某縣農(nóng)資公司于1997年將其所有的倉庫房產(chǎn)作抵押，向農(nóng)行某支行借款，雙方簽訂了《房屋抵押（借款）合同》，該抵押在該縣房產(chǎn)管理所辦理了登記。2002年，農(nóng)資公司將倉庫及其空地的使用權(quán)租給劉某使用，雙方簽訂了《倉庫租賃協(xié)議書》。另該縣國土資源局通過復(fù)函的方式確認(rèn)倉庫所占用的土地為劃拔用地，農(nóng)資公司擁有該地塊的國有土地使用權(quán)。2006年，農(nóng)資公司將倉庫房地產(chǎn)變賣償還農(nóng)行某支行貸款，韋某在競買中競得，并辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)?，F(xiàn)韋某要求終止《倉庫租賃協(xié)議書》。
疑惑：
1．《倉庫租賃協(xié)議書》是否有效?
2．“買賣不破租賃”，韋某能否主張租賃協(xié)議無效?
解析：
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱“《暫行條例》”）第31條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“領(lǐng)有國有土地使用證，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！笨梢妵型恋厥褂脵?quán)可以出租，但是須履行必要的法律程序。本案中，1990年該縣人民政府已給該倉庫核發(fā)了《國有土地使用證》，農(nóng)資公司擁有劃撥國有土地使用權(quán)的權(quán)利。而農(nóng)資公司與劉某鑒訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，雙方未就土地使用權(quán)的出租依照國家法律法規(guī)辦理登記及批準(zhǔn)手續(xù)，因此，農(nóng)資公司與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》中約定出租土地使用權(quán)的內(nèi)容無效。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”即俗稱的“買賣不破租賃”，則韋某是否無權(quán)要求終止租賃關(guān)系呢?其實不然。農(nóng)資公同與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，該倉庫已作為債權(quán)擔(dān)保抵押給農(nóng)行其支行，農(nóng)資公司與銀行簽訂了《房屋抵押（借款）合同》。按照抵押擔(dān)保的規(guī)定，在抵押期間，抵押物不轉(zhuǎn)移占有，抵押人仍占有抵押物，并可繼續(xù)使用，進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，抵押人可以將抵押財產(chǎn)出租。抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃合同訂立在后，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的租賃權(quán)。以抵押物設(shè)定租賃合同時，承租人不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。故抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃合同不再有效。本案中，韋某既通過競買成為倉庫的所有權(quán)人，則《倉庫租賃協(xié)議書》對其不具有約束力。故韋某要求終止農(nóng)資公司與劉某簽訂的房屋租賃合同關(guān)系符合法律規(guī)定。
疑惑：
1．《倉庫租賃協(xié)議書》是否有效?
2．“買賣不破租賃”，韋某能否主張租賃協(xié)議無效?
解析：
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱“《暫行條例》”）第31條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“領(lǐng)有國有土地使用證，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！笨梢妵型恋厥褂脵?quán)可以出租，但是須履行必要的法律程序。本案中，1990年該縣人民政府已給該倉庫核發(fā)了《國有土地使用證》，農(nóng)資公司擁有劃撥國有土地使用權(quán)的權(quán)利。而農(nóng)資公司與劉某鑒訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，雙方未就土地使用權(quán)的出租依照國家法律法規(guī)辦理登記及批準(zhǔn)手續(xù)，因此，農(nóng)資公司與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》中約定出租土地使用權(quán)的內(nèi)容無效。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”即俗稱的“買賣不破租賃”，則韋某是否無權(quán)要求終止租賃關(guān)系呢?其實不然。農(nóng)資公同與劉某簽訂《倉庫租賃協(xié)議書》時，該倉庫已作為債權(quán)擔(dān)保抵押給農(nóng)行其支行，農(nóng)資公司與銀行簽訂了《房屋抵押（借款）合同》。按照抵押擔(dān)保的規(guī)定，在抵押期間，抵押物不轉(zhuǎn)移占有，抵押人仍占有抵押物，并可繼續(xù)使用，進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營。因此，抵押人可以將抵押財產(chǎn)出租。抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃合同訂立在后，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的租賃權(quán)。以抵押物設(shè)定租賃合同時，承租人不得以租賃合同對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。故抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃合同不再有效。本案中，韋某既通過競買成為倉庫的所有權(quán)人，則《倉庫租賃協(xié)議書》對其不具有約束力。故韋某要求終止農(nóng)資公司與劉某簽訂的房屋租賃合同關(guān)系符合法律規(guī)定。