評(píng)估方法等綜合計(jì)算題講解（70分以上考點(diǎn)）
把以下內(nèi)容搞懂，再做模擬題目，掌握今年出題的方向和思路。
一、成本法
㈠成本法應(yīng)用的前提條件
1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。
【特別說明】
成本法運(yùn)用中要注意“形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的”，這個(gè)內(nèi)容今年教材沒有明確給出這個(gè)內(nèi)容，但是這個(gè)在多處的計(jì)算中有體現(xiàn)。
也就是說，按照社會(huì)或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評(píng)估時(shí)，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)。
㈡成本法運(yùn)用的思路
被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
該公式包含兩種情形：
1.被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝復(fù)原重置成本－實(shí)體性貶值
－包含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
2.被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝更新重置成本－實(shí)體性貶值
－不含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
㈢各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1.重置成本及其估算
⑴ 重置成本的定義
重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本
復(fù)原重置成本：用被評(píng)估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，復(fù)原購(gòu)建與被評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。
自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現(xiàn)在的價(jià)格。
更新重置成本：只是強(qiáng)調(diào)和原來舊的資產(chǎn)功能一樣，可以使用現(xiàn)在的技術(shù)、材料和工藝，價(jià)格當(dāng)然是現(xiàn)在的價(jià)格。
二者的關(guān)系：采用的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格，功能都和被評(píng)估資產(chǎn)一樣。
注意：
評(píng)估時(shí)盡可能使用更新重置成本。
一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。
⑵重置成本的計(jì)算方法
①重置核算法
特點(diǎn)：
按照資產(chǎn)的成本構(gòu)成，按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和合理消耗量計(jì)算該資產(chǎn)的全部成本的方法。
計(jì)算公式：
重置成本＝直接成本＋間接成本
＝直接成本（1＋間接成本分配率）
說明：
成本的構(gòu)成如果按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，則計(jì)算出來的是復(fù)原重置成本，成本的構(gòu)成如果不是按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，而是按照現(xiàn)在的新工藝和技術(shù)構(gòu)建的，則計(jì)算出來的是更新重置成本。
使用本辦法時(shí)，尤其是計(jì)算出復(fù)原重置成本時(shí)，對(duì)原來發(fā)生的不合理的支出，應(yīng)該予以扣除。
本方法的其他運(yùn)用：
●綜合估價(jià)法（多次考試，08年度這個(gè)公式才修改正確，而09年度由于再一次按照新稅法修改，設(shè)備成本中不再含有增值稅等稅金。今年十分重要）。
地方：在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，教材的104頁(yè)中提到了綜合估算法
●進(jìn)口設(shè)備的重置成本計(jì)算
地方：教材的119－121頁(yè)
計(jì)算步驟：
A.明確幾個(gè)概念：
FOB（離岸價(jià)）－－外幣標(biāo)價(jià)、CIF（到岸價(jià)）－－人民幣標(biāo)價(jià)
CIF＝FOB×（1＋海運(yùn)費(fèi)率）【1＋保險(xiǎn)費(fèi)率】
B.計(jì)算公式
進(jìn)口設(shè)備附屬8項(xiàng)費(fèi)用外加設(shè)備的離岸價(jià)（FOB）之和計(jì)算步驟
⑴計(jì)算到岸價(jià)（離岸價(jià)加上國(guó)外運(yùn)費(fèi)和運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)）
CIF＝ FOB×（1＋海運(yùn)費(fèi)率）【1＋保險(xiǎn)費(fèi)率】
⑵到岸價(jià)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、車輛購(gòu)置費(fèi)之和
＝【CIF（1＋關(guān)稅稅率）】×【1＋（消費(fèi)稅稅率＋增值稅稅率＋車輛購(gòu)置費(fèi)率）÷（1－消費(fèi)稅稅率）】
⑶銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝ FOB×銀行財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)率
⑷外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＝ CIF×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率
注意：
FOB價(jià)以外幣表示，CIF價(jià)以人民幣表示，按照我以上的計(jì)算，一直沒將CIF價(jià)折算為人民幣，所以各個(gè)步驟得到的最后答案是外幣計(jì)價(jià)。
將以上的⑵＋⑶＋⑷，就得到類似于國(guó)內(nèi)設(shè)備的“設(shè)備本體重置成本”，接著需要考慮的是國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)，對(duì)于進(jìn)口設(shè)備，這三項(xiàng)費(fèi)用都是按照CIF價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算的。
通過以上的計(jì)算得到了設(shè)備的必要的、合理的直接成本費(fèi)用，還需要根據(jù)題目的已知條件得到設(shè)備的間接成本和資金成本，全部合計(jì)才能夠得到設(shè)備的重置成本。
大家看教材的121頁(yè)例題4-6，通過這個(gè)例題要掌握機(jī)器設(shè)備資金成本的計(jì)算方法，本方法是在假設(shè)資金在投入當(dāng)年平均投入的前提下，當(dāng)年的利息按照半年計(jì)算，投入當(dāng)年以后的年限，利息按照全年計(jì)算。同時(shí)這里使用的是單利計(jì)息，而不是復(fù)利。這里的利息計(jì)算方法和房地產(chǎn)中不一樣，要記住兩種利息的計(jì)算方法分別適用于不同的章和評(píng)估對(duì)象。
