上述要求,但在具體細(xì)節(jié)例如砍斷吊裝纜繩上則有可商榷之處。此外,巨星物業(yè)在證據(jù)的收集和分析上做得較為主動(dòng)和完善,這一點(diǎn)也值得肯定?？傊?堅(jiān)持守法依法,堅(jiān)持平等互利,堅(jiān)持維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主利益,是物業(yè)公司正確處理管理服務(wù)中涉外糾紛的重要原則。
不過(guò),話得說(shuō)回來(lái),本案雖然以撒訴告終了,但并不意味著它就無(wú)價(jià)值。將這起案子的全過(guò)程進(jìn)行認(rèn)真梳理,對(duì)其他的物業(yè)公司今后在管理服務(wù)中處理類(lèi)似的事件仍是不無(wú)禪益的。事實(shí)上,引發(fā)這樁訴訟的導(dǎo)火線早在3年前就已經(jīng)點(diǎn)燃。那時(shí),坐落在延平路上的靜安三和花園的物業(yè)管理人還是上海和馨物業(yè)管理有限公司。1998年8月,三和花園怡和閣的部分業(yè)主到物業(yè)公司來(lái)反映說(shuō),住在該大樓頂樓即29E室復(fù)式住宅的美國(guó)人、海南古斯利微電子技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)古溫迪在大樓頂層違章搭建,希望物業(yè)公司前往制止。但當(dāng)時(shí)業(yè)主們以及物業(yè)公司并未明了古溫迪此舉的真正用意是在為安裝大型沖浪浴缸進(jìn)行基礎(chǔ)施工,因此只是將其視作一般的違章搭建加以制止。直至同年10月份,古溫迪雇人將那只長(zhǎng)4.5M寬2.3m,高1.25m、占地面積10平方米、可容水9立方墨西哥產(chǎn)的碩大無(wú)朋的家用沖浪浴缸運(yùn)進(jìn)小區(qū)準(zhǔn)備起吊時(shí),其修建"露天浴場(chǎng)"的目的才昭然于小區(qū)。同幢業(yè)主尤其是28層的業(yè)主當(dāng)即表示強(qiáng)烈反對(duì),數(shù)10名業(yè)主聯(lián)名寫(xiě)信要求物業(yè)公司出面阻止。物業(yè)公司立即會(huì)同區(qū)房管辦、居委會(huì)、警署等部門(mén)與古溫迪進(jìn)行交涉。古溫迪面對(duì)物業(yè)公司和廣大業(yè)主的反對(duì),只能暫時(shí)將浴缸擱置在小區(qū)的通道邊。2000年4月,上海巨星物業(yè)有限公司接管了三和花園后,也許是古溫迪覺(jué)得換了物業(yè)公司后情況會(huì)有所不同,也可能是他那套耗資數(shù)百萬(wàn)元進(jìn)行豪奢裝修的復(fù)式住宅已近尾聲,建造露天浴場(chǎng)的計(jì)劃準(zhǔn)備實(shí)施了。他利用國(guó)慶長(zhǎng)假期間物業(yè)公司管理力量相對(duì)單薄的機(jī)會(huì),于10月3日雇來(lái)了一批民工搭起簡(jiǎn)陋的吊架,不顧物業(yè)公司和眾多業(yè)主的反對(duì)強(qiáng)行起吊浴缸。為防止不測(cè),物業(yè)公司當(dāng)班人員情急之下砍斷了起吊的纜繩,阻止其起吊的實(shí)施。見(jiàn)計(jì)劃遭挫,于10月10日,古溫迪遂委托律師以海南古斯利微電子技術(shù)有限公司的名義將巨星物業(yè)告上了法庭。他在訴狀中稱(chēng):作為三和花園4號(hào)樓29E室的業(yè)主,原告有權(quán)將自己的浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi),被告巨星物業(yè)的無(wú)理阻撓嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益,并造成了原告人工費(fèi)用的損失。為此,提出:一、排除妨礙,判令被告不得阻撓原告將浴缸搬入三和花園4號(hào)樓29E室的住房?jī)?nèi)安裝;二、判令被告賠償原告損失費(fèi)人民幣5000元;三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),共3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
由于案子是涉外性質(zhì),且又受到新聞媒體的關(guān)注,故受理該案的靜安區(qū)人民法院由資深審判員組成了合議庭,于2000年11月2日舉行了第公開(kāi)審理。庭審主要圍繞了三大問(wèn)題展開(kāi)調(diào)查質(zhì)詢和辯論:一、古溫迪物業(yè)的所有權(quán)范圍究竟如何界定。二、大樓的結(jié)構(gòu)是否能承載該浴缸的分量。三、吊裝公司是否有吊裝資質(zhì)。第一個(gè)問(wèn)題實(shí)質(zhì)是大樓樓頂?shù)臍w屬問(wèn)題。由于古溫迪的復(fù)式住宅上半部分小于下半分部,所以就有2個(gè)屋頂,下面的屋頂更象是一個(gè)大的曬臺(tái)。按古溫迪的意思,浴缸是要放到高的頂上,但樓頂?shù)乃袡?quán)歸屬全體大樓業(yè)主這一點(diǎn)十分明確,原告律師便聲稱(chēng)是將浴缸安裝在下面一層屋頂上。被告巨星物業(yè)按類(lèi)推的原則,認(rèn)為該屋頂同樣應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。