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為偷逃轉讓土地使用權應納稅款，河南省鄭州市某房地產公司多次向稅務機關提供虛假“合作開發(fā)”協(xié)議。近日，鄭州市地稅局稽查局已將該公司的偷稅事實查清，并對該公司作出處理。
第一份“合作開發(fā)”協(xié)議：檢查人員懷疑有貓膩
鄭州市某房地產開發(fā)公司（以下稱甲公司）為有限責任公司，法定代表人吳某，主營房地產開發(fā)、銷售。
今年4月9日，鄭州市地稅局稽查局按照檢查計劃，開始對甲公司進行檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)，2005年，鄭州市另一房地產公司（以下稱乙公司）向甲公司匯入大額“投資款”。對此，公司財務人員解釋說，甲公司于2002年12月取得土地一塊，并領取了土地使用證書。隨后，甲公司分兩期開發(fā)這塊土地，其中一期已開發(fā)完畢，商品房也基本上銷售完畢，二期一直未開發(fā)。2004年6月，甲公司開始與乙公司合作開發(fā)。這筆“投資款”是兩公司合作后，乙公司按照合作協(xié)議轉過來的。
為了證明合作事宜的存在，甲公司于今年4月12日向稅務機關提供了一份“合作開發(fā)”協(xié)議。其主要內容是，“乙公司投資股金占總投資的70%，甲公司投資股金占總投資的30%；甲公司名稱不變，公司董事長兼法定代表人變更為乙公司的法定代表人李某，原法定代表人吳某擔任副董事長；乙公司投資股金由乙公司負責籌資，甲公司以二期工程土地為投資股金；雙方各自作為獨立法人經營時的債權、債務，由雙方自行承擔，與二期工程無關。”協(xié)議簽訂時間為2004年6月18日。
按照《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）文第一條“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，此“合作開發(fā)”將不產生營業(yè)稅，但檢查人員認為該協(xié)議存在以下三個疑點：一是協(xié)議中未標明共同承擔投資風險的權利、義務；二是協(xié)議中未標明成立新實體有關情況；三是乙公司的“投資款”未轉到二期工程賬戶上，而是直接轉到甲公司一期工程賬戶上，并從一期賬戶上直接將“投資款”轉到原法定代表人吳某在廣州的公司，未用于“合作開發(fā)”項目。
據(jù)此，檢查人員懷疑，這份協(xié)議不是雙方經濟行為的真實表達，其中可能有貓膩。
第二份“合作開發(fā)”協(xié)議：仍然不是真實協(xié)議
如何查清“合作開發(fā)”的真相?檢查人員決定分兵兩路深入調查：一路重新到乙公司調查取證，另一路再找甲公司一期工程項目財務負責人座談，明確指出“合作開發(fā)”協(xié)議中存在的問題，講明提供虛假證據(jù)要承擔的法律責任，責令甲公司限期提供真實的“合作開發(fā)”協(xié)議。
經過努力，檢查人員于今年4月23日獲得了第二份“合作開發(fā)”協(xié)議。協(xié)議主要內容是，乙公司以現(xiàn)金入股，并占總股份的80%，甲公司以二期工程土地投資入股并占總股份的20%；所獲利潤按各自股份比例分配；甲公司在工商銀行貸款的3000萬元，由雙方共同開發(fā)的二期工程所產生的收入歸還；原公司名稱不變，董事長兼法定代表人為李某，原法定代表人吳某擔任副董事長；雙方各自作為獨立法人經營時的債權、債務，由雙方自行承擔，與二期工程合作開發(fā)無關；雙方于2004年6月18日所簽《甲公司二期工程合作開發(fā)協(xié)議書》同時作廢。這份協(xié)議簽訂時間為2004年7月18日。
根據(jù)第二份協(xié)議，檢查人員分別到中國建設銀行鄭州市支行和鄭州市工商行政管理局調查取證。銀行資料顯示：甲公司3000萬元貸款，已于2005年3月、6月、9月分3筆展期，貸款展期擔保人由原來吳某在廣州的公司變?yōu)猷嵵菔幸夜荆诠こ贪丛赂督o建設銀行利息，而二期工程經營開發(fā)所有款項均由乙公司轉入。
鄭州市工商局資料顯示：甲公司法定代表人已變更為乙公司的法定代表人李某，同時發(fā)現(xiàn)甲公司吳某所持的注冊資本金800萬元，已于2004年10月8日起分3次全部轉讓給乙公司。
經檢查人員確認，甲公司出示的這份“合作開發(fā)”協(xié)議仍然不是真實的協(xié)議。
第三份協(xié)議：證實“合作開發(fā)”是假，轉讓土地使用權是真
