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二、收益法
㈠收益法的理論依據(jù)：
財(cái)務(wù)管理中的NPV的計(jì)算原理（或者說是貨幣的時間價值原理），即
評估價值＝Σ（被估資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù)）
㈡收益法應(yīng)用的前提條件（教材49頁）
1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（A）
2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（i）
3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測（n）
㈢收益法中各個指標(biāo)的確定
1.收益額的確定（A或者Rt）
⑴收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益
在企業(yè)價值評估中，體現(xiàn)為（358頁）
①企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。
例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。
②凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。
無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益。
事實(shí)上，這一點(diǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的評估中表現(xiàn)為（166-167頁）
收益額應(yīng)該是凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
⑵收益額兩個特點(diǎn)（50頁）
①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；
②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益（=總收益-總費(fèi)用）中可能包括不合理的因素。
⑶企業(yè)價值評估中收益額的確定
①業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量（教材358）
②應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)（教材358頁）
因?yàn)槠髽I(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準(zhǔn)確
③凈利潤與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計(jì)算（教材365頁的表格）
凈利潤的計(jì)算
凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額（1-所得稅稅率）
利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用
產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品的銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金-產(chǎn)品銷售成本（包含折舊）
凈現(xiàn)金流量計(jì)算
凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊+無形資產(chǎn)攤銷-追加資本性支出（一般為零）
④企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑（教材358-359頁）
股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長期負(fù)債利息（長期負(fù)債利息*（1-所得稅稅率））
企業(yè)自由現(xiàn)金流量：
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息（全部利息*（1-所得稅稅率））
⑤企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)（教材361頁）
企業(yè)價值評估的預(yù)期收益的基礎(chǔ)，應(yīng)該是在正常的經(jīng)營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。
企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測，應(yīng)以企業(yè)的存量資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，可以考慮對存量資產(chǎn)的合理改進(jìn)乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎(chǔ)，任何不正常的個人因素或新產(chǎn)權(quán)主體的超常行為因素對企業(yè)預(yù)期收益的影響不應(yīng)予以考慮。
⑷無形資產(chǎn)評估中收益額的確定（教材248-251頁）
①直接評估法
R＝使用無形資產(chǎn)后凈利潤-使用無形資產(chǎn)前凈利潤
＝Q2×（P2－C2）（1－T）－ Q1×（P1－C1）（1－T）
②差額法：（與行業(yè)平均水平比較）
無形資產(chǎn)帶來超額收益
＝凈利潤－凈資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率（7-6）
③分成率法。
收益額＝銷售利潤（1－所得稅稅率）×銷售利潤分成率（7-8）
＝銷售收入（1－所得稅稅率）×銷售收入分成率（7-7）
銷售收入分成率＝銷售利潤分成率×銷售利潤率
盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關(guān)系，并可以通過數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎(chǔ)仍然是利潤分成率，這是必須明確的。
④要素貢獻(xiàn)法。
2.折現(xiàn)率（r）
（1）從本質(zhì)上講（教材50頁）
折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率
（2）從構(gòu)成上看（教材50頁）
折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率
（3）資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系（教材51頁）
在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的
但是二者適用場合不同
習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i）。
二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同時期所面臨的風(fēng)險是否相同
當(dāng)題目中分別告訴了資本化率與折現(xiàn)率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等
（4）折現(xiàn)率的計(jì)算
方法一：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率（教材372頁以及169頁安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法）
Ⅰ.無風(fēng)險報酬率即最低報酬率：
通?？梢糟y行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示
Ⅱ.風(fēng)險報酬率的確定
風(fēng)險累加法---由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為累加法（教材370頁）
風(fēng)險報酬率＝經(jīng)營風(fēng)險報酬率＋財(cái)務(wù)風(fēng)險報酬率＋行業(yè)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率
β系數(shù)法---
由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為資本資產(chǎn)定價模型（教材372頁）
此方法計(jì)算出來的折現(xiàn)率屬于權(quán)益資金的折現(xiàn)率
行業(yè)風(fēng)險報酬率（教材371頁）
（10-7）
這里Rm-Rf代表社會平均風(fēng)險報酬率
企業(yè)的風(fēng)險報酬率
如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)，而不是被評估企業(yè)的β系數(shù)，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數(shù)，即企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（α），即企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險報酬率Rq。如下式表示：
如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的β系數(shù)（=企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)×企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（α）），直接利用β系數(shù)就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)α因素了
Rq=（Rm-Rf）×β，
式中Rq ---企業(yè)的風(fēng)險報酬率
β-企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的β系數(shù)
方法二：加權(quán)平均資本成本模型
方法三：凈收益與售價比率法（教材168頁）
實(shí)質(zhì)上,凈收益與售價的比率,就是投資報酬率，售價代表資產(chǎn)的價值
方法四：各種投資收益率排序插入法（教材169頁）
（5）房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的種類、計(jì)算及其關(guān)系（教材169-170頁）
綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系
（L+B）×r= L×r1+B×r2
很容易得到：
式中：
r--綜合資本化率；
r1--土地資本化率；
r2--建筑物資本化率；
L--土地價值；
B--建筑物價值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)的實(shí)質(zhì)。
特別注意：以上折現(xiàn)率的計(jì)算方法在計(jì)算企業(yè)價值和房地產(chǎn)評估以外，根據(jù)已知條件直接計(jì)算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。
