11、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為( )。
A．75％
B．79％
C．81％
D．84％
答案：C
解析：
其中R=4%，t=10，N=10+40=50，代入公式求得成新率。
12、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施
B．土地的形狀
C．組合完成的功能
D．立體空間
答案：C
13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是( )。
A.下調(diào)貸款利率
B.放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減少土地供應(yīng)
答案：B
解析：房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)增加未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上升。
14、收益法中所指的收益是( )。
A．估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益
B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益
C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益
D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前盈利年份的收益
答案：C
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征
C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)包括：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征，房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。
16、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700元／m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。
A．78萬(wàn)元
B．882萬(wàn)元
C．1210萬(wàn)元
D．1272萬(wàn)元
答案：D
解析：改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：
補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率
補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積
補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=（5×960-0.8×700）×3000=1272（萬(wàn)元）
17、采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定報(bào)酬率的基本公式為( )。
A．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
B．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
C．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
D．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
答案：D
解析：報(bào)酬率的求取方法之一——累加法。
18、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)報(bào)酬率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．400
B．450
C．500
D．540
答案：A
解析：凈收益按一定數(shù)額遞增，收益期限為無(wú)限年的公式
19、為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：A
解析：
此題涉及兩個(gè)方面的問題，一是求取可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)，由于合同約定誤差在6%以內(nèi)時(shí)（（100-95）/100=5%），不增加付款，因此要按照總價(jià)除以實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積求得可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)；二是進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，根據(jù)題意采用價(jià)格變動(dòng)率法。
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：
交易情況修正中稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的問題。
正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的金額÷（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）
=30÷（1-6%）=31.9149（萬(wàn)元）
單價(jià)=319149÷120=2659.57元每平米
A．75％
B．79％
C．81％
D．84％
答案：C
解析：
其中R=4%，t=10，N=10+40=50，代入公式求得成新率。
12、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施
B．土地的形狀
C．組合完成的功能
D．立體空間
答案：C
13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是( )。
A.下調(diào)貸款利率
B.放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減少土地供應(yīng)
答案：B
解析：房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)增加未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上升。
14、收益法中所指的收益是( )。
A．估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益
B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益
C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益
D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)前盈利年份的收益
答案：C
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征
C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)包括：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征，房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。
16、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價(jià)為700元／m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價(jià)為960元／m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。
A．78萬(wàn)元
B．882萬(wàn)元
C．1210萬(wàn)元
D．1272萬(wàn)元
答案：D
解析：改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為：
補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率
補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積
補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=（5×960-0.8×700）×3000=1272（萬(wàn)元）
17、采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定報(bào)酬率的基本公式為( )。
A．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
B．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
C．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
D．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率
答案：D
解析：報(bào)酬率的求取方法之一——累加法。
18、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)報(bào)酬率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．400
B．450
C．500
D．540
答案：A
解析：凈收益按一定數(shù)額遞增，收益期限為無(wú)限年的公式
19、為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：A
解析：
此題涉及兩個(gè)方面的問題，一是求取可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)，由于合同約定誤差在6%以內(nèi)時(shí)（（100-95）/100=5%），不增加付款，因此要按照總價(jià)除以實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積求得可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)；二是進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，根據(jù)題意采用價(jià)格變動(dòng)率法。
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：
交易情況修正中稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的問題。
正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的金額÷（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）
=30÷（1-6%）=31.9149（萬(wàn)元）
單價(jià)=319149÷120=2659.57元每平米