市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法含義
1.定義：
利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：
替代原則
根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。
3.市場(chǎng)法是最為直接，說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
二、市場(chǎng)法的基本前提
應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。
2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；
（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類(lèi)似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢？
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
2.優(yōu)點(diǎn)：
該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。
3.適用條件：
對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
4.基本計(jì)算公式為：
（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格
（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
公式
①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)
原理
本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。
（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致
①方法一：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：
原理：
各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。
②方法二：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致
直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
（1）現(xiàn)行市價(jià)法
當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
（2）市價(jià)折扣法
①原理
以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②數(shù)學(xué)式表達(dá)
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）
[例2-1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1－40%）＝6（萬(wàn)元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價(jià)值類(lèi)比法。
①定義：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
換句話(huà)說(shuō)：
功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。
②分類(lèi)
根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線(xiàn)性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×
Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5（萬(wàn)元）
[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18
（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）
①定義
價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材111頁(yè)）
年 份 該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù)＝當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
＝（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)）/基年物價(jià)
1999（基年） 50 100%
2000 51.5 103%＝51.5/50*100% 3%＝（51.5-50）/50*100%
2001 53 106%＝53/50*100% 6%＝（53-50）/50*100%
2002 54 108%＝54/50*100% 8%＝（54-50）/50*100%
2003 55 110%＝55/50*100% 10%＝（55-50）/50*100%
2004 56 112%＝56/50*100% 12%＝（56-50）/50*100%
2005 57.5 115%＝57.5/50*100% 15%＝（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價(jià)格指數(shù)＝1＋該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)＝112/106＝105.66%
Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
物價(jià)指數(shù)＝1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝112/106-1＝5.66%
Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作 等，教材44頁(yè)公式2-7-2，111頁(yè)公式4-3）：
本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商
Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a 1,a2……,an教材44頁(yè)公式2-6-2，66頁(yè)）
本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
環(huán)比物價(jià)指數(shù)＝1＋環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
年 份 定基物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)
1999 100
2000 103 103＝103/100 3%＝（103-100）/100
2001 106 102.9＝106/103 2.91%＝（106-103）/103
2002 108 101.9＝108/106 1.89%＝（108-106）/106
2003 110 101.9＝110/108 1.85%＝（110-108）/108
2004 112 101.8＝112/110 1.82%＝（112-110）/110
2005 115 102.7＝115/112 2.68%＝（115-112）/112
③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格× （2-7-1）
＝參照物成交價(jià)格× （2-6-1）
＝參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù) （2--7）
＝參照物成交價(jià)格×（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（2--6）
＝參照物成交價(jià)格× （2-7-2）（4-3）
＝參照物成交價(jià)格×（1＋a1）×（1＋a2）……（1＋an）（2-6-2）
④適用條件
評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。
舉例：大家看教材44-45頁(yè)的幾個(gè)例題
【例2-4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（2-6）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1＋5%）＝10.5（萬(wàn)元）
【例2-5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評(píng)估對(duì)象于2006年10月的評(píng)估價(jià)值最接近于：
300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（萬(wàn)元）
⑸成新率價(jià)格調(diào)整法
①原理：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
②計(jì)算公式為：
（2-8）
資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法---- 一個(gè)以上可比因素不一致
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋…＋交易情況差異值 （2-9）
＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。
（2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊1997年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。
（3）評(píng)估過(guò)程。
①選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
②搜集有關(guān)的評(píng)估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表2-1。
③進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。
則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：
交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。
大家注意，按照我們通常讀題目的情況，相當(dāng)部分同學(xué)會(huì)做如下理解：
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例A的價(jià)值＝交易實(shí)例D的價(jià)值
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例B的價(jià)格（1＋2%）
得
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例C的價(jià)值（1＋3%）
得
分別得到A、B、C、D的交易價(jià)值修正為被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的修正系數(shù)（稱(chēng)為交易情況修正系數(shù)）：
100/100,102/100,103/100,100/100
（教材的解法）如下理解：
認(rèn)為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值是公正交易的價(jià)格，把公正狀態(tài)視作標(biāo)準(zhǔn)值，為100，參照物的價(jià)格處于不公正的交易情況的，將其價(jià)格從正常交易條件下的價(jià)格調(diào)整到實(shí)際不公正的交易情況下的價(jià)格，認(rèn)為正常交易下的價(jià)格比上非正常交易下的價(jià)格是個(gè)常數(shù)，有