二、收益法
㈠收益法的理論依據(jù)：
財(cái)務(wù)管理中的NPV的計(jì)算原理（或者說是貨幣的時間價值原理），即
評估價值＝Σ（被估資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù)）
㈡收益法應(yīng)用的前提條件（教材49頁）
1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（A）
2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（i）
3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測（n）
㈢收益法中各個指標(biāo)的確定
1.收益額的確定（A或者Rt）
⑴收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益
在企業(yè)價值評估中，體現(xiàn)為（358頁）
①企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。
例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。
②凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。
無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益。
事實(shí)上，這一點(diǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的評估中表現(xiàn)為（166-167頁）
收益額應(yīng)該是凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
⑵收益額兩個特點(diǎn)（50頁）
①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；
②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益（=總收益-總費(fèi)用）中可能包括不合理的因素。
⑶企業(yè)價值評估中收益額的確定
①業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量（教材358）
②應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)（教材358頁）
因?yàn)槠髽I(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準(zhǔn)確
③凈利潤與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計(jì)算（教材365頁的表格）
凈利潤的計(jì)算
凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額（1-所得稅稅率）
利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用
產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品的銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金-產(chǎn)品銷售成本（包含折舊）
凈現(xiàn)金流量計(jì)算
凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊+無形資產(chǎn)攤銷-追加資本性支出（一般為零）
④企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑（教材358-359頁）
股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長期負(fù)債利息（長期負(fù)債利息*（1-所得稅稅率））
企業(yè)自由現(xiàn)金流量：
凈利潤或凈現(xiàn)金流量+扣稅后全部利息（全部利息*（1-所得稅稅率））
⑤企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)（教材361頁）
企業(yè)價值評估的預(yù)期收益的基礎(chǔ)，應(yīng)該是在正常的經(jīng)營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。
企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測，應(yīng)以企業(yè)的存量資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，可以考慮對存量資產(chǎn)的合理改進(jìn)乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎(chǔ)，任何不正常的個人因素或新產(chǎn)權(quán)主體的超常行為因素對企業(yè)預(yù)期收益的影響不應(yīng)予以考慮。
⑷無形資產(chǎn)評估中收益額的確定（教材248-251頁）
①直接評估法
R＝使用無形資產(chǎn)后凈利潤-使用無形資產(chǎn)前凈利潤
＝Q2×（P2－C2）（1－T）－ Q1×（P1－C1）（1－T）
②差額法：（與行業(yè)平均水平比較）
無形資產(chǎn)帶來超額收益
＝凈利潤－凈資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率（7-6）
③分成率法。
收益額＝銷售利潤（1－所得稅稅率）×銷售利潤分成率（7-8）
＝銷售收入（1－所得稅稅率）×銷售收入分成率（7-7）
銷售收入分成率＝銷售利潤分成率×銷售利潤率
盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關(guān)系，并可以通過數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎(chǔ)仍然是利潤分成率，這是必須明確的。
④要素貢獻(xiàn)法。
2.折現(xiàn)率（r）
（1）從本質(zhì)上講（教材50頁）
折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率
（2）從構(gòu)成上看（教材50頁）
折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率
（3）資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系（教材51頁）
在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的
但是二者適用場合不同
習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i）。
二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同時期所面臨的風(fēng)險是否相同
當(dāng)題目中分別告訴了資本化率與折現(xiàn)率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等
（4）折現(xiàn)率的計(jì)算
方法一：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率（教材372頁以及169頁安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法）
Ⅰ.無風(fēng)險報酬率即最低報酬率：
通?？梢糟y行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示
Ⅱ.風(fēng)險報酬率的確定
風(fēng)險累加法---由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為累加法（教材370頁）
風(fēng)險報酬率＝經(jīng)營風(fēng)險報酬率＋財(cái)務(wù)風(fēng)險報酬率＋行業(yè)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率
β系數(shù)法---
由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為資本資產(chǎn)定價模型（教材372頁）
此方法計(jì)算出來的折現(xiàn)率屬于權(quán)益資金的折現(xiàn)率
行業(yè)風(fēng)險報酬率（教材371頁）
（10-7）
這里Rm-Rf代表社會平均風(fēng)險報酬率
企業(yè)的風(fēng)險報酬率
如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)，而不是被評估企業(yè)的β系數(shù)，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數(shù)，即企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（α），即企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險報酬率Rq。如下式表示：
如果所求β系數(shù)是被評估企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的β系數(shù)（=企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)×企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（α）），直接利用β系數(shù)就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)α因素了
Rq=（Rm-Rf）×β，
式中Rq ---企業(yè)的風(fēng)險報酬率
β-企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的β系數(shù)
方法二：加權(quán)平均資本成本模型
方法三：凈收益與售價比率法（教材168頁）
實(shí)質(zhì)上,凈收益與售價的比率,就是投資報酬率，售價代表資產(chǎn)的價值
方法四：各種投資收益率排序插入法（教材169頁）
（5）房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的種類、計(jì)算及其關(guān)系（教材169-170頁）
綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系
（L+B）×r= L×r1+B×r2
很容易得到：
式中：
r--綜合資本化率；
r1--土地資本化率；
r2--建筑物資本化率；
L--土地價值；
B--建筑物價值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)的實(shí)質(zhì)。
特別注意：以上折現(xiàn)率的計(jì)算方法在計(jì)算企業(yè)價值和房地產(chǎn)評估以外，根據(jù)已知條件直接計(jì)算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。