4月30日,當上海市靜安區(qū)人民法院的一紙民事裁定書送達至被告上海巨星物業(yè)有限公司的辦公地時,引人關(guān)注的靜安三和花園大型沖浪浴缸一案終于塵埃落定。案件以原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司撤訴而告終的結(jié)果多少讓人感覺有點驚訝和遺憾。確實,對于這樣一件令滬上新聞媒體競相眼蹤報道,更引發(fā)上海物業(yè)界同仁引頸關(guān)注的在物業(yè)管理領(lǐng)域極具新聞性和沖擊力的案子,這樣的結(jié)果,人們有理由感到不滿足。老百姓對這罕見的大型浴缸的命運充滿了好奇,都想對它的終結(jié)局有個圓滿的了解。但法律不是電視劇,導(dǎo)演可以任意改變劇情以迎合觀眾的口味;法律就是法律,原告要撤訴,只要合法,是任誰也無法阻攔的?？上У倪€有電視臺,八頻道案件聚焦欄目拍攝的整套節(jié)目錄像看來也只能一棄了之了。
不過,話得說回來,本案雖然以撒訴告終了,但并不意味著它就無價值。將這起案子的全過程進行認真梳理,對其他的物業(yè)公司今后在管理服務(wù)中處理類似的事件仍是不無禪益的。事實上,引發(fā)這樁訴訟的導(dǎo)火線早在3年前就已經(jīng)點燃。那時,坐落在延平路上的靜安三和花園的物業(yè)管理人還是上海和馨物業(yè)管理有限公司。1998年8月,三和花園怡和閣的部分業(yè)主到物業(yè)公司來反映說,住在該大樓頂樓即29E室復(fù)式住宅的美國人、海南古斯利微電子技術(shù)有限公司董事長古溫迪在大樓頂層違章搭建,希望物業(yè)公司前往制止。但當時業(yè)主們以及物業(yè)公司并未明了古溫迪此舉的真正用意是在為安裝大型沖浪浴缸進行基礎(chǔ)施工,因此只是將其視作一般的違章搭建加以制止。直至同年10月份,古溫迪雇人將那只長4.5M寬2.3m,高1.25m、占地面積10平方米、可容水9立方墨西哥產(chǎn)的碩大無朋的家用沖浪浴缸運進小區(qū)準備起吊時,其修建"露天浴場"的目的才昭然于小區(qū)。同幢業(yè)主尤其是28層的業(yè)主當即表示強烈反對,數(shù)10名業(yè)主聯(lián)名寫信要求物業(yè)公司出面阻止。物業(yè)公司立即會同區(qū)房管辦、居委會、警署等部門與古溫迪進行交涉。古溫迪面對物業(yè)公司和廣大業(yè)主的反對,只能暫時將浴缸擱置在小區(qū)的通道邊。2000年4月,上海巨星物業(yè)有限公司接管了三和花園后,也許是古溫迪覺得換了物業(yè)公司后情況會有所不同,也可能是他那套耗資數(shù)百萬元進行豪奢裝修的復(fù)式住宅已近尾聲,建造露天浴場的計劃準備實施了。他利用國慶長假期間物業(yè)公司管理力量相對單薄的機會,于10月3日雇來了一批民工搭起簡陋的吊架,不顧物業(yè)公司和眾多業(yè)主的反對強行起吊浴缸。為防止不測,物業(yè)公司當班人員情急之下砍斷了起吊的纜繩,阻止其起吊的實施。見計劃遭挫,于10月10日,古溫迪遂委托律師以海南古斯利微電子技術(shù)有限公司的名義將巨星物業(yè)告上了法庭。他在訴狀中稱:作為三和花園4號樓29E室的業(yè)主,原告有權(quán)將自己的浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi),被告巨星物業(yè)的無理阻撓嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益,并造成了原告人工費用的損失。為此,提出:一、排除妨礙,判令被告不得阻撓原告將浴缸搬入三和花園4號樓29E室的住房內(nèi)安裝;二、判令被告賠償原告損失費人民幣5000元;三、本案訴訟費由被告承擔(dān),共3項訴訟請求。