稅務機關向甲公司指出第二份“合作開發(fā)”協(xié)議中存在的問題后，給原法定代表人吳某發(fā)出書面通知，限其一個星期內到鄭州市地稅局稽查局協(xié)助調查，提供真實情況。與此同時，稅務人員分頭到鄭州市國土資源局、土地局、建委等單位調查取證。鄭州市地稅局稽查局的一系列動作令甲公司內部產生了巨大的震動，股東大會要求公司于2007年5月7日將第三份“合作開發(fā)”協(xié)議（真實協(xié)議）送到稽查局。
這份協(xié)議的主要內容是，乙公司以9000萬元的總價獲得甲公司的二期工程土地使用權；乙公司不參加一期工程的經營活動，也不承擔任何責任；按照甲公司轉乙公司多少股權，乙公司付甲公司多少款的原則，雙方共同先在鄭州市工商行政管理局辦理股權轉讓手續(xù)，在辦理完上述80%股權轉讓后3天內，雙方共同辦理甲公司以本宗地為抵押向鄭州市建設銀行貸款3000萬元的還款責任由乙公司承擔的變更手續(xù)；變更手續(xù)的完成以銀行承諾解除吳某在廣州公司的擔保責任為準。這份協(xié)議的簽訂時間為2004年9月7日。
按照這份協(xié)議中的內容，檢查人員檢查了兩公司2004年至2006年間資金往來情況，發(fā)現(xiàn)乙公司共向甲公司一期工程付款17筆，總計8120萬元。
根據(jù)第三份協(xié)議和調查取得的證據(jù)，檢查人員確認：甲公司將二期工程土地作價9000萬元轉讓給乙公司，土地使用權歸乙公司所有；甲公司法定代表人變更為李某，雖然在文字、形式上是甲公司整體轉讓給乙公司，但是證據(jù)顯示乙公司未付給甲公司一分錢，甲公司的債權、債務乙公司也沒有承擔任何責任，這充分說明甲公司不是整體資產轉讓，只是轉讓了土地使用權；乙公司匯給甲公司的“投資款”，甲公司全部匯往吳某在廣州的公司，分毫未用到二期工程的開發(fā)上，由此說明雙方所謂的“合作開發(fā)”是假的；甲公司的3000萬元貸款，由乙公司所屬的二期工程歸還本金、利息，并且由乙公司作為擔保人。這也就是說，甲公司的3000萬元貸款債務變相地轉由乙公司承擔，這實際上是乙公司支付了甲公司3000萬元的土地款。
鄭州市地稅局稽查局認為：此項經濟業(yè)務其實質是甲公司將二期工程土地使用權轉讓給乙公司，為了乙公司經營方便，又將公司空殼無償贈送給了乙公司。因此，此項經濟業(yè)務應確定為甲公司轉讓土地使用權行為。
經鄭州市地稅局案件審理委員會集體會審，作出如下處理：甲公司補繳營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅共計1270余萬元；甲公司轉讓土地使用權未申報繳納稅款其性質為偷稅，共處罰款計630余萬元；同時，從實際滯納之日起至實際繳納之日止，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
日前，甲公司已繳納各類款項1100余萬元，其余款項正在積極籌集。
案例評析：
根據(jù)我國稅法，土地使用權轉讓涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，不過，大部分納稅人在轉讓土地使用權時都不想交稅，過去確實有部分納稅人在轉讓土地使用權時成功的避免了交稅，但是，現(xiàn)在轉讓土地使用權想不交稅越來越困難?，F(xiàn)在，我們分析一下納稅人在轉讓土地使用權一般會采取什么辦法不交稅。
1．把土地使用權轉讓變?yōu)楣蓹噢D讓。
股權轉讓的關鍵是怎樣不交企業(yè)所得稅。
（1）例如：大龍公司（外資企業(yè)）擬轉讓價值一億元（買入價3000萬）的土地，該公司對籌劃人員提出下列三個要求：1．土地必須轉名，2．必須收到和正常轉讓一樣的現(xiàn)金，3．除了交土地轉名必須要交的契稅外，其他的稅都不能交?；I劃人員的籌劃思路是這樣的：
大龍公司的董事長新設立一個注冊資本500萬美元的外資投資控股公司，稅法規(guī)定可以享受“一免兩減半”稅收優(yōu)惠政策，大龍公司成為該控股公司的下屬企業(yè)，然后控股公司以市場價轉讓大龍公司的股權（財稅[2002]191號明確了不征收營業(yè)稅），套回1億現(xiàn)金，最后向稅務機關申請享受所得稅優(yōu)惠。該籌劃的焦點問題是“該外資投資控股公司到底有沒有五百萬美元的實收資本”，判斷外方投資資金是否到位，首先看是否能夠提供由外管局發(fā)出的資本項目外匯收入核準件，其次看是否能夠提供銀行發(fā)出的外匯結匯通知書，兩者缺一不可，不能提供則說明外方資金并沒有真正到位。按照《中華人民共和國外匯管理條例》第十九條規(guī)定，境內機構的資本項目外匯收入，除國務院另有規(guī)定外，應當調回境內。
