-
1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。
A．給水、排水、供電、通信
B．給水、排水、燃?xì)狻崃?BR> C．排水、供電、通信、燃?xì)?BR> D．排水、供電、通信、熱力
答案：A
解析：熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。
2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)? )。
A.估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同
B.作出的估價(jià)師聲明不同
C.估價(jià)對象狀況不同
D.掌握的有關(guān)信息不同
答案：D
解析：即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見，只能得出近似的價(jià)值意見。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全、及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能相同。
3、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從( )起計(jì)。
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B．估價(jià)作業(yè)期
C．出具估價(jià)報(bào)告之日
D．簽訂估價(jià)委托合同之日
答案：C
解析：估價(jià)報(bào)告使用期限也稱估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。估價(jià)報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過一年。
4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤和建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤之后的余額，則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。
A．保持現(xiàn)狀前提
B．裝修改造前提
C．轉(zhuǎn)換用途前提
D．重新利用前提
答案：A
解析：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：( 新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)必要支出及應(yīng)得利潤 ) ＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。
以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:
( 新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 )＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值
5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
答案：D
解析：計(jì)算開發(fā)利潤時(shí)，利潤率要與基數(shù)相對應(yīng)。直接成本利潤率公式：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（取得成本+開發(fā)成本）
此時(shí)，取得成本為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)之和。
6、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。
A．87
B．124
C．130
D．134
答案：B
解析：名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或者處理才能得到。
實(shí)際價(jià)格為50+80/(1+1%)8=124萬元
7、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（ ）。
A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
答案：B
解析：對于征收集體土地的土地取得成本的規(guī)定中，青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定，而征地管理費(fèi)是指縣級以上人民政府土地管理部門手用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、管理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。
8、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為( )。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
答案：B
解析：
在市場法中，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)， 為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。因此實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù) =
9、下列關(guān)于建筑物壽命和年齡的說法中，正確的是( )。
A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效年齡也短于實(shí)際年齡
B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效年齡也可能長于實(shí)際年齡
C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效年齡與實(shí)際年齡也相等
D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效年齡可能等于也可能短于或長于其實(shí)際年齡
答案：D
解析：建筑物的實(shí)際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。
10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價(jià)格為5000元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635
答案：C
解析：
根據(jù)現(xiàn)房價(jià)格計(jì)算期房價(jià)格：
期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
=5000-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000×3%=3958元每平米
1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。
A．給水、排水、供電、通信
B．給水、排水、燃?xì)狻崃?BR> C．排水、供電、通信、燃?xì)?BR> D．排水、供電、通信、熱力
答案：A
解析：熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。
2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)? )。
A.估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同
B.作出的估價(jià)師聲明不同
C.估價(jià)對象狀況不同
D.掌握的有關(guān)信息不同
答案：D
解析：即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見，只能得出近似的價(jià)值意見。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全、及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能相同。
3、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從( )起計(jì)。
A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B．估價(jià)作業(yè)期
C．出具估價(jià)報(bào)告之日
D．簽訂估價(jià)委托合同之日
答案：C
解析：估價(jià)報(bào)告使用期限也稱估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。估價(jià)報(bào)告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過一年。
4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤和建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤之后的余額，則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。
A．保持現(xiàn)狀前提
B．裝修改造前提
C．轉(zhuǎn)換用途前提
D．重新利用前提
答案：A
解析：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：( 新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)必要支出及應(yīng)得利潤 ) ＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值。
以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:
( 新房地產(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 )＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值
5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
答案：D
解析：計(jì)算開發(fā)利潤時(shí)，利潤率要與基數(shù)相對應(yīng)。直接成本利潤率公式：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（取得成本+開發(fā)成本）
此時(shí)，取得成本為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)之和。
6、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。
A．87
B．124
C．130
D．134
答案：B
解析：名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通常需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或者處理才能得到。
實(shí)際價(jià)格為50+80/(1+1%)8=124萬元
7、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（ ）。
A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
答案：B
解析：對于征收集體土地的土地取得成本的規(guī)定中，青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定，而征地管理費(fèi)是指縣級以上人民政府土地管理部門手用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、管理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。
8、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為( )。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
答案：B
解析：
在市場法中，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)， 為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。因此實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù) =
9、下列關(guān)于建筑物壽命和年齡的說法中，正確的是( )。
A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效年齡也短于實(shí)際年齡
B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效年齡也可能長于實(shí)際年齡
C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效年齡與實(shí)際年齡也相等
D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效年齡可能等于也可能短于或長于其實(shí)際年齡
答案：D
解析：建筑物的實(shí)際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。
10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價(jià)格為5000元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635
答案：C
解析：
根據(jù)現(xiàn)房價(jià)格計(jì)算期房價(jià)格：
期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償
=5000-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000×3%=3958元每平米