由于案子是涉外性質(zhì),且又受到新聞媒體的關(guān)注,故受理該案的靜安區(qū)人民法院由資深審判員組成了合議庭,于2000年11月2日舉行了第公開審理。庭審主要圍繞了三大問題展開調(diào)查質(zhì)詢和辯論:一、古溫迪物業(yè)的所有權(quán)范圍究竟如何界定。二、大樓的結(jié)構(gòu)是否能承載該浴缸的分量。三、吊裝公司是否有吊裝資質(zhì)。第一個問題實質(zhì)是大樓樓頂?shù)臍w屬問題。由于古溫迪的復(fù)式住宅上半部分小于下半分部,所以就有2個屋頂,下面的屋頂更象是一個大的曬臺。按古溫迪的意思,浴缸是要放到高的頂上,但樓頂?shù)乃袡?quán)歸屬全體大樓業(yè)主這一點十分明確,原告律師便聲稱是將浴缸安裝在下面一層屋頂上。被告巨星物業(yè)按類推的原則,認為該屋頂同樣應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。原告則認為該平臺已在購房時計算在面積內(nèi)。對第二個問題,原被告雙方各執(zhí)己見,但均未當庭提供確鑿有力的證據(jù)。但被告從心理層面和實際使用角度兩方面提出了反對安裝的意見。被告認為屋頂上安裝如此巨大的沖浪浴缸應(yīng)屬前所未聞,如此大的家伙整日在頭頂上放著,誰住在下面心里都不太平,廣大業(yè)主的反對有其道理。如果撇開安全性不談,其9噸多的進水和出水必定會給同幢住戶的用水和排水造成困難。而第三個問題,被告認為更具現(xiàn)實性。作為小區(qū)的物業(yè)管理人,被告有義務(wù)和責(zé)任對原告的吊裝施工的安全性加以監(jiān)管?，F(xiàn)在原告在未征得其審批同意的情況下,擅自雇用一批并無施工資質(zhì)的民工進行吊裝,被告對其加以制止完全是合情、合理、合法。在充分聽取了雙方的爭辯意見后,法庭要求雙方各自對自己的主張進一步提供有力的證據(jù)。
第二次庭審時,被告出具了怡和閣房屋建筑面積測算書。該測算書足以證明古溫迪所購住宅并不包括平臺部分的面積。因此,該平臺屬于全體業(yè)主所有當屬無疑。原告聲稱,既然屋頂和平臺不能安裝浴缸,被告又提不出該大樓結(jié)構(gòu)無法承受其重量的確鑿證據(jù),則不應(yīng)阻撓其將浴缸安置在自己的物業(yè)內(nèi)部。針對這種說法,被告當即反駁:所謂的物業(yè)內(nèi)部包括兩部分:一是衛(wèi)生間;二是衛(wèi)生間以外部分。浴缸放在衛(wèi)生間確屬天經(jīng)地義,但古溫迪住宅雖有二間衛(wèi)生間,卻都容不下這個大浴缸。這樣就只能放在衛(wèi)生間以外的房間內(nèi),而這又恰恰違反了《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)的規(guī)定。此外甚為關(guān)鍵的一點是,無論將浴缸安置在何處,都必須敲掉承重墻以擴大門框或破壞外墻結(jié)構(gòu)才可,而這又都是嚴重違法的行為。
第二次庭審的結(jié)果明顯有利于被告方。但在這之后的一段時間,原告律師通過發(fā)函或約見法官等形式,提出一個主張:由于浴缸堆放在小區(qū)公共道路上,業(yè)主們頗多微詞且浴缸也容易損壞,故原告申請暫將其作為一件私人物品吊放到屬自己獨用的平臺上。對于這一主張,法院頗感為難。而被告的意見則是:該浴缸既非古董,亦非藝術(shù)品,沒有任何收藏價值,原告的目的,終還是要使用。因此,與其留有隱患,還不如將問題徹底解決后再吊。在被告的堅持下,并加上同幢其他業(yè)主的堅決反對,法院始終未同意原告的暫吊主張。
就在雙方代理人你來我往緊張交涉的過程中,一件令人意想不到的事發(fā)生了。從立案法宮、庭審法官一直到被告雙方代理人竟都忽略了一個極其重要的事實:原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司起訴狀上的印章并非正式公章,而是公司的合同章,而這意味著它的訴訟主體身份并不合法。為此,法院要求它在一個星期內(nèi)將合法證明補齊。但一個星期后,原告并沒有將合法證明補齊,代之而交的是一紙撤訴申請,于是便有了本文開頭的那一幕。
本案的案情雖然較特殊,但卻反映了這樣一個事實:隨著上海國際大都市城市地位的確定,來滬工作定居的外籍人士越來越多,其與國人之間在居住文化和生活觀念方面的碰撞和磨擦也將與日俱增,這就給我們的物業(yè)管理企業(yè)提出如何正確處理這類矛盾的新課題。我們認為,作為居住在中國境內(nèi)的外國人,不管他是什么身份和具有什么背景,都必須遵守我國的法律法規(guī),這一點是不容違背的。對于他們有悖于我國法律法規(guī)的居住行為,物業(yè)公司要敢于堅持原則,敢于管理,不能姑息,該教育的要教育,該制止的則制止,以維護法律的尊嚴和小區(qū)全體業(yè)主的利益。在管理方法上,則要平等對待,情、法相濟。本案中,巨星物業(yè)的做法基本上符合了上述要求,但在具體細節(jié)例如砍斷吊裝纜繩上則有可商榷之處。此外,巨星物業(yè)在證據(jù)的收集和分析上做得較為主動和完善,這一點也值得肯定。總之,堅持守法依法,堅持平等互利,堅持維護小區(qū)全體業(yè)主利益,是物業(yè)公司正確處理管理服務(wù)中涉外糾紛的重要原則。
