案例：興隆公司與家合公司2002年3月簽訂了一份《協(xié)議書》，約定興隆公司將占地64．5畝的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給家合公司用于商業(yè)開發(fā)。同年4月，興隆公司與家合公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。9月，興隆公司和某市國(guó)土資源局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。12月，興隆公司與家合公司簽訂《某市出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》（以下簡(jiǎn)稱《轉(zhuǎn)讓合同》）。
疑惑：
1．《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》之間的效力如何認(rèn)定?
2．劃撥土地須經(jīng)過哪些轉(zhuǎn)讓程序?
解析：
首先，《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》都是興隆公司與家合公司雙方真實(shí)的意思表示，雖然興隆公司簽訂《協(xié)議書》時(shí)，轉(zhuǎn)讓土地仍為劃撥土地，但根據(jù)人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”因此，《協(xié)議書》合法有效。
其次，土地轉(zhuǎn)讓合同雖然不同于普通買賣合同，需要繳納多項(xiàng)稅費(fèi)及履行多項(xiàng)手續(xù)，但法律僅僅規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，費(fèi)用的承擔(dān)仍然可由雙方約定。
再次，根據(jù)劃撥土地轉(zhuǎn)讓程序。土地使用人向?qū)徟块T遞交申請(qǐng)材料，經(jīng)審批后，由所在市國(guó)土局與土地使用人協(xié)商地價(jià)，簽訂土地出讓合同，并繳納土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅及附加契稅等。
使用人以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，再按下列程序辦理（以北京市為例）：土地使用人作為申請(qǐng)人向市國(guó)土房管局提出土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并準(zhǔn)備以下文件報(bào)送市國(guó)土房管局：1．土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)（原件）；2．轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（原件）；3．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價(jià)款、契稅等費(fèi)用的單據(jù)，轉(zhuǎn)讓土地在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，提交遠(yuǎn)郊區(qū)縣國(guó)土房管部門出具的地價(jià)款及契稅全部繳納的證明；4．《國(guó)有土地使用證》；5．轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件；6．關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告（土地轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格明顯偏低或偏高的，需提交此件）；7．轉(zhuǎn)讓方出具的無法院查封的證明以及房地管理部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的證明文件；8．轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照，以及申請(qǐng)人在市國(guó)土房管局受理申請(qǐng)后，除接到退件通知外，在3個(gè)工作日后到土地利用中心領(lǐng)取《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》，在土地利用中心的指導(dǎo)下進(jìn)行填寫，并組織安排進(jìn)行用地現(xiàn)場(chǎng)的勘察。申請(qǐng)人填寫完《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》并加蓋公章后，由土地利用中心在5個(gè)工作日內(nèi)將文件裝訂成冊(cè)井簽署意見后報(bào)送土地出讓處審查。
《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》批準(zhǔn)后，由土地利用中心通知申請(qǐng)人，在轉(zhuǎn)受讓方繳納轉(zhuǎn)讓契稅后，申請(qǐng)人領(lǐng)取《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》。
疑惑：
1．《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》之間的效力如何認(rèn)定?
2．劃撥土地須經(jīng)過哪些轉(zhuǎn)讓程序?
解析：
首先，《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》都是興隆公司與家合公司雙方真實(shí)的意思表示，雖然興隆公司簽訂《協(xié)議書》時(shí)，轉(zhuǎn)讓土地仍為劃撥土地，但根據(jù)人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”因此，《協(xié)議書》合法有效。
其次，土地轉(zhuǎn)讓合同雖然不同于普通買賣合同，需要繳納多項(xiàng)稅費(fèi)及履行多項(xiàng)手續(xù)，但法律僅僅規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，費(fèi)用的承擔(dān)仍然可由雙方約定。
再次，根據(jù)劃撥土地轉(zhuǎn)讓程序。土地使用人向?qū)徟块T遞交申請(qǐng)材料，經(jīng)審批后，由所在市國(guó)土局與土地使用人協(xié)商地價(jià)，簽訂土地出讓合同，并繳納土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅及附加契稅等。
使用人以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，再按下列程序辦理（以北京市為例）：土地使用人作為申請(qǐng)人向市國(guó)土房管局提出土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，并準(zhǔn)備以下文件報(bào)送市國(guó)土房管局：1．土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)（原件）；2．轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（原件）；3．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價(jià)款、契稅等費(fèi)用的單據(jù)，轉(zhuǎn)讓土地在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，提交遠(yuǎn)郊區(qū)縣國(guó)土房管部門出具的地價(jià)款及契稅全部繳納的證明；4．《國(guó)有土地使用證》；5．轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件；6．關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告（土地轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格明顯偏低或偏高的，需提交此件）；7．轉(zhuǎn)讓方出具的無法院查封的證明以及房地管理部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的證明文件；8．轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照，以及申請(qǐng)人在市國(guó)土房管局受理申請(qǐng)后，除接到退件通知外，在3個(gè)工作日后到土地利用中心領(lǐng)取《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》，在土地利用中心的指導(dǎo)下進(jìn)行填寫，并組織安排進(jìn)行用地現(xiàn)場(chǎng)的勘察。申請(qǐng)人填寫完《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》并加蓋公章后，由土地利用中心在5個(gè)工作日內(nèi)將文件裝訂成冊(cè)井簽署意見后報(bào)送土地出讓處審查。
《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》批準(zhǔn)后，由土地利用中心通知申請(qǐng)人，在轉(zhuǎn)受讓方繳納轉(zhuǎn)讓契稅后，申請(qǐng)人領(lǐng)取《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》。