評(píng)估價(jià)值：交易實(shí)例B的價(jià)值＝被評(píng)估價(jià)值（1-2%），得
于是修正系數(shù)是100/100（1-2%），而不是100（1＋2%）/100
評(píng)估價(jià)值：交易實(shí)例C的價(jià)值＝被評(píng)估價(jià)值（1-3%），得
于是修正系數(shù)是100/100（1-3%），而不是100（1＋3%）/100
我們?cè)趺蠢斫膺@兩種做法的不同：
前者是把被評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件（一般是合理公正的）為基礎(chǔ)，把交易實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整到評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件之下（即將不合理交易情況下的價(jià)格調(diào)整到合理交易情況下的價(jià)格。都在合理的交易條件下比較）
上面二種解法在不同的教材中都有，但是我們要記住本教材的解法。考試參照本例題來(lái)做。
④進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：
交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例的價(jià)值×（1＋間隔月份數(shù)×1%）
或者說(shuō)：
評(píng)估價(jià)值/交易實(shí)例的價(jià)格＝{100×（1＋間隔月份數(shù)×1%）}/100
交易實(shí)例A,B,C,D分別間隔6、7、12和10個(gè)月
即不同時(shí)間的價(jià)值比等于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)比。
特別注意：
本題關(guān)于價(jià)格的變化是平均每月上漲。
⑤進(jìn)行區(qū)域因素修正
交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。
交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。
本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。
即被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值與參照物的價(jià)格比等于被評(píng)估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)值比。
⑥進(jìn)行個(gè)別因素修正。
A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：
＝（1-0.0994）÷（1-0.0676）
＝0.9006÷0.9324
＝0.9659
這個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定我們等到以后再講解。
⑦計(jì)算待估土地的初步價(jià)格。
交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：
⑧采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。
土地評(píng)估單價(jià)為：（909＋1038＋901＋942）÷4＝948（元/m2）
土地評(píng)估總價(jià)為：600×948＝568 800（元）
⑵價(jià)值比率法
①成本市價(jià)法
基本原理
以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。
計(jì)算公式
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要適用對(duì)象：
企業(yè)價(jià)值評(píng)估
計(jì)算公式
所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額
＝（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （2-12）
㈡間接比較法
1.原理
⑴利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值；
⑵利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣，只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。
一、市場(chǎng)法含義
1.定義：
利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。
2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：
替代原則
根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。
3.市場(chǎng)法是最為直接，說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。
二、市場(chǎng)法的基本前提
應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：
1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。
2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；
（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)
（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
1.選擇參照物
關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類(lèi)似的）；
同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上。
2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異
4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定那一個(gè)結(jié)果最合理呢？
（1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
（2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽
可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。
注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
1.資產(chǎn)的功能。
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
3.市場(chǎng)條件。
主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過(guò)于求，價(jià)格偏低。
4.交易條件。
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類(lèi)：直接比較法和間接比較法。
（一）直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
2.優(yōu)點(diǎn)：
該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。
3.適用條件：
對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
4.基本計(jì)算公式為：
（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格
（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
公式
①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)
原理
本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。
（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致
①方法一：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：
原理：
各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。
②方法二：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
5.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致
直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
（1）現(xiàn)行市價(jià)法
當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
（2）市價(jià)折扣法
①原理
以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②數(shù)學(xué)式表達(dá)
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）（2－3）
[例2-1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1－40%）＝6（萬(wàn)元）
注意：
從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。
（3）功能價(jià)值類(lèi)比法。
①定義：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
換句話(huà)說(shuō)：
功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。
②分類(lèi)
根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線(xiàn)性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×
Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬(wàn)元。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5（萬(wàn)元）
[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬(wàn)元
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18
（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）
①定義
價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類(lèi)設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類(lèi)設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材111頁(yè)）
年 份 該類(lèi)設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù)＝當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
＝（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià)）/基年物價(jià)
1999（基年） 50 100%
2000 51.5 103%＝51.5/50*100% 3%＝（51.5-50）/50*100%
2001 53 106%＝53/50*100% 6%＝（53-50）/50*100%
2002 54 108%＝54/50*100% 8%＝（54-50）/50*100%