不過,話得說回來,本案雖然以撒訴告終了,但并不意味著它就無價值。將這起案子的全過程進行認真梳理,對其他的物業(yè)公司今后在管理服務(wù)中處理類似的事件仍是不無禪益的。事實上,引發(fā)這樁訴訟的導(dǎo)火線早在3年前就已經(jīng)點燃。那時,坐落在延平路上的靜安三和花園的物業(yè)管理人還是上海和馨物業(yè)管理有限公司。1998年8月,三和花園怡和閣的部分業(yè)主到物業(yè)公司來反映說,住在該大樓頂樓即29E室復(fù)式住宅的美國人、海南古斯利微電子技術(shù)有限公司董事長古溫迪在大樓頂層違章搭建,希望物業(yè)公司前往制止。但當時業(yè)主們以及物業(yè)公司并未明了古溫迪此舉的真正用意是在為安裝大型沖浪浴缸進行基礎(chǔ)施工,因此只是將其視作一般的違章搭建加以制止。直至同年10月份,古溫迪雇人將那只長4.5M寬2.3m,高1.25m、占地面積10平方米、可容水9立方墨西哥產(chǎn)的碩大無朋的家用沖浪浴缸運進小區(qū)準備起吊時,其修建"露天浴場"的目的才昭然于小區(qū)。同幢業(yè)主尤其是28層的業(yè)主當即表示強烈反對,數(shù)10名業(yè)主聯(lián)名寫信要求物業(yè)公司出面阻止。物業(yè)公司立即會同區(qū)房管辦、居委會、警署等部門與古溫迪進行交涉。古溫迪面對物業(yè)公司和廣大業(yè)主的反對,只能暫時將浴缸擱置在小區(qū)的通道邊。2000年4月,上海巨星物業(yè)有限公司接管了三和花園后,也許是古溫迪覺得換了物業(yè)公司后情況會有所不同,也可能是他那套耗資數(shù)百萬元進行豪奢裝修的復(fù)式住宅已近尾聲,建造露天浴場的計劃準備實施了。他利用國慶長假期間物業(yè)公司管理力量相對單薄的機會,于10月3日雇來了一批民工搭起簡陋的吊架,不顧物業(yè)公司和眾多業(yè)主的反對強行起吊浴缸。為防止不測,物業(yè)公司當班人員情急之下砍斷了起吊的纜繩,阻止其起吊的實施。見計劃遭挫,于10月10日,古溫迪遂委托律師以海南古斯利微電子技術(shù)有限公司的名義將巨星物業(yè)告上了法庭。他在訴狀中稱:作為三和花園4號樓29E室的業(yè)主,原告有權(quán)將自己的浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi),被告巨星物業(yè)的無理阻撓嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益,并造成了原告人工費用的損失。為此,提出:一、排除妨礙,判令被告不得阻撓原告將浴缸搬入三和花園4號樓29E室的住房內(nèi)安裝;二、判令被告賠償原告損失費人民幣5000元;三、本案訴訟費由被告承擔(dān),共3項訴訟請求。
由于案子是涉外性質(zhì),且又受到新聞媒體的關(guān)注,故受理該案的靜安區(qū)人民法院由資深審判員組成了合議庭,于2000年11月2日舉行了第公開審理。庭審主要圍繞了三大問題展開調(diào)查質(zhì)詢和辯論:一、古溫迪物業(yè)的所有權(quán)范圍究竟如何界定。二、大樓的結(jié)構(gòu)是否能承載該浴缸的分量。三、吊裝公司是否有吊裝資質(zhì)。第一個問題實質(zhì)是大樓樓頂?shù)臍w屬問題。由于古溫迪的復(fù)式住宅上半部分小于下半分部,所以就有2個屋頂,下面的屋頂更象是一個大的曬臺。按古溫迪的意思,浴缸是要放到高的頂上,但樓頂?shù)乃袡?quán)歸屬全體大樓業(yè)主這一點十分明確,原告律師便聲稱是將浴缸安裝在下面一層屋頂上。被告巨星物業(yè)按類推的原則,認為該屋頂同樣應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。