5.房地產(chǎn)狀況因素修正
注意：⑴是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100
⑵房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材43頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100×（1±X%）
五、應(yīng)用舉例
[例 5-8]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：
宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 土地狀況
A 680 4月 +1% 1.3 +1%
B 610 4月 0 1.1 -1%
C 700 3月 +5% 1.4 -2%
D 680 5月 0 1.0 -1%
E 750 6月 -1% 1.6 +2%
F 700 7月 0 1.3 ?。?%
G 7月 0 1.1 0
上表中成交價的單位為：元 /平方米。
該城市2007年的地價指數(shù)表為：
時間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。
[答案]
1.建立容積率地價指數(shù)表。
容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
地價指數(shù) 100 105 110 115 120 125=100+100*5%[（1.5-1）/0.1] 128=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]
2.案例修正計算。
評估價值
=參照物價格×交易日期修正系數(shù)
×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)
3.評估結(jié)果
案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）
注意：⑴是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100
⑵房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材43頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100×（1±X%）
五、應(yīng)用舉例
[例 5-8]有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：
宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 土地狀況
A 680 4月 +1% 1.3 +1%
B 610 4月 0 1.1 -1%
C 700 3月 +5% 1.4 -2%
D 680 5月 0 1.0 -1%
E 750 6月 -1% 1.6 +2%
F 700 7月 0 1.3 ?。?%
G 7月 0 1.1 0
上表中成交價的單位為：元 /平方米。
該城市2007年的地價指數(shù)表為：
時間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113
另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價值。
[答案]
1.建立容積率地價指數(shù)表。
容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
地價指數(shù) 100 105 110 115 120 125=100+100*5%[（1.5-1）/0.1] 128=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]
2.案例修正計算。
評估價值
=參照物價格×交易日期修正系數(shù)
×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)
3.評估結(jié)果
案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）