把以下內(nèi)容搞懂，再做模擬題目，掌握今年出題的方向和思路。
一、成本法
㈠成本法應(yīng)用的前提條件
1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。
【特別說明】
成本法運(yùn)用中要注意“形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的”，這個(gè)內(nèi)容今年教材沒有明確給出這個(gè)內(nèi)容，但是這個(gè)在多處的計(jì)算中有體現(xiàn)。
也就是說，按照社會(huì)或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評(píng)估時(shí)，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)。
㈡成本法運(yùn)用的思路
被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
該公式包含兩種情形：
1.被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝復(fù)原重置成本－實(shí)體性貶值
－包含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
2.被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝更新重置成本－實(shí)體性貶值
－不含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
㈢各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1.重置成本及其估算
⑴ 重置成本的定義
重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本
復(fù)原重置成本：用被評(píng)估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，復(fù)原購(gòu)建與被評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。
自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現(xiàn)在的價(jià)格。
更新重置成本：只是強(qiáng)調(diào)和原來舊的資產(chǎn)功能一樣，可以使用現(xiàn)在的技術(shù)、材料和工藝，價(jià)格當(dāng)然是現(xiàn)在的價(jià)格。
二者的關(guān)系：采用的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格，功能都和被評(píng)估資產(chǎn)一樣。
注意：
評(píng)估時(shí)盡可能使用更新重置成本。
一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。
⑵重置成本的計(jì)算方法
①重置核算法
特點(diǎn)：
按照資產(chǎn)的成本構(gòu)成，按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和合理消耗量計(jì)算該資產(chǎn)的全部成本的方法。
計(jì)算公式：
重置成本＝直接成本＋間接成本
＝直接成本（1＋間接成本分配率）
說明：
成本的構(gòu)成如果按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，則計(jì)算出來的是復(fù)原重置成本，成本的構(gòu)成如果不是按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，而是按照現(xiàn)在的新工藝和技術(shù)構(gòu)建的，則計(jì)算出來的是更新重置成本。
使用本辦法時(shí)，尤其是計(jì)算出復(fù)原重置成本時(shí)，對(duì)原來發(fā)生的不合理的支出，應(yīng)該予以扣除。
本方法的其他運(yùn)用：
●綜合估價(jià)法（多次考試，08年度這個(gè)公式才修改正確，而09年度由于再一次按照新稅法修改，設(shè)備成本中不再含有增值稅等稅金。今年十分重要）。
地方：在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，教材的104頁(yè)中提到了綜合估算法
●進(jìn)口設(shè)備的重置成本計(jì)算
地方：教材的119－121頁(yè)
計(jì)算步驟：
A.明確幾個(gè)概念：
FOB（離岸價(jià)）－－外幣標(biāo)價(jià)、CIF（到岸價(jià)）－－人民幣標(biāo)價(jià)
CIF＝FOB×（1＋海運(yùn)費(fèi)率）【1＋保險(xiǎn)費(fèi)率】
B.計(jì)算公式
進(jìn)口設(shè)備附屬8項(xiàng)費(fèi)用外加設(shè)備的離岸價(jià)（FOB）之和計(jì)算步驟
⑴計(jì)算到岸價(jià)（離岸價(jià)加上國(guó)外運(yùn)費(fèi)和運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)）
CIF＝ FOB×（1＋海運(yùn)費(fèi)率）【1＋保險(xiǎn)費(fèi)率】
⑵到岸價(jià)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、車輛購(gòu)置費(fèi)之和
＝【CIF（1＋關(guān)稅稅率）】×【1＋（消費(fèi)稅稅率＋增值稅稅率＋車輛購(gòu)置費(fèi)率）÷（1－消費(fèi)稅稅率）】
⑶銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝ FOB×銀行財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)率
⑷外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＝ CIF×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率
注意：
FOB價(jià)以外幣表示，CIF價(jià)以人民幣表示，按照我以上的計(jì)算，一直沒將CIF價(jià)折算為人民幣，所以各個(gè)步驟得到的最后答案是外幣計(jì)價(jià)。
將以上的⑵＋⑶＋⑷，就得到類似于國(guó)內(nèi)設(shè)備的“設(shè)備本體重置成本”，接著需要考慮的是國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)，對(duì)于進(jìn)口設(shè)備，這三項(xiàng)費(fèi)用都是按照CIF價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算的。
通過以上的計(jì)算得到了設(shè)備的必要的、合理的直接成本費(fèi)用，還需要根據(jù)題目的已知條件得到設(shè)備的間接成本和資金成本，全部合計(jì)才能夠得到設(shè)備的重置成本。
大家看教材的121頁(yè)例題4-6，通過這個(gè)例題要掌握機(jī)器設(shè)備資金成本的計(jì)算方法，本方法是在假設(shè)資金在投入當(dāng)年平均投入的前提下，當(dāng)年的利息按照半年計(jì)算，投入當(dāng)年以后的年限，利息按照全年計(jì)算。同時(shí)這里使用的是單利計(jì)息，而不是復(fù)利。這里的利息計(jì)算方法和房地產(chǎn)中不一樣，要記住兩種利息的計(jì)算方法分別適用于不同的章和評(píng)估對(duì)象。