原告則認為該平臺已在購房時計算在面積內(nèi)。對第二個問題,原被告雙方各執(zhí)己見,但均未當庭提供確鑿有力的證據(jù)。但被告從心理層面和實際使用角度兩方面提出了反對安裝的意見。被告認為屋頂上安裝如此巨大的沖浪浴缸應(yīng)屬前所未聞,如此大的家伙整日在頭頂上放著,誰住在下面心里都不太平,廣大業(yè)主的反對有其道理。如果撇開安全性不談,其9噸多的進水和出水必定會給同幢住戶的用水和排水造成困難。而第三個問題,被告認為更具現(xiàn)實性。作為小區(qū)的物業(yè)管理人,被告有義務(wù)和責(zé)任對原告的吊裝施工的安全性加以監(jiān)管?，F(xiàn)在原告在未征得其審批同意的情況下,擅自雇用一批并無施工資質(zhì)的民工進行吊裝,被告對其加以制止完全是合情、合理、合法。在充分聽取了雙方的爭辯意見后,法庭要求雙方各自對自己的主張進一步提供有力的證據(jù)。
第二次庭審時,被告出具了怡和閣房屋建筑面積測算書。該測算書足以證明古溫迪所購住宅并不包括平臺部分的面積。因此,該平臺屬于全體業(yè)主所有當屬無疑。原告聲稱,既然屋頂和平臺不能安裝浴缸,被告又提不出該大樓結(jié)構(gòu)無法承受其重量的確鑿證據(jù),則不應(yīng)阻撓其將浴缸安置在自己的物業(yè)內(nèi)部。針對這種說法,被告當即反駁:所謂的物業(yè)內(nèi)部包括兩部分:一是衛(wèi)生間;二是衛(wèi)生間以外部分。浴缸放在衛(wèi)生間確屬天經(jīng)地義,但古溫迪住宅雖有二間衛(wèi)生間,卻都容不下這個大浴缸。這樣就只能放在衛(wèi)生間以外的房間內(nèi),而這又恰恰違反了《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)的規(guī)定。此外甚為關(guān)鍵的一點是,無論將浴缸安置在何處,都必須敲掉承重墻以擴大門框或破壞外墻結(jié)構(gòu)才可,而這又都是嚴重違法的行為。
第二次庭審的結(jié)果明顯有利于被告方。但在這之后的一段時間,原告律師通過發(fā)函或約見法官等形式,提出一個主張:由于浴缸堆放在小區(qū)公共道路上,業(yè)主們頗多微詞且浴缸也容易損壞,故原告申請暫將其作為一件私人物品吊放到屬自己獨用的平臺上。對于這一主張,法院頗感為難。而被告的意見則是:該浴缸既非古董,亦非藝術(shù)品,沒有任何收藏價值,原告的目的,終還是要使用。因此,與其留有隱患,還不如將問題徹底解決后再吊。在被告的堅持下,并加上同幢其他業(yè)主的堅決反對,法院始終未同意原告的暫吊主張。
就在雙方代理人你來我往緊張交涉的過程中,一件令人意想不到的事發(fā)生了。從立案法宮、庭審法官一直到被告雙方代理人竟都忽略了一個極其重要的事實:原告海南古斯利微電子技術(shù)有限公司起訴狀上的印章并非正式公章,而是公司的合同章,而這意味著它的訴訟主體身份并不合法。為此,法院要求它在一個星期內(nèi)將合法證明補齊。但一個星期后,原告并沒有將合法證明補齊,代之而交的是一紙撤訴申請,于是便有了本文開頭的那一幕。
本案的案情雖然較特殊,但卻反映了這樣一個事實:隨著上海國際大都市城市地位的確定,來滬工作定居的外籍人士越來越多,其與國人之間在居住文化和生活觀念方面的碰撞和磨擦也將與日俱增,這就給我們的物業(yè)管理企業(yè)提出如何正確處理這類矛盾的新課題。我們認為,作為居住在中國境內(nèi)的外國人,不管他是什么身份和具有什么背景,都必須遵守我國的法律法規(guī),這一點是不容違背的。對于他們有悖于我國法律法規(guī)的居住行為,物業(yè)公司要敢于堅持原則,敢于管理,不能姑息,該教育的要教育,該制止的則制止,以維護法律的尊嚴和小區(qū)全體業(yè)主的利益。在管理方法上,則要平等對待,情、法相濟。本案中,巨星物業(yè)的做法基本上符合了上述要求,但在具體細節(jié)例如砍斷吊裝纜繩上則有可商榷之處。此外,巨星物業(yè)在證據(jù)的收集和分析上做得較為主動和完善,這一點也值得肯定。總之,堅持守法依法,堅持平等互利,堅持維護小區(qū)全體業(yè)主利益,是物業(yè)公司正確處理管理服務(wù)中涉外糾紛的重要原則。