二、經(jīng)濟評價指標體系
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中，靜態(tài)指標是在不考慮資金的時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。靜態(tài)指標的計算簡便，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標是考慮了資金的時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算出來的經(jīng)濟評價指標。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。
清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。應(yīng)該指出的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目與房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的效益費用特點不同，在實際操作中，兩種類型投資項目的經(jīng)濟評價指標體系略有差異（表6-2）。
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系 表6-2
項目類型
盈利能力指標
清償能力指標
靜態(tài)指標
動態(tài)指標
房地產(chǎn)開發(fā)投資（出售、出租和自營）
成本利潤率
銷售利潤率
投資利潤率
靜態(tài)投資回收期
財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值
動態(tài)投資回收期（出租、經(jīng)營）
借款償還期（出租、經(jīng)營）
利息備付率（出租、經(jīng)營）
資產(chǎn)負債率
房地產(chǎn)置業(yè)投資（出租、經(jīng)營）
投資利潤率
靜態(tài)投資回收期
資本金利潤率、資本金凈利潤率
現(xiàn)金回報率、投資回報率
財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值
動態(tài)投資回收期
利息備付率
借款償還期
償債備付率
資產(chǎn)負債率
流動比率
速動比率（短期指標）
例題1．下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有（?。?。（2007年試題）
A．凈現(xiàn)值
B．投資利潤率
C．現(xiàn)金回報率
D．靜態(tài)投資回收期
E．內(nèi)部收益率
答案：BCD
解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中，靜態(tài)指標是在不考慮資金的時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。靜態(tài)指標的計算簡便，通常在概略評價時采用。動態(tài)指標是考慮了資金的時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算出來的經(jīng)濟評價指標。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。
清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。應(yīng)該指出的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目與房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的效益費用特點不同，在實際操作中，兩種類型投資項目的經(jīng)濟評價指標體系略有差異（表6-2）。
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系 表6-2
項目類型
盈利能力指標
清償能力指標
靜態(tài)指標
動態(tài)指標
房地產(chǎn)開發(fā)投資（出售、出租和自營）
成本利潤率
銷售利潤率
投資利潤率
靜態(tài)投資回收期
財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值
動態(tài)投資回收期（出租、經(jīng)營）
借款償還期（出租、經(jīng)營）
利息備付率（出租、經(jīng)營）
資產(chǎn)負債率
房地產(chǎn)置業(yè)投資（出租、經(jīng)營）
投資利潤率
靜態(tài)投資回收期
資本金利潤率、資本金凈利潤率
現(xiàn)金回報率、投資回報率
財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值
動態(tài)投資回收期
利息備付率
借款償還期
償債備付率
資產(chǎn)負債率
流動比率
速動比率（短期指標）
例題1．下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有（?。?。（2007年試題）
A．凈現(xiàn)值
B．投資利潤率
C．現(xiàn)金回報率
D．靜態(tài)投資回收期
E．內(nèi)部收益率
答案：BCD
解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。