第十一節(jié) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定(掌握)
一、稅目與稅率——5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定：
(1)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營(yíng)業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的，征收營(yíng)業(yè)稅。
3.單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。
二、納稅人
三、計(jì)稅依據(jù)
1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，對(duì)此類(lèi)費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
第二，單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的營(yíng)業(yè)額問(wèn)題
計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。
【例題·單選題】(2009年)2009年某企業(yè)銷(xiāo)售已使用過(guò)的廠房，取得收入1400萬(wàn)元，該廠房建造后最初入賬原值800萬(wàn)元，已提折舊400萬(wàn)元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅( )萬(wàn)元。
A.20 B.30 C.32.50 D.70
[答疑編號(hào)1074040501]
『正確答案』D
『答案解析』該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1400×5%=70(萬(wàn)元)
四、申報(bào)與繳納
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.自2009年1月1日起至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2.個(gè)人(含個(gè)體工商戶及其他個(gè)人)無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：(1)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(2)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
【例題·多選題】根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國(guó)公民銷(xiāo)售其在境外的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
B.外籍個(gè)人銷(xiāo)售其在我國(guó)境內(nèi)已購(gòu)置6年的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
C.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，分別按照“建筑業(yè)”和“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
D.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，按照銷(xiāo)售收入減去建造成本后的余額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
E.單位銷(xiāo)售購(gòu)進(jìn)的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)入原價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
[答疑編號(hào)1074040502]
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅征收范圍;單位和個(gè)人銷(xiāo)售外購(gòu)或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或抵債時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
一、稅目與稅率——5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定：
(1)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營(yíng)業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的，征收營(yíng)業(yè)稅。
3.單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。
二、納稅人
三、計(jì)稅依據(jù)
1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，對(duì)此類(lèi)費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
第二，單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的營(yíng)業(yè)額問(wèn)題
計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。
【例題·單選題】(2009年)2009年某企業(yè)銷(xiāo)售已使用過(guò)的廠房，取得收入1400萬(wàn)元，該廠房建造后最初入賬原值800萬(wàn)元，已提折舊400萬(wàn)元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅( )萬(wàn)元。
A.20 B.30 C.32.50 D.70
[答疑編號(hào)1074040501]
『正確答案』D
『答案解析』該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1400×5%=70(萬(wàn)元)
四、申報(bào)與繳納
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.自2009年1月1日起至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2.個(gè)人(含個(gè)體工商戶及其他個(gè)人)無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：(1)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(2)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
【例題·多選題】根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國(guó)公民銷(xiāo)售其在境外的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
B.外籍個(gè)人銷(xiāo)售其在我國(guó)境內(nèi)已購(gòu)置6年的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
C.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，分別按照“建筑業(yè)”和“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
D.納稅人銷(xiāo)售自建的房產(chǎn)，按照銷(xiāo)售收入減去建造成本后的余額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
E.單位銷(xiāo)售購(gòu)進(jìn)的房產(chǎn)，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)入原價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅
[答疑編號(hào)1074040502]
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅征收范圍;單位和個(gè)人銷(xiāo)售外購(gòu)或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或抵債時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。