如果該企業(yè)真的有五百萬美元從境外匯進來，稅務機關應該對這個籌劃表示尊重；如果該企業(yè)沒有五百萬美元從境外匯進來，而是與會計師事務所串通虛假險資，騙取稅收優(yōu)惠，根據(jù)人民法院關于審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋 （法釋[2002]33號；人民法院公告）刑法第二百零一條第一款規(guī)定的“虛假的納稅申報”，是指納稅人或者扣繳義務人向稅務機關報送虛假的納稅申報表、財務報表、代扣代繳、代收代繳稅款報告表或者其他納稅申報資料，如提供虛假申請，編造減稅、免稅、抵稅、先征收后退還稅款等虛假資料等，是嚴重的偷稅行為，稅務機關肯定會對這個籌劃進行嚴厲的打擊!不過，這個籌劃場面很大，一定要有五百萬美元從境外匯進來，一般人都做不了。而且，新的《企業(yè)所得稅》法很快就要實行了，這個籌劃也已經進入死亡倒計時。
（2）另外，有人根據(jù)財稅字[94]001號《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》中對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)（包括科技、法律、會計、審計、稅務等咨詢業(yè)）、信息業(yè)、技術服務業(yè)的企業(yè)或經營單位，自開業(yè)之日起，第1年至第2年免征所得稅的規(guī)定來進行類似的籌劃。用財稅字[94]001號文籌劃表面看起來成本很低，但是風險很大，因為可能會有稅務機關認為股權轉讓不是財稅字[94]001號文免征所得稅的范圍，不批準免征所得稅。國稅發(fā)[2005]129號第九條規(guī)定“納稅人申請報批類減免稅的，應當在政策規(guī)定的減免稅期限內，向主管稅務機關提出書面申請。可見，如果稅務機關不批準減免稅，籌劃就是不成功的。而且，新的《企業(yè)所得稅》法很快就要實行了，財稅字[94]001號文到時還有沒有效還是一個問題。
總之，把土地使用權轉讓變?yōu)楣蓹噢D讓的路本來就不好走，現(xiàn)在更加是越走越窄了。
2．把土地使用權轉讓變?yōu)橥顿Y。
（1）用土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，要征收土地增值稅，投資籌劃的空間越來越小。
財稅[2002] 191號文《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。
對股權轉讓不征收營業(yè)稅；財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》也規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（根據(jù)財稅[2006]21號文《關于土地增值稅若干問題的通知》，以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不再適用48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定）。
（2）從投資協(xié)議很容易看出是真投資還是假投資。本案的檢查人員就認為納稅人的協(xié)議存在以下三個疑點：一是協(xié)議中未標明共同承擔投資風險的權利、義務；二是協(xié)議中未標明成立新實體有關情況；三是乙公司的“投資款”未轉到二期工程賬戶上，而是直接轉到甲公司一期工程賬戶上，并從一期賬戶上直接將“投資款”轉到原法定代表人吳某在廣州的公司，未用于“合作開發(fā)”項目。檢查人員發(fā)現(xiàn)的這三個疑點發(fā)現(xiàn)得好，它就是我們判斷是真投資還是假投資的指路明燈。
總之，把土地使用權轉讓變?yōu)橥顿Y的路現(xiàn)在同樣是越走越窄了。
3．把土地使用權轉讓變?yōu)檎w轉讓。
整體轉讓整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，如果一個整體轉讓沒有談到債權、債務的處理，那么，這個所謂的整體轉讓就是假的。因此，把土地使用權轉讓變?yōu)檎w轉讓的行為非常弱智。
