土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo):建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

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    建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
    在我國,建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護(hù),根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定,以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。
    (1)按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書
    (2)按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于成片 開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
    為規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng),建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制:
    ①通過轉(zhuǎn)讓取得的建設(shè)用地使用權(quán),其建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期,不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。
    ②建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。
    ③建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
    ④建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途,必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請,經(jīng)審核批準(zhǔn),調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?!秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))規(guī)定,土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積率等,必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對原劃撥用地,因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式;對出讓土地,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
    ⑤原行政劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同,繳付土地出讓金,辦理土地出讓登記手續(xù)后,才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利,通過轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的受理人,必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,并共同到土管部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)過戶登記手續(xù),換取土地使用證。
    ⑥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí),市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定限價(jià))來防止?!秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))規(guī)定,國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的,市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。