五、土地承租權(quán)的終止
（一）租
期限屆滿，承租權(quán)人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無償收回土地使用權(quán)。承租權(quán)人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權(quán)人無償收回。
依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租
人應(yīng)當與土地承租權(quán)人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。
承租期限屆滿，承租權(quán)人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價，期限屆滿，土地使用權(quán)人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當對投資的回收和回報以及相關(guān)的風險有合理的預(yù)
租人承擔風險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無償收回（如果租賃期滿時，土地使用權(quán)也
付出巨額費用，應(yīng)由承租
（二）因合同當事人的原因提前終止租賃關(guān)系
根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔違約責任，出租人可以無償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的；
2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的；
3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的；
4、利用租賃物進行非法活動，損害公共利益的；
5、租金按月支付時，無正當理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當理由累計兩年不繳納的；
6、其他嚴重損害出租
上建筑物的所有權(quán)歸屬于出租
任何補償。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當按照合同約定承擔相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔違約責任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：（1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；（2）逾期交付租賃物達六個月以上的；（3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負違約責任。
因土地使用權(quán)人嚴重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當依照國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定依法進行評估。出租
方當事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當向土地登記機關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。
（三）因其他原因提前終止租賃關(guān)系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)
償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)
人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)
租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補償或者作價補償?shù)模褂脵?quán)人應(yīng)當根據(jù)承租權(quán)人對土地的投資開發(fā)情況將所得補償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護承租權(quán)
合同中的部分條款如面積、地點必然發(fā)生變化，雙方當事人應(yīng)當進行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。
（一）租
期限屆滿，承租權(quán)人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無償收回土地使用權(quán)。承租權(quán)人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權(quán)人無償收回。
依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租
人應(yīng)當與土地承租權(quán)人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。
承租期限屆滿，承租權(quán)人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價，期限屆滿，土地使用權(quán)人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當對投資的回收和回報以及相關(guān)的風險有合理的預(yù)
租人承擔風險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無償收回（如果租賃期滿時，土地使用權(quán)也
付出巨額費用，應(yīng)由承租
（二）因合同當事人的原因提前終止租賃關(guān)系
根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔違約責任，出租人可以無償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的；
2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的；
3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的；
4、利用租賃物進行非法活動，損害公共利益的；
5、租金按月支付時，無正當理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當理由累計兩年不繳納的；
6、其他嚴重損害出租
上建筑物的所有權(quán)歸屬于出租
任何補償。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應(yīng)當按照合同約定承擔相應(yīng)的義務(wù)，違約者應(yīng)承擔違約責任。房地產(chǎn)租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權(quán)人可以解除合同：（1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；（2）逾期交付租賃物達六個月以上的；（3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據(jù)“房地一致”原則，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權(quán)人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強制收回租賃物，租賃關(guān)系提前終止，出租人應(yīng)負違約責任。
因土地使用權(quán)人嚴重違反法律、合同約定，租賃關(guān)系提前終止的，租賃物隨使用權(quán)被收回。但對于承租權(quán)人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當依照國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定依法進行評估。出租
方當事人協(xié)商一致，提前終止租賃關(guān)系的，租賃物由出租人收回，關(guān)于土地使用權(quán)及土地上建筑物的補償以及土地承租權(quán)人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當向土地登記機關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)。
（三）因其他原因提前終止租賃關(guān)系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權(quán)的，土地承租權(quán)提前終止。土地使用權(quán)
償?shù)囊徊糠忠罁?jù)承租權(quán)
人人重新簽訂租賃合同，將調(diào)換所得的土地使用權(quán)出租給承租權(quán)
租權(quán)的取得以該土地上設(shè)定土地使用權(quán)為前提，土地使用權(quán)的終止必然導(dǎo)致承租權(quán)的消滅。因土地所有者收回土地使用權(quán)，土地承租關(guān)系提前終止的，使用權(quán)人應(yīng)退還土地承租權(quán)人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權(quán)人因上述原因獲得貨幣補償或者作價補償?shù)模褂脵?quán)人應(yīng)當根據(jù)承租權(quán)人對土地的投資開發(fā)情況將所得補償?shù)囊徊糠种Ц督o承租權(quán)人。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，出租人應(yīng)將調(diào)換后的土地出租給土地承租權(quán)人。這樣處理，有利于維護房地產(chǎn)租賃秩序的穩(wěn)定，保護承租權(quán)
合同中的部分條款如面積、地點必然發(fā)生變化，雙方當事人應(yīng)當進行協(xié)商，重新簽訂租賃合同。