《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)全部產權不征收增值稅問題的批復》（國稅函[2002]420號）規(guī)定：轉讓企業(yè)全部產權是整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業(yè)全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。
《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)產權不征收營業(yè)稅問題的批復》：國稅函【2002】165號
轉讓企業(yè)產權是整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業(yè)銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)產權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。
《國家稅務總局關于青海省黃河尼那水電站整體資產出售行為征收流轉稅問題的批復》（國稅函[2005]504號）青海省三江股份有限公司將其所屬的黃河尼那水電站整體資產出售給聯(lián)合能源集團有限公司，并非整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力，不屬于企業(yè)的整體產權交易行為。因此，在青海省黃河尼那水電站整體資產出售過程中，其發(fā)生的銷售貨物行為應照章征收增值稅，轉讓土地使用權和銷售不動產的行為應照章征收營業(yè)稅。
4．轉讓土地不去辦理土地使用權證轉讓。
一些單位和個人為了逃避稅款，在轉讓、抵押或置換土地時往往會采取隱形的方式，不辦理土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，或者對未取得土地使用權屬證書的土地進行轉讓、抵押或置換。以前可以，現(xiàn)在不行了：國稅函[2007]645號文《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》規(guī)定：土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
從以上的分析可以看出，轉讓土地使用權想不交稅越來越困難。如果你有轉讓土地使用權的行為，建議是：趕快去交稅
為偷逃轉讓土地使用權應納稅款，河南省鄭州市某房地產公司多次向稅務機關提供虛假“合作開發(fā)”協(xié)議。近日，鄭州市地稅局稽查局已將該公司的偷稅事實查清，并對該公司作出處理。
第一份“合作開發(fā)”協(xié)議：檢查人員懷疑有貓膩
鄭州市某房地產開發(fā)公司（以下稱甲公司）為有限責任公司，法定代表人吳某，主營房地產開發(fā)、銷售。
今年4月9日，鄭州市地稅局稽查局按照檢查計劃，開始對甲公司進行檢查。檢查中發(fā)現(xiàn)，2005年，鄭州市另一房地產公司（以下稱乙公司）向甲公司匯入大額“投資款”。對此，公司財務人員解釋說，甲公司于2002年12月取得土地一塊，并領取了土地使用證書。隨后，甲公司分兩期開發(fā)這塊土地，其中一期已開發(fā)完畢，商品房也基本上銷售完畢，二期一直未開發(fā)。2004年6月，甲公司開始與乙公司合作開發(fā)。這筆“投資款”是兩公司合作后，乙公司按照合作協(xié)議轉過來的。
為了證明合作事宜的存在，甲公司于今年4月12日向稅務機關提供了一份“合作開發(fā)”協(xié)議。其主要內容是，“乙公司投資股金占總投資的70%，甲公司投資股金占總投資的30%；甲公司名稱不變，公司董事長兼法定代表人變更為乙公司的法定代表人李某，原法定代表人吳某擔任副董事長；乙公司投資股金由乙公司負責籌資，甲公司以二期工程土地為投資股金；雙方各自作為獨立法人經營時的債權、債務，由雙方自行承擔，與二期工程無關。”協(xié)議簽訂時間為2004年6月18日。
按照《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）文第一條“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，此“合作開發(fā)”將不產生營業(yè)稅，但檢查人員認為該協(xié)議存在以下三個疑點：一是協(xié)議中未標明共同承擔投資風險的權利、義務；二是協(xié)議中未標明成立新實體有關情況；三是乙公司的“投資款”未轉到二期工程賬戶上，而是直接轉到甲公司一期工程賬戶上，并從一期賬戶上直接將“投資款”轉到原法定代表人吳某在廣州的公司，未用于“合作開發(fā)”項目。