2003 55 110%＝55/50*100% 10%＝（55-50）/50*100%
2004 56 112%＝56/50*100% 12%＝（56-50）/50*100%
2005 57.5 115%＝57.5/50*100% 15%＝（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價(jià)格指數(shù)＝1＋該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)＝112/106＝105.66%
Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
物價(jià)指數(shù)＝1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝112/106-1＝5.66%
Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作 等，教材44頁(yè)公式2-7-2，111頁(yè)公式4-3）：
本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商
Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a 1,a2……,an教材44頁(yè)公式2-6-2，66頁(yè)）
本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
環(huán)比物價(jià)指數(shù)＝1＋環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
年 份 定基物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%） 環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)
1999 100
2000 103 103＝103/100 3%＝（103-100）/100
2001 106 102.9＝106/103 2.91%＝（106-103）/103
2002 108 101.9＝108/106 1.89%＝（108-106）/106
2003 110 101.9＝110/108 1.85%＝（110-108）/108
2004 112 101.8＝112/110 1.82%＝（112-110）/110
2005 115 102.7＝115/112 2.68%＝（115-112）/112
③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格× （2-7-1）
＝參照物成交價(jià)格× （2-6-1）
＝參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù) （2--7）
＝參照物成交價(jià)格×（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（2--6）
＝參照物成交價(jià)格× （2-7-2）（4-3）
＝參照物成交價(jià)格×（1＋a1）×（1＋a2）……（1＋an）（2-6-2）
④適用條件
評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。
舉例：大家看教材44-45頁(yè)的幾個(gè)例題
【例2-4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年間該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，運(yùn)用公式（2-6）則評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值接近于：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝10×（1＋5%）＝10.5（萬(wàn)元）
【例2-5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類(lèi)房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評(píng)估對(duì)象于2006年10月的評(píng)估價(jià)值最接近于：
300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（萬(wàn)元）
⑸成新率價(jià)格調(diào)整法
①原理：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
②計(jì)算公式為：
（2-8）
資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法---- 一個(gè)以上可比因素不一致
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋…＋交易情況差異值 （2-9）
＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。
（2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊1997年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。
（3）評(píng)估過(guò)程。
①選擇評(píng)估方法。該種類(lèi)型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
②搜集有關(guān)的評(píng)估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表2-1。
③進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。
則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：
交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。
大家注意，按照我們通常讀題目的情況，相當(dāng)部分同學(xué)會(huì)做如下理解：
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例A的價(jià)值＝交易實(shí)例D的價(jià)值
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例B的價(jià)格（1＋2%）
得
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例C的價(jià)值（1＋3%）
得
分別得到A、B、C、D的交易價(jià)值修正為被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的修正系數(shù)（稱(chēng)為交易情況修正系數(shù)）：
100/100,102/100,103/100,100/100
（教材的解法）如下理解：
認(rèn)為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值是公正交易的價(jià)格，把公正狀態(tài)視作標(biāo)準(zhǔn)值，為100，參照物的價(jià)格處于不公正的交易情況的，將其價(jià)格從正常交易條件下的價(jià)格調(diào)整到實(shí)際不公正的交易情況下的價(jià)格，認(rèn)為正常交易下的價(jià)格比上非正常交易下的價(jià)格是個(gè)常數(shù)，有
評(píng)估價(jià)值：交易實(shí)例B的價(jià)值＝被評(píng)估價(jià)值（1-2%），得
于是修正系數(shù)是100/100（1-2%），而不是100（1＋2%）/100
評(píng)估價(jià)值：交易實(shí)例C的價(jià)值＝被評(píng)估價(jià)值（1-3%），得
于是修正系數(shù)是100/100（1-3%），而不是100（1＋3%）/100
我們?cè)趺蠢斫膺@兩種做法的不同：
前者是把被評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件（一般是合理公正的）為基礎(chǔ)，把交易實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整到評(píng)估資產(chǎn)所處的交易條件之下（即將不合理交易情況下的價(jià)格調(diào)整到合理交易情況下的價(jià)格。都在合理的交易條件下比較）
上面二種解法在不同的教材中都有，但是我們要記住本教材的解法。考試參照本例題來(lái)做。
④進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：
交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。
評(píng)估價(jià)值＝交易實(shí)例的價(jià)值×（1＋間隔月份數(shù)×1%）
或者說(shuō)：
評(píng)估價(jià)值/交易實(shí)例的價(jià)格＝{100×（1＋間隔月份數(shù)×1%）}/100
交易實(shí)例A,B,C,D分別間隔6、7、12和10個(gè)月
即不同時(shí)間的價(jià)值比等于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)比。
特別注意：
本題關(guān)于價(jià)格的變化是平均每月上漲。
⑤進(jìn)行區(qū)域因素修正
交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。
交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。
本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。
即被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值與參照物的價(jià)格比等于被評(píng)估資產(chǎn)值與參照物的該因素的數(shù)值比。
⑥進(jìn)行個(gè)別因素修正。
A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：
＝（1-0.0994）÷（1-0.0676）
＝0.9006÷0.9324
＝0.9659
這個(gè)調(diào)整系數(shù)的確定我們等到以后再講解。
⑦計(jì)算待估土地的初步價(jià)格。
交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：
交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：
⑧采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。
土地評(píng)估單價(jià)為：（909＋1038＋901＋942）÷4＝948（元/m2）
土地評(píng)估總價(jià)為：600×948＝568 800（元）
⑵價(jià)值比率法
①成本市價(jià)法
基本原理
以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。
計(jì)算公式
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價(jià)值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要適用對(duì)象：
企業(yè)價(jià)值評(píng)估
計(jì)算公式
所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額
＝（參照物的）市盈率*（被評(píng)估對(duì)象的）凈利潤(rùn) （2-12）
㈡間接比較法
1.原理
⑴利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值；
⑵利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣，只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。