原告則認(rèn)為該平臺(tái)已在購(gòu)房時(shí)計(jì)算在面積內(nèi)。對(duì)第二個(gè)問(wèn)題,原被告雙方各執(zhí)己見(jiàn),但均未當(dāng)庭提供確鑿有力的證據(jù)。但被告從心理層面和實(shí)際使用角度兩方面提出了反對(duì)安裝的意見(jiàn)。被告認(rèn)為屋頂上安裝如此巨大的沖浪浴缸應(yīng)屬前所未聞,如此大的家伙整日在頭頂上放著,誰(shuí)住在下面心里都不太平,廣大業(yè)主的反對(duì)有其道理。如果撇開(kāi)安全性不談,其9噸多的進(jìn)水和出水必定會(huì)給同幢住戶的用水和排水造成困難。而第三個(gè)問(wèn)題,被告認(rèn)為更具現(xiàn)實(shí)性。作為小區(qū)的物業(yè)管理人,被告有義務(wù)和責(zé)任對(duì)原告的吊裝施工的安全性加以監(jiān)管?，F(xiàn)在原告在未征得其審批同意的情況下,擅自雇用一批并無(wú)施工資質(zhì)的民工進(jìn)行吊裝,被告對(duì)其加以制止完全是合情、合理、合法。在充分聽(tīng)取了雙方的爭(zhēng)辯意見(jiàn)后,法庭要求雙方各自對(duì)自己的主張進(jìn)一步提供有力的證據(jù)。
第二次庭審時(shí),被告出具了怡和閣房屋建筑面積測(cè)算書(shū)。該測(cè)算書(shū)足以證明古溫迪所購(gòu)住宅并不包括平臺(tái)部分的面積。因此,該平臺(tái)屬于全體業(yè)主所有當(dāng)屬無(wú)疑。原告聲稱(chēng),既然屋頂和平臺(tái)不能安裝浴缸,被告又提不出該大樓結(jié)構(gòu)無(wú)法承受其重量的確鑿證據(jù),則不應(yīng)阻撓其將浴缸安置在自己的物業(yè)內(nèi)部。針對(duì)這種說(shuō)法,被告當(dāng)即反駁:所謂的物業(yè)內(nèi)部包括兩部分:一是衛(wèi)生間;二是衛(wèi)生間以外部分。浴缸放在衛(wèi)生間確屬天經(jīng)地義,但古溫迪住宅雖有二間衛(wèi)生間,卻都容不下這個(gè)大浴缸。這樣就只能放在衛(wèi)生間以外的房間內(nèi),而這又恰恰違反了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)的規(guī)定。此外甚為關(guān)鍵的一點(diǎn)是,無(wú)論將浴缸安置在何處,都必須敲掉承重墻以擴(kuò)大門(mén)框或破壞外墻結(jié)構(gòu)才可,而這又都是嚴(yán)重違法的行為。
第二次庭審的結(jié)果明顯有利于被告方。但在這之后的一段時(shí)間,原告律師通過(guò)發(fā)函或約見(jiàn)法官等形式,提出一個(gè)主張:由于浴缸堆放在小區(qū)公共道路上,業(yè)主們頗多微詞且浴缸也容易損壞,故原告申請(qǐng)暫將其作為一件私人物品吊放到屬自己獨(dú)用的平臺(tái)上。對(duì)于這一主張,法院頗感為難。而被告的意見(jiàn)則是:該浴缸既非古董,亦非藝術(shù)品,沒(méi)有任何收藏價(jià)值,原告的目的,終還是要使用。因此,與其留有隱患,還不如將問(wèn)題徹底解決后再吊。在被告的堅(jiān)持下,并加上同幢其他業(yè)主的堅(jiān)決反對(duì),法院始終未同意原告的暫吊主張。
就在雙方代理人你來(lái)我往緊張交涉的過(guò)程中,一件令人意想不到的事發(fā)生了。從立案法宮、庭審法官一直到被告雙方代理人竟都忽略了一個(gè)極其重要的事實(shí):原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司起訴狀上的印章并非正式公章,而是公司的合同章,而這意味著它的訴訟主體身份并不合法。為此,法院要求它在一個(gè)星期內(nèi)將合法證明補(bǔ)齊。但一個(gè)星期后,原告并沒(méi)有將合法證明補(bǔ)齊,代之而交的是一紙撤訴申請(qǐng),于是便有了本文開(kāi)頭的那一幕。
本案的案情雖然較特殊,但卻反映了這樣一個(gè)事實(shí):隨著上海國(guó)際大都市城市地位的確定,來(lái)滬工作定居的外籍人士越來(lái)越多,其與國(guó)人之間在居住文化和生活觀念方面的碰撞和磨擦也將與日俱增,這就給我們的物業(yè)管理企業(yè)提出如何正確處理這類(lèi)矛盾的新課題。我們認(rèn)為,作為居住在中國(guó)境內(nèi)的外國(guó)人,不管他是什么身份和具有什么背景,都必須遵守我國(guó)的法律法規(guī),這一點(diǎn)是不容違背的。對(duì)于他們有悖于我國(guó)法律法規(guī)的居住行為,物業(yè)公司要敢于堅(jiān)持原則,敢于管理,不能姑息,該教育的要教育,該制止的則制止,以維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)全體業(yè)主的利益。在管理方法上,則要平等對(duì)待,情、法相濟(jì)。本案中,巨星物業(yè)的做法基本上符合了上述要求,但在具體細(xì)節(jié)例如砍斷吊裝纜繩上則有可商榷之處。此外,巨星物業(yè)在證據(jù)的收集和分析上做得較為主動(dòng)和完善,這一點(diǎn)也值得肯定?？傊?堅(jiān)持守法依法,堅(jiān)持平等互利,堅(jiān)持維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主利益,是物業(yè)公司正確處理管理服務(wù)中涉外糾紛的重要原則。