據(jù)此，檢查人員懷疑，這份協(xié)議不是雙方經濟行為的真實表達，其中可能有貓膩。
第二份“合作開發(fā)”協(xié)議：仍然不是真實協(xié)議
如何查清“合作開發(fā)”的真相?檢查人員決定分兵兩路深入調查：一路重新到乙公司調查取證，另一路再找甲公司一期工程項目財務負責人座談，明確指出“合作開發(fā)”協(xié)議中存在的問題，講明提供虛假證據(jù)要承擔的法律責任，責令甲公司限期提供真實的“合作開發(fā)”協(xié)議。
經過努力，檢查人員于今年4月23日獲得了第二份“合作開發(fā)”協(xié)議。協(xié)議主要內容是，乙公司以現(xiàn)金入股，并占總股份的80%，甲公司以二期工程土地投資入股并占總股份的20%；所獲利潤按各自股份比例分配；甲公司在工商銀行貸款的3000萬元，由雙方共同開發(fā)的二期工程所產生的收入歸還；原公司名稱不變，董事長兼法定代表人為李某，原法定代表人吳某擔任副董事長；雙方各自作為獨立法人經營時的債權、債務，由雙方自行承擔，與二期工程合作開發(fā)無關；雙方于2004年6月18日所簽《甲公司二期工程合作開發(fā)協(xié)議書》同時作廢。這份協(xié)議簽訂時間為2004年7月18日。
根據(jù)第二份協(xié)議，檢查人員分別到中國建設銀行鄭州市支行和鄭州市工商行政管理局調查取證。銀行資料顯示：甲公司3000萬元貸款，已于2005年3月、6月、9月分3筆展期，貸款展期擔保人由原來吳某在廣州的公司變?yōu)猷嵵菔幸夜荆诠こ贪丛赂督o建設銀行利息，而二期工程經營開發(fā)所有款項均由乙公司轉入。
鄭州市工商局資料顯示：甲公司法定代表人已變更為乙公司的法定代表人李某，同時發(fā)現(xiàn)甲公司吳某所持的注冊資本金800萬元，已于2004年10月8日起分3次全部轉讓給乙公司。
經檢查人員確認，甲公司出示的這份“合作開發(fā)”協(xié)議仍然不是真實的協(xié)議。
第三份協(xié)議：證實“合作開發(fā)”是假，轉讓土地使用權是真
稅務機關向甲公司指出第二份“合作開發(fā)”協(xié)議中存在的問題后，給原法定代表人吳某發(fā)出書面通知，限其一個星期內到鄭州市地稅局稽查局協(xié)助調查，提供真實情況。與此同時，稅務人員分頭到鄭州市國土資源局、土地局、建委等單位調查取證。鄭州市地稅局稽查局的一系列動作令甲公司內部產生了巨大的震動，股東大會要求公司于2007年5月7日將第三份“合作開發(fā)”協(xié)議（真實協(xié)議）送到稽查局。
這份協(xié)議的主要內容是，乙公司以9000萬元的總價獲得甲公司的二期工程土地使用權；乙公司不參加一期工程的經營活動，也不承擔任何責任；按照甲公司轉乙公司多少股權，乙公司付甲公司多少款的原則，雙方共同先在鄭州市工商行政管理局辦理股權轉讓手續(xù)，在辦理完上述80%股權轉讓后3天內，雙方共同辦理甲公司以本宗地為抵押向鄭州市建設銀行貸款3000萬元的還款責任由乙公司承擔的變更手續(xù)；變更手續(xù)的完成以銀行承諾解除吳某在廣州公司的擔保責任為準。這份協(xié)議的簽訂時間為2004年9月7日。
按照這份協(xié)議中的內容，檢查人員檢查了兩公司2004年至2006年間資金往來情況，發(fā)現(xiàn)乙公司共向甲公司一期工程付款17筆，總計8120萬元。
根據(jù)第三份協(xié)議和調查取得的證據(jù)，檢查人員確認：甲公司將二期工程土地作價9000萬元轉讓給乙公司，土地使用權歸乙公司所有；甲公司法定代表人變更為李某，雖然在文字、形式上是甲公司整體轉讓給乙公司，但是證據(jù)顯示乙公司未付給甲公司一分錢，甲公司的債權、債務乙公司也沒有承擔任何責任，這充分說明甲公司不是整體資產轉讓，只是轉讓了土地使用權；乙公司匯給甲公司的“投資款”，甲公司全部匯往吳某在廣州的公司，分毫未用到二期工程的開發(fā)上，由此說明雙方所謂的“合作開發(fā)”是假的；甲公司的3000萬元貸款，由乙公司所屬的二期工程歸還本金、利息，并且由乙公司作為擔保人。這也就是說，甲公司的3000萬元貸款債務變相地轉由乙公司承擔，這實際上是乙公司支付了甲公司3000萬元的土地款。
鄭州市地稅局稽查局認為：此項經濟業(yè)務其實質是甲公司將二期工程土地使用權轉讓給乙公司，為了乙公司經營方便，又將公司空殼無償贈送給了乙公司。因此，此項經濟業(yè)務應確定為甲公司轉讓土地使用權行為。
