四、國有土地使用權的交易規(guī)則
（一）國有土地使用權的交易形式
根據(jù)《城市房地產管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權交易的主要形式可包括轉讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。這四種行為均涉及到國有土地使用權在不同主體之間的流轉，并且通過流轉使得各方實現(xiàn)了相應的利益。此外，在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權實現(xiàn)等情況下，也可能發(fā)生土地使用權的流轉。
（二）國有土地使用權的交易規(guī)則
國有土地使用權交易，除遵守民法的一般規(guī)則外，還要注意以下兩點：
第一，交易應當經(jīng)過法定程序。
以不同方式取得的國有土地使用權，其交易應遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如，出讓國有土地使用權的轉讓，無須經(jīng)過審批，簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可；而劃撥、租賃土地使用權，轉讓時除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外，還必須首先依法經(jīng)過審批，辦理國有土地出讓手續(xù)，否則會導致轉讓行為無效。
第二，交易應當遵循房地一致的原則。
《城市房地產管理法》第31條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第11條均確認了房地一致原則。在現(xiàn)階段的生產力條件下，房地分離還遠未具備實現(xiàn)條件，若硬性規(guī)定房地分離原則，使地上建筑物、其他附著物的所有權與其占用范圍內的土地使用權歸屬于不同的主體，不利于房地產權屬關系的明晰和房地產交易關系的穩(wěn)定。因此，采用房地一致原則作為國有土地使用權交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓時才允許例外，有利于避免房地產關系復雜化，減少權屬爭議的發(fā)生，促進房地產市場的發(fā)展。
（三）國有土地使用權轉讓的其他情形
依據(jù)實踐中的作法，區(qū)分是否為轉讓的標準應為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產管理法》第36條及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第8條的規(guī)定，買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權轉讓，已十分明確。余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于《城市房地產管理法》第36條規(guī)定的房地產轉讓的"其他合法方式"。
（四）國有土地使用權作價出資或入股
其主要依據(jù)是《城市房地產管理法》第27條的規(guī)定。然而，對于將國有土地使用權作價出資是否視為土地使用權轉讓的問題，應根據(jù)不同情況區(qū)別對待。以土地使用權向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應為國有土地使用權轉讓，作為投資的土地使用權由企業(yè)法人享有，原土地使用權人取得相應的股東權。以國有土地使用權向非法人的經(jīng)濟實體（如合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營）投資的，該土地使用權成為合伙企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的共有財產，其權利主體發(fā)生變更，故也應視為國有土地使用權轉讓。單純契約性質的投資合作（如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議），在合作期間土地使用權仍屬于原使用權人，不應視為土地使用權轉讓。
（一）國有土地使用權的交易形式
根據(jù)《城市房地產管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權交易的主要形式可包括轉讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。這四種行為均涉及到國有土地使用權在不同主體之間的流轉，并且通過流轉使得各方實現(xiàn)了相應的利益。此外，在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權實現(xiàn)等情況下，也可能發(fā)生土地使用權的流轉。
（二）國有土地使用權的交易規(guī)則
國有土地使用權交易，除遵守民法的一般規(guī)則外，還要注意以下兩點：
第一，交易應當經(jīng)過法定程序。
以不同方式取得的國有土地使用權，其交易應遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如，出讓國有土地使用權的轉讓，無須經(jīng)過審批，簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可；而劃撥、租賃土地使用權，轉讓時除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外，還必須首先依法經(jīng)過審批，辦理國有土地出讓手續(xù)，否則會導致轉讓行為無效。
第二，交易應當遵循房地一致的原則。
《城市房地產管理法》第31條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第11條均確認了房地一致原則。在現(xiàn)階段的生產力條件下，房地分離還遠未具備實現(xiàn)條件，若硬性規(guī)定房地分離原則，使地上建筑物、其他附著物的所有權與其占用范圍內的土地使用權歸屬于不同的主體，不利于房地產權屬關系的明晰和房地產交易關系的穩(wěn)定。因此，采用房地一致原則作為國有土地使用權交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓時才允許例外，有利于避免房地產關系復雜化，減少權屬爭議的發(fā)生，促進房地產市場的發(fā)展。
（三）國有土地使用權轉讓的其他情形
依據(jù)實踐中的作法，區(qū)分是否為轉讓的標準應為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產管理法》第36條及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第8條的規(guī)定，買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權轉讓，已十分明確。余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于《城市房地產管理法》第36條規(guī)定的房地產轉讓的"其他合法方式"。
（四）國有土地使用權作價出資或入股
其主要依據(jù)是《城市房地產管理法》第27條的規(guī)定。然而，對于將國有土地使用權作價出資是否視為土地使用權轉讓的問題，應根據(jù)不同情況區(qū)別對待。以土地使用權向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應為國有土地使用權轉讓，作為投資的土地使用權由企業(yè)法人享有，原土地使用權人取得相應的股東權。以國有土地使用權向非法人的經(jīng)濟實體（如合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營）投資的，該土地使用權成為合伙企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的共有財產，其權利主體發(fā)生變更，故也應視為國有土地使用權轉讓。單純契約性質的投資合作（如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議），在合作期間土地使用權仍屬于原使用權人，不應視為土地使用權轉讓。