5.2.3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，貸記或借記“利潤(rùn)分配——末分配利潤(rùn)”、“盈余公積”等科目。
2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
【例5】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270 萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 95 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 2 700 000
貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 90 000 000
利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)(770萬(wàn)×90%) 6 930 000
盈余公積(770萬(wàn)×10%) 770 000
5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
5.3.1房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。
4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
(1)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，按其賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。即將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值。
【例6】20×7年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至20×7年7月31日，賬面價(jià)值為 3 765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000元;累計(jì)已提折舊1 235萬(wàn)元。
甲企業(yè)20×7年8月1 日的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 50 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 12 350 000
貸：投資性房地產(chǎn)——× ×廠房 50 000 000
累計(jì)折舊 12 350 000
(2)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，貸記或借記“利潤(rùn)分配——末分配利潤(rùn)”、“盈余公積”等科目。
2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
【例5】甲企業(yè)將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270 萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元。20×9年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓(成本) 95 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 2 700 000
貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 90 000 000
利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)(770萬(wàn)×90%) 6 930 000
盈余公積(770萬(wàn)×10%) 770 000
5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
5.3.1房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。
4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
(1)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，按其賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。即將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值。
【例6】20×7年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至20×7年7月31日，賬面價(jià)值為 3 765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000元;累計(jì)已提折舊1 235萬(wàn)元。
甲企業(yè)20×7年8月1 日的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 50 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 12 350 000
貸：投資性房地產(chǎn)——× ×廠房 50 000 000
累計(jì)折舊 12 350 000
(2)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。