經鄭州市地稅局案件審理委員會集體會審，作出如下處理：甲公司補繳營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅共計1270余萬元；甲公司轉讓土地使用權未申報繳納稅款其性質為偷稅，共處罰款計630余萬元；同時，從實際滯納之日起至實際繳納之日止，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
日前，甲公司已繳納各類款項1100余萬元，其余款項正在積極籌集。
案例評析：
根據(jù)我國稅法，土地使用權轉讓涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，不過，大部分納稅人在轉讓土地使用權時都不想交稅，過去確實有部分納稅人在轉讓土地使用權時成功的避免了交稅，但是，現(xiàn)在轉讓土地使用權想不交稅越來越困難?，F(xiàn)在，我們分析一下納稅人在轉讓土地使用權一般會采取什么辦法不交稅。
1．把土地使用權轉讓變?yōu)楣蓹噢D讓。
股權轉讓的關鍵是怎樣不交企業(yè)所得稅。
（1）例如：大龍公司（外資企業(yè)）擬轉讓價值一億元（買入價3000萬）的土地，該公司對籌劃人員提出下列三個要求：1．土地必須轉名，2．必須收到和正常轉讓一樣的現(xiàn)金，3．除了交土地轉名必須要交的契稅外，其他的稅都不能交?；I劃人員的籌劃思路是這樣的：
大龍公司的董事長新設立一個注冊資本500萬美元的外資投資控股公司，稅法規(guī)定可以享受“一免兩減半”稅收優(yōu)惠政策，大龍公司成為該控股公司的下屬企業(yè)，然后控股公司以市場價轉讓大龍公司的股權（財稅[2002]191號明確了不征收營業(yè)稅），套回1億現(xiàn)金，最后向稅務機關申請享受所得稅優(yōu)惠。該籌劃的焦點問題是“該外資投資控股公司到底有沒有五百萬美元的實收資本”，判斷外方投資資金是否到位，首先看是否能夠提供由外管局發(fā)出的資本項目外匯收入核準件，其次看是否能夠提供銀行發(fā)出的外匯結匯通知書，兩者缺一不可，不能提供則說明外方資金并沒有真正到位。按照《中華人民共和國外匯管理條例》第十九條規(guī)定，境內機構的資本項目外匯收入，除國務院另有規(guī)定外，應當調回境內。
如果該企業(yè)真的有五百萬美元從境外匯進來，稅務機關應該對這個籌劃表示尊重；如果該企業(yè)沒有五百萬美元從境外匯進來，而是與會計師事務所串通虛假險資，騙取稅收優(yōu)惠，根據(jù)人民法院關于審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋 （法釋[2002]33號；人民法院公告）刑法第二百零一條第一款規(guī)定的“虛假的納稅申報”，是指納稅人或者扣繳義務人向稅務機關報送虛假的納稅申報表、財務報表、代扣代繳、代收代繳稅款報告表或者其他納稅申報資料，如提供虛假申請，編造減稅、免稅、抵稅、先征收后退還稅款等虛假資料等，是嚴重的偷稅行為，稅務機關肯定會對這個籌劃進行嚴厲的打擊!不過，這個籌劃場面很大，一定要有五百萬美元從境外匯進來，一般人都做不了。而且，新的《企業(yè)所得稅》法很快就要實行了，這個籌劃也已經進入死亡倒計時。
（2）另外，有人根據(jù)財稅字[94]001號《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》中對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)（包括科技、法律、會計、審計、稅務等咨詢業(yè)）、信息業(yè)、技術服務業(yè)的企業(yè)或經營單位，自開業(yè)之日起，第1年至第2年免征所得稅的規(guī)定來進行類似的籌劃。用財稅字[94]001號文籌劃表面看起來成本很低，但是風險很大，因為可能會有稅務機關認為股權轉讓不是財稅字[94]001號文免征所得稅的范圍，不批準免征所得稅。國稅發(fā)[2005]129號第九條規(guī)定“納稅人申請報批類減免稅的，應當在政策規(guī)定的減免稅期限內，向主管稅務機關提出書面申請。可見，如果稅務機關不批準減免稅，籌劃就是不成功的。而且，新的《企業(yè)所得稅》法很快就要實行了，財稅字[94]001號文到時還有沒有效還是一個問題。
總之，把土地使用權轉讓變?yōu)楣蓹噢D讓的路本來就不好走，現(xiàn)在更加是越走越窄了。
2．把土地使用權轉讓變?yōu)橥顿Y。
（1）用土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，要征收土地增值稅，投資籌劃的空間越來越小。
財稅[2002] 191號文《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。
對股權轉讓不征收營業(yè)稅；財稅[1995]48號文《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》也規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（根據(jù)財稅[2006]21號文《關于土地增值稅若干問題的通知》，以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不再適用48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定）。
（2）從投資協(xié)議很容易看出是真投資還是假投資。本案的檢查人員就認為納稅人的協(xié)議存在以下三個疑點：一是協(xié)議中未標明共同承擔投資風險的權利、義務；二是協(xié)議中未標明成立新實體有關情況；三是乙公司的“投資款”未轉到二期工程賬戶上，而是直接轉到甲公司一期工程賬戶上，并從一期賬戶上直接將“投資款”轉到原法定代表人吳某在廣州的公司，未用于“合作開發(fā)”項目。檢查人員發(fā)現(xiàn)的這三個疑點發(fā)現(xiàn)得好，它就是我們判斷是真投資還是假投資的指路明燈。
總之，把土地使用權轉讓變?yōu)橥顿Y的路現(xiàn)在同樣是越走越窄了。
3．把土地使用權轉讓變?yōu)檎w轉讓。
整體轉讓整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，如果一個整體轉讓沒有談到債權、債務的處理，那么，這個所謂的整體轉讓就是假的。因此，把土地使用權轉讓變?yōu)檎w轉讓的行為非常弱智。
《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)全部產權不征收增值稅問題的批復》（國稅函[2002]420號）規(guī)定：轉讓企業(yè)全部產權是整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，因此，轉讓企業(yè)全部產權涉及的應稅貨物的轉讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。
《國家稅務總局關于轉讓企業(yè)產權不征收營業(yè)稅問題的批復》：國稅函【2002】165號
轉讓企業(yè)產權是整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業(yè)銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)產權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。
《國家稅務總局關于青海省黃河尼那水電站整體資產出售行為征收流轉稅問題的批復》（國稅函[2005]504號）青海省三江股份有限公司將其所屬的黃河尼那水電站整體資產出售給聯(lián)合能源集團有限公司，并非整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力，不屬于企業(yè)的整體產權交易行為。因此，在青海省黃河尼那水電站整體資產出售過程中，其發(fā)生的銷售貨物行為應照章征收增值稅，轉讓土地使用權和銷售不動產的行為應照章征收營業(yè)稅。
4．轉讓土地不去辦理土地使用權證轉讓。
一些單位和個人為了逃避稅款，在轉讓、抵押或置換土地時往往會采取隱形的方式，不辦理土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，或者對未取得土地使用權屬證書的土地進行轉讓、抵押或置換。以前可以，現(xiàn)在不行了：國稅函[2007]645號文《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》規(guī)定：土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。
從以上的分析可以看出，轉讓土地使用權想不交稅越來越困難。如果你有轉讓土地使用權的行為，建議是：趕快去交稅